政府敢为，企业善为，业主称赞——碧桂园东北区域保交房样本调研

写在前面

地方政府敢于作为，企业善于作为，政府与企业紧密合作、通力配合，积极作为研究“保交房”创新方法，为房企搭建了良好的纾困资金渠道。在这一方法下，碧桂园集团东北区域与东北三省各级地方政府积极配合，通过存量房、存量土地被回购、承接政府委托项目以稳定团队等方式，充分落实“保交房”工作，稳定了各方预期，提振了区域市场信心。

中房报记者 王迎超 高中华丨辽宁报道

10月18日下午，大连瓦房店的碧桂园上璟云著小区内，30栋业主贾先生正在遛弯，谈起对新家的感受，老人连连点头称赞。“我是去年春天买的碧桂园的房子，刚开始听到企业出问题时业主们都挺担心，怕房子烂尾了，还好今年2月份交房了，装修标准也没降档，大伙儿都挺满意。”碧桂园上璟云著小区共有8栋楼列入“保交房”名单，今年年初，已有4栋陆续实现交付，还有4栋正在紧锣密鼓施工中，预计明年年中交付。上璟云著小区的及时交付是碧桂园东北区域全力以赴开展“保交房”工作的一个缩影。近日，在住房城乡建设部党组部署下，中国房地产报调研小组深入沈阳、大连、哈尔滨、鞍山等城市，了解碧桂园东北区域“保交房”工作开展情况。中国房地产报调研小组了解到，2022年以来，碧桂园东北区域合同交楼43491套，截至目前已交付36348套，年内预计再交付3000套，明年仅有4000套左右房源待交付，“可以说，东北区域的‘保交房’工作已经接近尾声，房屋交付后，购房者信心也在恢复，市场止跌回稳趋势已经出现。”碧桂园东北区域总裁孟令宇表示。

政府、房企协力“保交房”

10月14日，中房报调研小组来到了黑龙江省哈尔滨市碧桂园国风云著项目进行调研，这个小区已于今年“十一国庆”期间陆续交付，700多户业主喜迁新居。“2022年，小区列入了‘保交房’名单，资金全部进行监管，当时项目的主体结构刚刚完成。”项目总经理孟令岩告诉记者，国风云著项目从2021年9月开始销售以来一直成绩不错，2023年销售额过亿元，但主要集中在上半年；同年10月企业出险后，多重因素影响之下，销售情况开始急剧下降，2024年至今仅售出5套房子。销售端的压力极大地影响了项目的建设和运营，业主担心烂尾开始频繁上访，农民工也纷纷讨薪，在政府部门的大力支持下，碧桂园东北大区也积极协调，用一个商业项目担保向银行贷款支持项目建设，顶住了重重压力，最终实现了交付，“按照区域要求，‘保交房，更要保交付品质’，项目没有降标减配，兑现了当初的承诺。”孟令岩表示。10月17日下午，在辽宁省鞍山市海城碧桂园未来城小区内，工人们正在进行路面硬化铺装工作。今年9月30日开始，项目9栋楼开始陆续交付；还有3栋楼正在全力施工中，预计明年交付。这是碧桂园在海城的第6个交付期区，开盘后屡次夺得当地销冠。2023年，碧桂园集团出险后，未来城项目开始面临销售和建设的双重压力。“购房业主有了恐慌心理，担心项目能否顺利交付，配套能否落实到位。”辽宁省海城市住建局局长赵钢向中国房地产报记者介绍，政府与企业开始紧密配合，为企业提供全链条服务，鉴于未来城项目还有B、C两处地块未开发，短期也不具备继续开发可能，政府部门依据《关于修订〈防范 化解房地产项目风险工作方案〉的通知》（鞍房稳﹝2023﹞23号），“对于存在未开发土地的项目，能够退地的按退地处理”相关规定，联系了一家四川企业接手，将两处地块按市场价回购并重新挂牌，动员该企业先预付了一部分资金，资金通过监管账户进行拨付，有力解决了未来城项目建设资金短缺的燃眉之急。“今年年初，项目组建了业主微信群，我们住建局的工作人员也在其中，随时公布项目建设进度和资金拨付情况，在确保安全的前提下，定期邀请业主到工地来看项目进展，让老百姓看得见、摸得着，实实在在地感受到变化，心里自然就有了底。”赵钢表示，政府部门也全力开展项目周边的供电、道路、排水等市政配套建设工作，力保项目顺利落成，“前段时间项目交付后，业主们还自发给市政府和住建局送来了锦旗”。

