房产律师：开发商无证售房，买方退房胜诉案例分析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与原告诉求

（一）原告主张

原告赵君、赵鹏向本院提出诉讼请求：

1. 请求依法判令解除双方签订的《协议确认单》。

2. 请求依法判令被告返还原告支付的房款 2520320 元并支付利息。

3. 请求依法判令被告返还原告 5 万元及利息。

4. 诉讼费由被告负担。

（二）事实依据

2015 年，被告在未取得《北京市商品房预售许可证》的情况下违规宣传并销售房屋。原告在不知情的情况下与被告签订《协议确认单》，购买 W 号房屋（约定成交后房屋登记在原告二人名下）。合同签订后，原告分四次向被告支付 W 号房屋首付款共 2520320 元。同时，在签订协议当日于售楼处，按照被告优惠政策（当日交付房款 5 万元可抵 30 万元），原告向北京 N 公司支付购房款 50000 元。

2017 年项目建成，但被告仍未取得《北京市商品房预售许可证》，无法交房。且该项目因 2017 年 3 月 26 日出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，不能将商业、办公类住房销售给个人，导致双方协议无法继续履行。被告因违规操作被北京市住建委处以 173 万元罚款。此后，原告多次与被告沟通，被告虽承认违约，但以可为原告注册公司为由，引导原告以公司名义继续购买房屋，同时对原告支付的款项以各种理由推脱不予返还。原告为维护自身合法权益，诉至法院。

二、被告辩称内容

（一）R 公司辩称

原告起诉双方签订确认单属实，R 公司收到原告房款 2520320 元。原告购买的是商业办公楼房屋，因 2017 年 3.26 新政，原告个人失去购买资格，导致买卖关系无法继续履行，并非被告不想卖给原告。如原告所述，若原告能注册公司以公司名义购买房屋，被告可以配合。

原告交给另外的5 万元 R 公司不清楚用途，与 R 公司无关。若原告不想购买房屋，因政府政策原因，被告同意解除确认单，房款及利息由法院依法判决，但不同意承担 5 万元及利息。

三、法院查明事实

（一）购房交易情况

2015 年 3 月 29 日，赵鹏购买被告开发的房屋一套，原总房价 6428469 元，成交单价 19602.76 元每平方米，成交总价 4940320 元。赵鹏于 2015 年 3 月 29 日支付购房款 162 万元，于 2015 年 4 月 30 日支付购房款 900320 元。2015 年 3 月 29 日，赵鹏向北京 N 公司（以下简称 N 公司）支付电商 VIP 卡服务费 50000 元，N 公司出具收据。R 公司于 2015 年 3 月 29 日与赵鹏签订的协议确认单中置业顾问签字与 N 公司为赵鹏出具的收据右上方手写签字人名相同。

（二）行政处罚情况

2017 年 8 月 7 日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对 R 公司进行行政处罚。认定 R 公司在商业、办公楼不符合预售条件下，于 2015 年 4 月开始擅自对外预售，违反《商品房销售管理办法》，对 R 公司处已收取的预付款 1%的罚款 177863.84 元。

（三）房屋性质与政策规定

涉案房屋规划用途为商业办公类。2017 年 3 月 26 日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，其中第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

四、裁判结果

1. 解除原告赵鹏、赵君与被告 R 公司之间就购买 W 号房屋的协议确认单，被告于本判决生效之日起七日内返还原告赵鹏、赵君购房款 2520320 元并支付利息。

2. 被告 R 公司于本判决生效之日起七日内返还原告赵鹏、赵君服务费 5 万元并支付利息损失。

五、案件分析

（一）合同性质认定

赵鹏与R 公司签订的《协议确认单》虽约定了房屋位置、总价款等内容，但未涉及房屋交付日期、产权登记办理、剩余房款支付方式及时间、违约责任等重要事项。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，该协议不符合商品房买卖合同应明确的主要内容，因此赵鹏与 R 公司之间构成商品房预约合同关系。此预约合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

（二）合同解除及后果

因购房政策变化，赵鹏丧失购买涉案房屋的资格，这使得双方的预约合同无法继续履行，应当解除。依据合同解除的法律后果，尚未履行的部分应终止履行，已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。所以，对于赵鹏、赵君要求R 公司退还购房款及支付利息的诉求，法院应予以支持。

（三）5 万元服务费的定性与处理

1. 服务费性质

本案争议焦点之一是赵鹏所交纳的5 万元服务费的定性问题。由于赵鹏与 R 公司之间的商品房预约合同关系因 3.26 购房新政导致赵鹏丧失购房资格而解除，这 5 万元电商 VIP 卡服务费应视为赵鹏所遭受的损失。

2. 责任承担主体

R 公司在销售房屋过程中存在将商业办公类房屋虚假宣传为居住用途的行为，这种欺诈行为表明其在订立合同关系时具有明显过错。对于赵鹏向 N 公司交纳 5 万元服务费这一情况，虽然 R 公司主张与 N 公司无关，但结合 R 公司与赵鹏签订的《协议确认单》中置业顾问签字与 N 公司出具收据上的签字人相同这一事实，赵鹏有理由相信 N 公司与 R 公司之间构成表见代理关系。因此，N 公司收取 5 万元的法律后果应由 R 公司承担，对于赵鹏要求 R 公司赔偿 5 万元服务费及利息损失的诉讼请求，法院予以支持是合理合法的。

六、办案心得

（一）准确分析合同性质是基础

在处理本案时，准确判断合同性质至关重要。通过对《协议确认单》内容的细致分析，依据相关法律法规，明确其为商品房预约合同而非正式的商品房买卖合同。这不仅为后续的法律分析提供了准确的前提，也为确定双方权利义务关系奠定了基础。只有准确把握合同性质，才能在复杂的法律关系中找到正确的切入点，为当事人争取合法权益。

（二）关注政策变化对合同履行的影响

本案中购房政策的变化是导致纠纷的重要因素。作为律师，需要密切关注政策动态，并深刻理解政策变化对合同履行的影响。在本案中，3.26 新政使得原告丧失购房资格，进而引发合同无法履行的问题。在分析案件时，要将政策因素纳入考量范围，依据法律规定判断政策变化是否构成合同解除的合法事由，以及对当事人权利义务产生何种影响，从而为当事人提供准确有效的法律建议。

（三）深入挖掘证据以确定责任主体

对于5 万元服务费的责任承担问题，需要深入挖掘证据。通过对《协议确认单》签字与服务费收据签字的关联性分析，结合表见代理的法律规定，确定 R 公司应当对 N 公司收取服务费的行为负责。这表明在办理案件过程中，不能放过任何细节，要善于从看似零散的证据中寻找关键线索，构建完整的证据链，以证明自己的主张，让法官能够清晰地看到案件事实和责任归属，从而赢得案件。