曲江CCBD南区和文教园，如何二选一？保利“融合区”拿地｜房哥问答403期

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问答403期

问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，保利在融合区拿地，软件新城和沣东的房价格局会怎么变，中午聊聊！

问：曲江文教园有啥好，卖点在哪里，请教一下？

答：在有打算曲江买房的人眼里，文教园能排首选，其次CCBD，再就是杜陵周边，三个区域卖点和发展现状并不相同，对应的房价门槛也有差异。

文教园最大的吸引力在于紧邻曲江成熟区，自身的三初，麓融公园，地铁五号线等配套也都不错，没有兑现的担心，所见所得，外加星河湾、金茂这些改善开发商进场，新房的品质是够的。

整个1.2平方公里的未开发区域，住宅地也很少，因此地价，房价都比较高，如果能力够，曲江人住这里既熟悉又方便，房子也保值。

但区域的二手房却不一样，虽然有成熟配套，但如果房龄太大，或者小区太刚需，价格还是在往下走的，新房二手分化挺厉害，比较典型的有万科东方传奇、阳光城丽兹公馆、唐顿庄园。

因此，不是一个好的区域房子都保值增值，还是要相辅相成，产品要稀缺，地段也不差，在目前西安硕大的地盘里，文教园是一个很好的案例。

问：CCBD南区，长安和雁塔夹着的区域，怎么看？

答：其实就是三爻区域，拆迁后曲江主城范围内最大的白菜心，目前的状态还是开发初期，规划很庞大，落地刚开始，住宅先出来，比较典型的就是金茂璞悦曲江，算是这个价位在西安卖的很好的房子，说明业主对这里还是认可的。

但南区和北区还是不同的，后者是都已兑现的主城区，道路，地铁，在建万象城商业，周边住宅，天坛公园，莱安中心办公，所见所得，所有人都知道这里是西安城南的好地段，因此华润悦府、悦玺很稀缺，房价比较稳。

（CCBD南区现状实景）

而南区目前能看到的很有限，虽是主城位置，开发商也乐意拿地，但存在一定不确定，比如超高层的落地，招商，公园的面积，教育用地的建设时间等，如果一切顺利，南区的发挥空间，呈现面貌是不差的。

对于普通买房人而言，想进场，既要接受现状，又要承担比较高的门槛，同时在西安也不能只是一套房，买这里，当作自住改善，居所之一挺好，曲江不愁有钱人，只要有房，总有需求。

但对于一个大规模拆迁完成，还在建设初期的地方，不是所有人都适合这里。

问：上学用，南二环的恒志云仰怎么样？

答：南二环沿线的综合体，包括1层商业，2-5层公寓，6-19层为住宅产品，其中住宅可以落户，可划学区。

产品为建面约46-69㎡的住宅，最低首付12万左右，70年产权，算是老规划的产物，一直没卖，如今主体都已完工，年底应该就能交房。

最大卖点还是学校，24年铁五小的学区就包含这里，最终以交付落户划分为准。20年，铁五小和铁五二小合并招生后，一二年级在南校区，三年级后的在本部上，铁一小、铁一中、中铁中学，都是周边优质的教育资源。

但公寓形态，没太多景观发挥空间，以短期自住，陪读，出租为主，小面积住宅的价值与学区的稳定性高度绑定。

问：17000+摇的海德堡202㎡，小区设计理念过时，是否卖了重新买？

答：当年也是摇号很火的小区，300万起步，建面161㎡以上，吸引大家的点除了曲江创意谷的位置，周边办公，地铁，公园，商业齐全外，主要是便宜。

在那个曲江一房难求，东方传奇这么刚的小区都卖27000+的时候，海德堡备案价只有18030元/㎡，放在21年妥妥的倒挂小区，买到就是赚到。

如今看也是这样，小区200㎡的大户型，挂牌价还是在28000+以上，总价超过500万，当然总价高，产品老，流通性确实差一些，有这个预算的，文教园，CCBD的新房都能选。