回收土地、项目缓解房企资金压力

10月12日，财政部宣布允许专项债券用于土地储备，为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金支持。通过收回收购土地，盘活存量增加资金流动性，也有利于房企集中资金用于保交房。记者注意到，在回购企业存量土地工作中，除了鞍山海城市，鞍山岫岩满族自治县和大连市等城市也都开展了积极探索。碧桂园东北区域大连地区负责人林锐介绍，碧桂园于2015年收购了海昌集团大连老虎滩地块，地块因土地问题无法开发建设，形成多年资金沉淀。2023年12月，属地政府大连市中山区了解到这一情况后，第一时间介入并快速与碧桂园达成了退地协议签署，协助企业完成问题地块退地，极大缓解公司各方面压力，并且在保交房过程中，结合退地协议想办法、解困难，形成有利方案帮助企业渡过了难关。“目前，岫岩县碧桂园项目已经有43套房源由当地政府收购作为保障性住房项目，还有一宗未开发地块，政府拟按照折扣价格收回。营口市大石桥碧桂园项目也有61套房源被当地政府收购，资金全部进入保交付专用账户，推动项目保交付工作顺利完成。”林锐表示，此外，碧桂园东北区域在大连市委、市政府指导下，拉通全市资源、通过大连中山区项目调配资金的方式，用于保障金普新区碧桂园星荟时代项目和瓦房店碧桂园上璟云著项目后续建设。据林锐介绍，目前上璟云著列入“保交房”名单的8栋楼中，已有4栋于今年年初交付，还有4栋正在全力建设中，目前施工进度已超过70%，预计明年年中交付。在大连市金普新区政府部门的协调下，星荟时代四期成为大连市首个房地产‘白名单’项目，获得工商银行通过调整还款安排等方式给予融资支持2.12亿元，今年年底前将有4栋楼进行交付。“房地产市场的问题复杂多样，许多问题具有历史遗留的特点，解决这些问题的过程中将面临承责问题。如地方政府筹措资金回购开发商房源也可能需要承责，建议政府应尽快建立一套明确的容错机制，对那些在政策执行中勇于探索、敢于创新的地方政府、金融机构和地产企业给予适当保护；对于那些在市场救市过程中采取了积极措施，但由于外部环境变化而未能达到预期效果的行为，也不应一味追责。让各方敢于在救市过程中采取更加灵活的手段，探索更加多元的解决方案，在风险可控的情况下，也让地方政府和金融机构既能解放思想也能解放手脚。”碧桂园集团东北区域总裁孟令宇表示。

坚持做难而正确的事

“我是2021年买的房子，准备给父母改善一下居住条件，听说房企暴雷后，当时心都凉了。现在房子交了，室内装修和园林绿化跟想象中的差不多，我们很满意，很感谢政府和企业的努力，打算年底就搬进来。”10月16日，望着眼前的新家，沈阳市浑南区御湖郡小区业主李国峰感慨万千。

