新希望地产，为何突然频繁联手成都国企拿地？

◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

今天，成都11月以来第四场土拍大戏鸣金收场，一共四宗地，最终均底价成交。

有意思的是，除了崇州地块被当地国企拿下外，其他三宗地可以说全部被民企包揽了。看来，也充分印证了“民企开始进场拿地”的新趋势。

其中，位于天府新区麓湖板块的55亩地块，最终成交楼面价1.9万元/㎡。今年9月下旬，润达丰滨江曾以溢价率86.9%、楼面价2.43万元/㎡竞得麓湖37亩地，成为“天府新区地王”。

当然，另一个备受关注的是龙泉十陵的43亩地，成交楼面价8860元/㎡，记得上一轮楼市高潮时十陵楼面价频繁破万。“最癫狂时”是2020年6月，佳兆业曾以近1.6万元/㎡的楼面价、溢价率62.76%进驻十陵。

此次十陵的43亩地，最被“成都经开城市更新建设发展有限公司、四川同协嘉房地产开发有限公司”联合摘得。

其中，四川同协嘉房地产开发有限公司成立于去年5月，隶属于成都新希望置业有限公司，背后是新希望五新实业集团，即大家熟悉的新希望地产。

有意思的是，11月15日，成华区二仙桥八里庄板块22.87亩宅地，容积率2.5，最终被“成都华创星空城建筑工程有限公司，四川同协嘉房地产开发有限公司”联合底价拿下，成交楼面价1.4万元/㎡。

据地产密探查询获悉，这两次与新希望地产做搭档联合出手拿地的合作方都是相关的区域国企。这跟过去几年新希望地产擅长“吃独食”或与知名民营房企如德商等联合操盘等打法有些不同。

记得上一轮楼市火爆时，新希望地产曾多次在成都拿过“高价地”，比如三圣乡、茶店子等相关项目，但在多种运作下，均在市场上获得了清盘。

换言之，从近期这两次拿地看，新希望地产明显与国企走得更近了。业内认为，这应该至少有2个原因：

第一，急需土储货值补仓；第二，需要控地价成本，控风险。

实际上，全国楼市深调3年，新希望地产都没咋补货，成都作为其大本营的表现也更为明显。

比如今年前10个月成都市场，新希望地产销售21.15亿元，排名第30位；2023年销售额46.13亿元，排名第26位；2022年销售额56.21亿元，排名第17位；2021年销售额79.51亿元，排名第15位。

据克而瑞统计，2017年至2020年房企在川投资拿地情况显示，新希望地产共砸了88亿元，排名第18位，仅次于拿地90亿元的华润置地。这足以看出那几年新希望地产确实扩张迅猛。

今年前10个月，新希望地产在全国范围内的销售额133.1亿元，排名第56位，权益销售额86亿元，排名第62位。去年，其销售额289.5亿元，排名第48位，权益销售额188.2亿元，排名第54位。

2022年，新希望地产全口径销售额508.8亿元，排名第39位，权益销售额335.8亿元，排名第40位。

2021年，新希望地产全口径销售额1059.1亿元，排名第39位，权益销售额530.1亿元。2020年，新希望地产全口径销售额1031亿元，排名第40位，权益销售额537.7亿元。2019年，新希望地产全口径销售额销售额735.9亿元，排名第50位，权益销售额404.8亿元。

应该说，2021年及之前许多年，新希望地产跟其他黑马房企一样，均经历过高速扩张期及销售额爆炸式发展期，2020年及2021年均迈过千亿大关，但2021年就有些增长乏力。

其实，2021年楼市出现了“前扬后抑”，深调在该年下半年启动，特别是“三道红线”及银行房地产贷款集中度进一步施压等，迅猛来袭，楼市降温。2022年，新希望地产销售额直接被“腰斩”了。

楼市深调这三年，也是各大房企特别是民营房企从“扩表”到急剧“缩表”的一个煎熬过程，未能及时适应调整的很多房企，无奈先后遭遇债务爆雷，甚至波及到优质房企。

2023年以来，楼市高压政策开始纠偏，去年四季度开始有所提速，特别是房地产融资政策开始向民企倾斜。

据银行间市场统计，新希望五新实业2023年初发行了10亿元、3年期的一笔中票“23五新实业MTN001”，年利率4.2%。该年5月，其又发行了第二笔中票“23五新实业MTN002”，募资8亿元、期限3年，年利率4.1%。

今年5月，新希望五新实业还发行了一笔中票“24五新实业MTN001”，募资8亿元，期限5年，年利率3.5%。

截至今年9月底，新希望五新实业手上存货317亿元，较去年底减少175亿元；货币资金52亿元，较去年底减少近30亿元，其中现金及现金等价物48.5亿元。

令人震惊的是，其合同负债余额较去年底236.48亿元猛降到了100.19亿元，这必然会影响到接下来的结转营收等业绩表现。

该期末，新希望五新实业短期借款1.55亿元，较去年底减少近5.4亿元，一年内到期非流动负债41.25亿元，现金虽能覆盖短债，但考虑到应付款余额48.4亿元，且从行业惯例看，多以开发项目的施工款为主，现金流压力并不小。

值得一提的是，今年前三季度，新希望五新实业实现经营净现金流23.7亿元，比去年同期减少了25.8亿元，主要是销售进账不到80亿元，同比腰斩了；筹资净现金流-53亿元，其中偿债等流出81.6亿元。

当前以“止跌回稳”为主基调的房地产金融各项支持政策密集出台，而恢复信心最显耀的一个特征，就是民营房企是否有投资信心。如今从成都楼市看，民营房企进场拿地开始复苏，个别民企拿地还很凶悍。