美国楼市三年来首现同比增长：回暖信号还是昙花一现？

根据全美房地产经纪人协会（NAR）最新数据，10月美国现房销售环比增长3.4%，同比增长2.9%，是2021年7月以来首次实现同比增长。

与此同时，抵押贷款融资巨头房地美公司（FreddieMac）最新数据显示，美国30年期标准固定抵押贷款的平均利率攀升至6.84%，重回四个月以来新高。

房贷利率仍居高不下，现房销售的解冻能否持续？还仅仅是昙花一现？

接受第一财经记者采访的多位美国房地产经纪人认为，利率波动是决定购房行为的重要因素，不过，受影响更大的是改善型住房需求，自住房需求仍然存在。当前买卖双方仍存在一定观望情绪，市场走势可能在明年春季发生变化。

2%的房贷利率时代已远去

在过去的三年里，平均抵押贷款利率翻了一番还多。2021年8月19日，30年期固定利率平均为2.86%。而截至11月21日，该利率为6.84%。在美联储9月降息以后，美国房贷利率却并未应声下跌，而是继续攀升。

全球房产科技公司居外IQI（JuwaiIQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者解释：“美国房贷利率紧跟10年期国债收益率。美国国债收益率近期一直上涨，因为市场认为美国的经济表现强劲，同时当选特朗普政府的减税与关税政策也可能意味着财政赤字上涨和通货膨胀”。

数据显示，美国10年期国债收益率已从9月26日的3.62%飙升至当前的4.41%。

美国大选结果出炉三天后，美国房地产交易平台Redfin将2025年的30年期平均抵押贷款利率预测上调至6.8%。穆迪分析公司和凯投宏观等机构也预计明年内该利率将保持在7%左右。牛津经济研究院也预测称，虽然国债利率已趋于稳定，但鉴于经济增长强于预期、美联储降息步伐放缓的风险，以及即将上任的特朗普政府在关税和移民方面实施通胀政策的风险，该机构仍然认为利率面临上行风险。

美国首都华盛顿特区长荣地产副总经理陈宏明对第一财经记者预测称：“贷利率短期内可能会维持在6%左右，如果有变化，或许要等到明年年初。过去一个月，由于利率再次上升，我们的买家大多处于观望状态，市场基本没有太大变化”。

“短期内，房贷利率不可能再回到疫情初期2%的水平。银行的贷款利率受太多因素的影响，美国的通胀隐忧是投资人心中一块没有落地的石头。”安萨里认为，由于大部分美国有房一族的房贷利率在4%左右，按揭利率需降至5%才能激励房主挂牌，促进楼市交易。

最低迷的时期可能已经过去

尽管抵押贷款利率已连续四周上升，但房屋贷款申请量却连续第二周增长，而在此之前，申请量已连续两个月下滑。根据美国抵押贷款银行家协会（MBA）的最新数据，截至11月15日的一周内，抵押贷款申请量较前一周增加了1.7%。

房屋供应量同样有所增加。10月份，待售住宅的供应量达到了137万套，同比增长19.1%。但供应量的增长在一定程度上也反映了房屋在市场上的滞留时间延长，而不是挂牌数增多。根据NAR的数据，10月份房产在市场上的平均停留时间为29天，高于9月份的28天和2023年10月份的23天。按当月的销售速度计算，可售库存量相当于4.2个月的供应量，虽然略低于9月份的4.3个月，但仍远低于6个月的平衡水平。

美国房产经纪公司Compass西雅图柯克兰分公司的经纪人Becco Zou对第一财经记者称：“在卖方方面，由于对市场未来走势的不确定性，许多人推迟了挂牌计划，预计要到明年春季才会重新上市，因为传统上春季是购房的高峰期”。

NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）分析称：“房屋销售最低迷的时期可能已经过去，库存的增加将带来更多的交易。就业岗位的增加和经济的持续增长似乎是有保障的，这将导致住房需求的增长。然而，对于大多数首次购房者来说，按揭贷款至关重要。虽然抵押贷款利率仍然较高，但预计将趋于稳定。”

安萨里认为，在当前的市场环境下，买家最好的策略是“适应并接受高利率的新常态”，因此可能会选择先购买房产，未来如果房贷利率下调，再通过再融资降低成本。否则，一旦利率下降，大量买家涌入市场可能会再次推高房价。

陈宏明也表示：“一般来说，我们建议买家不要因为等待利率变化而延迟购房决策。购房应基于自身需求和房屋条件来决定。如果是自住房，建议尽早入手；而对于投资性房产，则应更多考虑房屋的投资回报率。”

Becco Zou观察到，首次购房的刚需买家仍然会选择购房，但大部分换房的买家目前多处于观望状态。“以换房为主要需求的买家对地段和学区的要求更加挑剔，在一些地区，综合条件好的房源仍然需要竞争才能购得。”她说。