“辽宁省委、省政府在改善营商环境、保护企业主体、稳定企业团队的问题上，给予了极大关注，对于碧桂园东北区域在辽宁的‘保交房’问题上，省委省政府也是有明确意见的。”辽宁省住建厅二级巡视员、房地产市场监管处处长岳爱国表示，企业积极的在进行自救，各级政府对碧桂园东北区域团队的努力也是认可的，“各市也在通过各种方式帮助企业渡过难关。”2023年4月，碧桂园东北区域承接了沈阳市浑南区包括御湖郡在内的5个停工楼盘的代管代建工作，对此，沈阳市浑南区副区长张鹰表示：“浑南区是辽宁省‘保交房’的重要区域，需要面对很多遗留问题和卡点。为了有效推进保交房任务，区委、区政府勇于面对困难，提出了一系列的改革、创新方案。主管‘保交房’工作一年以来，我组织签署了多份会议纪要作为支撑，用以‘保交房’工作的破局。区委、区政府只有一个目标：就是把房子尽快交到老百姓手上去。碧桂园东北区域团队在过去几年的市场变化中，体现了其经营和运营的专业性，政府也是遵循让专业的人做专业的事，以实现资源最优配置的原则来推动‘保交房’的相关工作”。孟令宇也表示，“可以说，这5个项目是没有任何利润的，考虑到社会责任和企业担当，集团指示，全力以赴把工作做好，我们分流了60人组建专业团队开展项目续建工作。沈阳市委、市政府也给予了企业很多的支持和帮助。这个工作的承接，既减小了政府的工作压力，也实现了企业人员的分流，更重要的是快速解决了老百姓的民生问题。在‘保交房’问题上，地方政府的创新决策是很有担当的。”从2024年开始，5个楼盘共8960套房源陆续实现了交付。如今，碧桂园东北区域已通过实际行动展现了决心和市场适应力，保持了项目顺利交付和公司稳定运营，整个东北区域公司也实现了扭亏为盈。明年仅有4000套左右房源待交付，这意味着碧桂园东北区域将进入健康发展的阶段。

随着房屋陆续交付，购房者信心也在恢复，碧桂园在东北房地产市场止跌回稳的趋势已经出现。中房报调研小组记者了解到，碧桂园位于吉林省四平市的名门时代项目在今年6月30日交付4栋洋房后，销售进入了良性循环，至9月30日已实现销售额3000余万元。“成功不是最终的，失败不是致命的，重要的是继续前进的勇气。碧桂园东北区域全体员工始终在坚持做难而正确的事。”孟令宇表示，今年以来，国家已经出台了多项利好政策，特别是近期出台的新政，多部门联合发声，“白名单”制度未来落地会更加顺畅，把资金送到真正具有保交房实际需求的项目上去，相信会促使房地产市场有更积极的变化。未来，碧桂园东北区域将重点关注去库存工作，优报表、复口碑、积极拓展新业务，面对不确定的市场现状，避免大开大合，通过“小步快跑”测试市场反应，同时对住宅产品进行迭代升级，满足改善型客户需求，“未来，这个赛道一定竞争激烈，市场面临重新洗牌，只有踏踏实实地建好房子，才能抓住机会拼出一个新的出路。”孟令宇表示。孟令宇还对房地产市场走势作了分析，他说，房地产市场止跌回稳之路将是一场多层次、多维度的系统工程，从中央政策措施的出台到重点城市政策导向的变化，短期内都给市场注入了一针强心剂，政府正在为房地产市场的止跌回稳铺设坚实的道路。“然而，政策的效果不仅仅取决于政策本身的设计，也依赖于政策在具体实施过程中的协调与配合，唯有通过中央和地方、政府与市场、金融机构与地产企业形成合力，才能推动房地产市场真正实现止跌回稳。”孟令宇表示，政策效果的显现既要有需求端对市场预期的恢复，也需要供给端对行业信心的提升，既包含金融机构对风险边界的考量，也取决地方政府对政策落地的强度。因此，三分在政策，七分在落实，通过“托”举市场信心，“疏”通政策堵点，“免”责机制落实、“改”变传统模式等一套组合拳，配合短中长政策牵引和制度改革，在未来一定能够探索出一套房地产发展的新模式，为建筑业健康、可持续的发展提供新的动力。