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在城市发展的浪潮中，城中村改造是一项至关重要且复杂的工作。济南市积极探索，不断完善相关政策，以适应新的发展需求。随着《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》的出台与解读，一系列关乎城中村未来走向、居民切身利益的措施逐渐明晰，其背后蕴含着对城市更新、民生保障等多方面的深入思考与积极实践。
一、政策修订背景及依据
济南市现行城中村改造指导政策《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》（济建字〔2019〕48号）于2024年6月30日到期，而《济南市征收集体土地房屋补偿办法》的出台为城中村改造工作提供了新的补偿依据。为确保政策的连贯性与工作的平稳推进，济南市住房城乡建设局依据相关规定，结合实际情况对原文件进行了修订。此次修订以《关于印发济南市征收集体土地房屋补偿办法的通知》（济政办发〔2024〕8号）及其他国家、省、市城中村改造相关政策为决策依据，旨在为城中村改造工作提供更为科学、合理、完善的指导框架。
二、出台目的
本次细则修订的核心目的在于进一步加快济南市城中村改造进程，加强工作的规范化与专业化指导，切实保障村（居）民在改造过程中的合法权益。通过总结近年来城中村改造工作的经验与教训，新细则力求在推动城市发展的同时，确保村（居）民能够共享发展成果，实现城市建设与民生改善的双赢局面。
三、重要举措
改造方式多元化创新
秉持因地制宜、分类实施的理念，新细则明确城中村改造可通过拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式灵活推进。这种分类施策的方法能够更好地适应不同城中村的实际情况，提高改造工作的针对性和有效性，实现资源的优化配置与可持续发展。
生活保障模式多样化拓展
在充分尊重村（居）民意愿的基础上，综合考量项目特点、资金平衡及城市规划等多方面因素，新细则提供了实物保障、货币化保障等多种生活保障路径选择。这一举措旨在满足村（居）民的多样化需求，增强其在改造过程中的自主性和获得感，确保生活保障措施更加贴合实际、公平合理。
安置房后期管理精细化完善
新细则详细规定了安置房上市交易的具体实施细则。对于不同供地方式的安置房项目，明确了其上市交易的条件和流程，如采用协议出让、“招拍挂”等有偿方式供地的项目，取得产权证后可直接上市；采用国有划拨方式供地的项目，需补缴土地出让金后上市。同时，对于依规划建设的剩余安置房，由相关区（功能区）负责监督管理，经批准后可上市交易。这一系列规定有助于规范安置房市场，保障各方权益，促进房地产市场的健康稳定发展。
成本计算标准规范化明确
明确了城中村改造项目中安置房与生活保障房建设成本的计算标准。安置房建设成本按照普通商品住宅建设成本计入改造成本，而生活保障房建设成本则根据房屋用途（普通住宅、商业商务、工业仓储、办公等）按“一般建设成本”计入。这一规范有助于提高成本核算的准确性和透明度，为合理确定改造项目投资规模、保障资金平衡提供了重要依据。
四、新旧政策衔接关键要点
生活保障方式过渡
对于生活保障方式，细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，继续沿用原有的保障路径；而在细则实施后完成备案（批复）的项目，则需严格按照新细则组织实施，确保生活保障工作的平稳过渡与持续优化。
人口机动系数调整适用
考虑到人口增长趋势的变化，新细则将人口机动系数调整为10%。对于细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的项目，仍执行原备案（批复）的人口机动系数；此后启动的项目则统一执行新的系数标准，以适应城市发展的新需求。
规费减免优惠标准衔接
在规费减免方面，细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的项目，城市基础设施配套费依据已备案（批复）面积按相关规定减免；细则实施后完成备案（批复）的项目，安置房和生活保障房的城市基础设施配套费分别按照人均安置建筑面积和实际人均保障建筑面积计算总量予以减免。这一调整旨在确保规费减免政策在新旧政策过渡期间的合理衔接，减轻改造项目的资金压力。
五、解读咨询渠道
政策解读工作由市住房城乡建设局城市更新推进处负责，村（居）民及相关利益方如有疑问或需要进一步了解政策细节，可通过该渠道获取专业、准确的解读与指导。
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