申度楼盘PK:桃浦"第二梯队"新盘怎么选？

上海的桃浦板块，正在经历脱胎换骨的转变。随着桃浦生态环境和产业的崛起，这里也成了开发商们大秀肌肉的舞台，堪称上海新房市场“产品最内卷”的板块。

桃浦板块面积大，横跨中环到外环。桃浦近些年入市的新盘，主要位于桃浦中央绿地核心位置。比如宝华紫薇花园，中环金茂府等。这几个项目无论是产品力还是区位上都更胜一筹，我们将其称为桃浦第一梯队新盘。

今年，在桃浦智创城北侧外围区域，也有两个新盘入市，在位置上更靠近中环，它们是建发海阅首府和象屿交控中环云悦府（以下简称中环云悦府）。我们将其称为桃浦第二梯队新盘。

由于这两个项目和桃浦中央绿地核心位置的别的楼盘稍有距离，所以地产申度这期楼盘PK仅拿桃浦第二梯队两个楼盘做比照。

Part 1

桃浦板块的整体配套

桃浦板块划分

公共交通方面，桃浦这几年已经有了巨大的改善，早期开通的11号线之外，片区内还有轨交15号线。自驾方面，周边虽然有中环和外环，但板块内河道、铁路和高速交织，导致区域内断头路较多。

生活配套方面，在智创城外围区域，即没有大型商业体，也没有烟火气氛围浓厚的底商。另外，桃浦地区医疗资源相对稀缺，武威东路有两所民营医院。教育方面也没有太多亮点，唯一拿得出手的只有上外附属普陀实验学校。

不过好消息是，这里的配套正在加急补足。位于祁安路地铁站的上盖商业体金光汇有望在年底前开业，由普陀区城投公司负责运营招商，未来开业后对于片区的商业能级是一大提振。另外，据官方报道，桃浦智创城将引入西部医疗中心，定位高水平大型公立三甲综合医院。教育资源也将更上一层楼，官方此前官宣，未来桃浦将在桃浦引入高水平学校，将新建一所九年一贯制中小学（桃李实验学校）和一所幼儿园。

板块楼盘价格方面，目前祁安路到古浪路地铁站一带，新房和二手房的价格是比较悬殊的，新房价格站上8万+/平，而房龄较新的二手次新，例如中环一号，大华碧云天的挂牌价格普遍在6-7万/平，房龄在20年上下的次新房，价格可以下探到5万/平以下。

Part2

项目基本情况PK

申度点评：作为桃浦二梯队，2个项目8万多的价格整体偏高，性价比不高。两楼盘基本情况类似，唯一区别中环云悦府社区面积更大，因此可发挥余地更大，下沉式会所，活动空间也更宽阔。而建发项目受制于体量较小，景观空间会更为紧凑。但建发作为后来者，在价格/得房率/物业费等指标上也是压着竞品打。

需要特别提示的是，2个项目的开发商在前期项目的交付上都有一些舆情，所以在营销环节给予的承诺是否能够兑现，需要特别关注。

Part3

公区PK

建发海阅首府一改建发房产一贯的新中式风格，打造了一个从未碰过的“海派风格”产品，售楼处内部确实花了重金打造，而社区内的多处场景，据说灵感择取上海著名的10处海派名园，打造得惟妙惟肖。所以现场看到的公区，多少是有点报复性装修的意思。

建发海阅首府入户门头实拍

再来看看中环云悦府的公区，相比建发的用力过猛，云悦府的公区明显要常规一些，没有夸张的展现手法，不过功能性更为齐全。

中环云悦府下沉式会所实拍

Part4

户型PK

先来对标一下2个项目的大户型产品。对于140平上下的户型产品而言，市面上多数开发商会做到4房2厅2卫，亦或者3房2厅3卫。而在这里，两家房企不约而同做到了前者，更多还是从功能的角度出发，这样势必会牺牲居住的舒适性。

先看中环云悦府的135平户型，该户型存在较多不合理之处。一方面主卧的空间内有一个个大大的卫生间存在，因此为了弥补更多储物空间的需求，侵占了次卧的部分空间，打造了独立式的一个衣帽间。最终导致次卧空间被挤压。此外，业主要进入北侧书房，需要先进入卫生间的干区，也是户型设计上的败笔。

中环云悦府135平户型

再来看建发海阅首府141平大户型，入户后就是玄关，私密性做得更好。整体的设计上来看，空间布局比云悦府做得更好。户型最大短板在主卧里，卧室带有270°转角飘窗，相信这是项目的核心卖点，视野确实没的说。但申度君认为这样大面积的飘窗设计，更适合在客厅使用，而卧室本是一个生活的空间，更注重起居和储物的功能，过多的飘窗反而会成为一大鸡肋，很难将这些空间真正利用起来。进一步说，若业主购买的是西边套，夏季严重的西晒是不可回避的问题。

建发海阅首府141平户型图

另外，这两盘都有小户型产品在售。中环云悦府主推的是99平的小三房，动静分区的户型格局，主卧也能有一个更大进深的卫生间，不足就是走廊空间利用率较低，尤其是一些中间套的小户型，北侧连廊会有干扰。

中环云悦府99平户型

而建发海阅首府主推的小户型是103平的三房，飞机户型格局。该户型比起99平小三房只大了4平方，但整体空间感受要好很多。户型做到了大横厅的设计，能够充分发挥餐客厅的作用，其主卧的空间也更大，美中不足的是阳台空间略显局促。

建发海阅首府103平户型图

Part5

装修及产品设计PK

云悦府在设计上更为简洁通透，整体装修风格更偏向于年轻客群。室内配备的品牌也会更为均衡，基本是国内外一线品牌。

而海阅首府在设计上更讲究，装配风格更有设计感，细节也做得更为人性化。室内整体色调偏暗，比较迎合老上海人群。室内配置的品牌参差不齐，有德系的高端品牌，也有国内的二线品牌。而五恒系统更是全新的概念，使用体验和未来养护成本都是未知数。

彩蛋

2盘的成交情况

今年三次开盘的象屿交控中环云悦府，成交表现可以用惨烈来形容。楼盘先后赶上了沪九条和沪七条，但是眼看别人吃肉了，自己连口“剩汤”都喝不着。

而网上房地产数据显示，项目三次开盘共765套房源，当前已售房源156套，仍剩余609套未网签。

再来看建发海阅首府，售楼处的人很多，即便如此，由于项目认购人数较少，经有关部门批准，最终没有开盘摇号，据知情人士透露，项目开盘仅卖了30多套。而网上房地产显示，截至目前项目仅网签了4套。

图源网上房地产