户型确实不主流了，比较标准的竖厅，四向朝南，虽然住起来也舒适，但和现在同面积段的宽厅，横厅，端厅还是有差距，这种房子属于自住，置换都比较灵活的。

自己住，好位置，好配套，当年低收入价，产品还算主流，小区环境不错，在周边也是改善社区的第一梯队，不住，那就在旁边的星河湾、金茂璞逸东方，置换更好产品。

（房哥约聊一对一沟通渠道）

问：都说软东发展慢，但为啥附近的房子都卖的挺好？

答：大家都叫软件新城，但其实东西住的是不同生活半径，生活习惯，收入来源的人。

西边产城融合区，起步早，产业园区为主，住宅少，改善大户型居多，又恰逢房价上涨期面世，因此诞生了，中铁建、保利、中海、天地源、苏宁等诸多网红盘。

目前的发展现状是人气有限，住宅不多，供应都在沣东高新融合区，二手房价格一半，苏宁、招商买得早的，自住可以但不赚钱，吸引来软西的除了周边上班族，其实外地投资的人也挺多。

而软东不同，鱼化寨拆迁而来，三环内的高新腹地，起步晚，但距离高新成熟生活区域科技路、丈八北路等很近，上述区域刚需为主，小开发商居多，当地人改善环境，不跨西三环，会首选这里。

因此，软西小面积比大的好卖，但软东却是大的比小面积好卖，保利天瓒、海棠三章都是，吸引高新土著的换房需求。

如今房子回归自住时代，大家屈从于生活习惯，半径，目前的软东，高新人更加熟悉，亲近。

问：听说保利在高新沣东融合区拿地，这里的新房能等吗？

答：位置就在保利天汇斜对门，容积率不超过2.5，面积约60亩，土地价格1350万/亩，楼面价仅8102元/㎡。

这个地方是融合区和高新贴的最近的位置，但行政归沣东，因此地价也只有软新一半多，要知道，保利去年拿云谷天汇的地，楼面价可是13972元/㎡，地价的差距也说明了两个区域的开发商预期和配套兑现程度。

站在沣东的视角，融合区规划4700多亩，仅住宅就有1180亩，且西近昆明池，东靠高新区，是容易被带动起来的区域，虽然周边还是空地，但一旦有开发商进场，启动很快。

站在高新的视角，软件新城房价普遍20000+，一路之隔，虽然是沣东，但享受高新配套，学校上有高新一中沣东中学的名校+，房价又低于高新，会是一个外溢性价比的选择。

更低的地价，更低的容积率，如果四代住宅的赠送继续增大，产品更加卷，价格还低，不排除不少人放手高新，住在这里！

问：北大街上班，看上城西万科金色悦城和阳光城，怎么选？

答：工作地点决定通勤方式，影响买房选择，基本就是顺着地铁一号线沿线看，城西是个选择很多的地方，尤其是三桥周边，大型的社区就有万科金色悦城、华润24城、保利金香槟。

万科比较刚，北侧有铁路，距离地铁有一定距离，胜在价格低，小面积的均价13000+，有底商但缺大商业，但有莲湖的远东实验小学，属于城六区，这是万科的优势。

但三桥附近华润位置更好，商业更好，价格相当，但属于沣东区域，学校非沣东四小，周边有三桥车城。

阳光城太远，咸阳地界，地铁通勤时间更长，价格也更高，如果不在意学校，住华润更合适，在意上学，万科更均衡。

问：中铁缤纷南郡旁买商铺，40000元/㎡合适吗？

答：很多人都听过一铺养三代，但如今被商铺坑三代的会是大多数，中铁的位置不错，大型社区，又有五小、三中学生人流，周边缺大型商业，社区底商繁华，主要业态为餐饮，搭配药店、水果店等。

价格的话，看位置，小区门口一层，还是一拖二，还是二层大面积，一层 小面积底商收点租金能看，二层大面积风险更大，这个报价也不算低，可以调研下周边的平均租金，简单计算回报率，多少年回本，多少年有收益。

同时商铺更重经营，自己弄，还是想当甩手掌柜，如果是后者，能稳定收租，这种老社区的商铺怎么会轻易转手卖。

很多人总觉得现金存银行是贬值，但真正的贬值，都是盲目自信，瞎折腾完了。

【热盘点评】

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【装修报告】

● 户型解析： | | | | | | | | | | | |

● 实景/设计案例： | | | | | | | | | | | | | | | | | 悦 | | | | |

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作者：Kikyo

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