盘活低效产业用地促进城市产业招商，上海是怎么做的？

11月14日，上海市委书记陈吉宁主持召开了低效产业用地盘活处置现场推进会。此次会议深入贯彻党的二十届三中全会和十二届市委五次全会精神，加快推动低效产业用地盘活和综合处置，更好为“五个中心”建设和高质量发展提供空间支撑。

会上，陈吉宁指出：盘活产业用地，事关稳增长、促转型，事关城市未来发展。要着眼解决堵点卡点问题，及时总结经验做法，不断丰富政策工具，加快完善制度体系，全面强化法治供给，用好综合绩效评估、综合价值评估，建立“规储供用”一体化机制等，推动产业用地提质增效。

关于盘活存量土地和低效用地，早在9月18日《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中就提出：“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。”

由于城市产业转型升级和超大城市资源紧约束之间的矛盾，上海需要更多的高质量产业用地来支撑经济发展，但是过去依靠粗放扩张来承接产业的模式已经难以为继。

为此，盘活产业用地迫在眉睫。

今年4月起，上海启动“两评估、一清单、一盘活”的产业用地专项行动，开始对产业用地进行彻底梳理和盘活。上海也成为首个梳理和盘活产业用地的城市

“两评估、一清单、一盘活”

“两评估、一清单、一盘活”指的是，对产业用地进行综合绩效评估、综合价值评估，形成产业用地ABCD分类清单，有针对性地采取路径进行盘活。简言之，就是把上海产业用地的“表现”进行打分，按照不同情况去选择盘活路径。

”两评估“

1. 综合绩效评估：关注当前利用状况，通过产值、创新能力、节能环保等多维度指标，为每一块地“体检”打分。

2. 综合价值评估：立足未来潜力，结合地块位置、使用效益和再开发成本，评估土地退出与转型的经济可行性。

根据评估结果，形成产业用地分类清单，划分为四类：

• A类和B类：表现优秀，支持优化提升或继续保留。

• C类和D类：利用低效，需要转型升级或退出重整。

据统计，目前上海共有4.85万幅产业用地，其中C类和D类土地规模占到24%，均为低效利用的土地，亟须转型盘活。

在“一盘活”中，上海提出了多条创新路径，

为低效产业用地量身定制转型方案：

第一条是土地收回路径。对于闲置处置难或无偿收回有障碍的地块，采用灵活的工具如节余土地分割转让，将未利用的部分分割转让给有需求的企业，既满足多方用地需求，又提升了土地利用效率。此外，还鼓励使用土地的企业进行产业结构调整，提高单位土地的经济产出。

第二条是土地储备路径，通过政府收储整合土地资源，为产业升级创造条件。

第三，对于低效用地所属企业有较强转型意愿的地块，可选择产业用地城市更新路径。企业可通过自主更新或引入市场主体，按规划将土地转为新型工业、研发、商办或保障性租赁住房等用途，从而优化土地功能。

第四条路径是减量腾退路径，专注于位于城镇开发边界外或不符合规划的土地，必须恢复为农用地或生态用地。

第五条是园区平台路径，通过产业园区整合资源推进盘活。如果企业选择退出产业用地或用房，园区平台可以接手这些资源进行统一管理和开发，从而提升整体效率。例如，通过平台将股权和土地资产整合，最大限度地激活区域发展潜力。

第六条路径归纳了其他创新政策，包括以房换地、工业上楼、土地混合利用等方式，为存量产业用地的提质增效提供多样选择。

为支持这些路径的实施，上海还推出了《上海市低效产业用地再开发政策工具箱（1.0 版）》，涵盖六大类、二十小类具体操作路径，提供了清晰的执行指引，降低了政策实施的难度与风险。

截至11月，上海已成功盘活37.8平方公里的低效用地——这个数字相当于接近两个黄浦区的面积，并覆盖了3390幅土地。

据了解，上海产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，作为加快转变超大城市发展方式、推动产业高质量发展的“211”工程，将以三年为一个工作周期，按年度滚动推进产业用地评估和盘活处置。这项产业用地专项行动，不仅优化了低效土地发展方向，也为产业升级城市未来的高质量发展奠定了基础。