浙江首个自筹4.7亿原拆原建项目选房了，但这一样本复制仍然很难

界面新闻记者 | 杨冰柯

“500多户居民自筹资金约4.7亿原拆原建”的浙工新村摇号选房了。

“摇号摇到了低楼层，本来住的就是低楼层，明年上半年就能交付了，有新房子住很开心”，一位浙江工业大学退休老师对界面新闻记者表示。

上个周末，浙工新村548户业主在朝晖中学光明巷校区参加摇号选房，由于之前业主们已经确定户型大小，主要是摇号选楼层。548户业主按户型面积分成7组，分组抽签产生每一户业主的房号。

根据杭州国立公证处官微，此次摇号选房用时两个周末，每天选房时长达8小时。

上述浙工大老师对界面新闻记者称，摇号那两天，老邻居们很多拖家带口全家上阵摇号，一位老教师甚至坐着轮椅也要来。

浙工新村位于杭州市拱墅区朝晖六区，共有14幢房屋，总面积约3.97万平方米。其中13幢为浙江工业大学自管房屋，另有1幢安置房建于1990年代。

上述浙工大退休老师对界面新闻记者表示，小区原先是浙工大教工宿舍，后来这些老师把房子买下，现在大部分业主仍是浙工大退休教职工及其子女。

去年11月底，浙工新村原拆原建项目正式开工，因该原拆原建须小区业主自筹4.7亿元，所以是自主更新，该项目被称为浙江首个业主自掏腰包的老旧小区重建案例。

浙工新村原拆原建历程

此次自主更新主要原因是小区危房认定已久，杭州城市更新新政策出台，浙工新村被推为典型。

公开资料显示，此次纳入自主更新的有13幢住宅，有12幢建于1980年代，1幢建于2000年以后，房屋主体采用预制多孔板及条形基础。

根据《钱江晚报》，从1993年到2014年，浙工新村先后5次鉴定被认为存在较为严重的安全隐患，先后有4幢被鉴定为C级危房（最高等级为D，整幢危房，需立即停用）。

2015年，原下城区政府曾提出将浙工新村的13栋住宅推倒重建，进行成片改造，但方案未能征得全小区90%业主的同意，随后搁置。

2021年，浙江省委巡视组在巡视中将浙工新村危旧房问题久拖未决的问题列入浙江省“七张问题清单”。

2023年上半年，杭州市发布《全面推进城市更新的实施意见》，要求针对危旧楼房、老旧小区、既有住宅片区等落实安全隐患消除、功能设施完善、居住品质提升。

在新政策下，浙工新村原拆原建有了转机。

2023年4月23日，浙工新村有机更新项目启动。2023年7月，社区居民签约结果出炉，签约率达到99.8%，仅差一户未签约。

浙工新村2023年9月完成全部拆除，11月正式开工新建。

从重新启动到拆除，拱墅区从各个单位各个街道抽调了30多位有群众工作经验的干部，工作人员近100名，其中6个组超过60人，组成攻坚组，重点给居民讲解政策，前前后后共进行了6轮入户动员。

原拆原建方案

根据规划，浙工新村将新建7幢11层的小高层，全部安装电梯，实行人车分流，配建地下车库468个。重建后的浙工新村房源套数并未增加，仍然是548套，但由于提高了容积率，每户业主都可选择扩大面积，在确保套内面积不小于原房子的基础上，建筑面积最多还可再扩20平米。

同时，小区新建“一老一小”活动中心等配套设施，小区绿化率提升至25%以上，新增社区用房等配套设施近1500方。

户型上，浙工新村规划了有A-G分别7种户型面积段，其中A户型约117平米共64套，B户型约106平米共172套，C户型约98平米共109套，D户型91平米共81套，E户型约81平米共82套，F户型约76平米共20套，G户型约65平米共20套。

参考旧房征迁的价格体系，业主承担的改造费用为1350元/平米，扩面价格为34520元/平米，车位22万/个。业主们如果选择不扩大原本房屋面积，75平方米左右的旧房，改造费用大约为10万元。按最多能扩大20平米来算，一套原来75平米左右的旧房，最终可改建成95平米左右的新房，花费约80万元。如果再买一个车位，总花费约100万。

也就是说，每户居民自掏腰包的费用约10-100万。

去年，杭州住保房管官方消息称，浙工新村整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由政府用到老旧小区改造上的旧改、加梯、未来社区改造等专项资金解决，此外在搬迁过渡期间，会给予业主原房装修补贴以及临时租房补贴等。

样本复制难

今年4月，浙江省《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》发布。《指导意见》明确了相关流程和支持政策，这也是全国首个推进老旧小区自主更新的意见。在后来的新闻通气会上，浙工新村的案例正式被介绍推广。

自主更新指导意见出台当天，翠苑北二区就提了自主更新申请。随后，闸弄口新村、曙光新村等多个老旧小区都开始了民意摸排。

但截至目前，这几个呼声高的老旧小区自主更新都还没下文。

根据《钱江晚报》，翠苑街道方面表示，该小区自主更新面临很多现实难题，比如与邻近小区距离过近容积率受限，与小区红线外的土地置换没有法律依据，很难实现业主扩面的愿望，目前暂无继续推进的相关计划。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来，浙江省的《指导意见》对于老旧小区的业主，可以说是喜从天降。如果能够实现原地改造，甚至原地重建，大大延长了住房的生命年限，大大提高了业主住房的价值，也大大提高了未来居住的安全性和居住品质。

同时，由于地段的价值所在，业主投入的改造或者重建的费用，在整个住房价值和价格中所占的比例较小，未来无论是自己居住还是二手房交易，回报的空间都是巨大的。

丁建刚表示，500多户的浙工新村重建推进了10年，仅闸弄口新村就有3500多户，如何统一意见、如何筹集资金等问题摆在眼前。

从实践经验来看，要整个小区业主团结一致、统一意见，难度非常大。官方可以继续推动，特别是在法律法规上，比如业主在表决时，可以以90%-95%的比例通过，而不至于因为一两户业主行使否决权使良好计划流产。