江苏
本文首发：拾榴询财公众号（2024年11月3日）
10月31日，工、农、中、建、交、邮储，六大行公告，11月1日起，陆续对个人住房贷款利率，实行新的定价机制。
同时，房贷利率重定价周期，也可以调整为3个月或6个月，或维持一年。
那怎么选划算？
01
不知道大家还记得，在5年前，2019年年底，宣布LPR切换时，老南就写过《2020年，房贷利率彻底变了》，在“固定利率”和“LPR加减点数”的选择之间，提到：
长期看，我们面临的是通缩。所以，长期看，目前的利率，会是个相对高点，那选“固定利率”显然是不明智的。
当时我这个判断网上还有争议，不少人阴谋论，说马上要大通胀了，一定要固定利率，浮动的会吃大亏。
所以当时这篇文章的评论区，还有不少反对意见，如今看，选择固定利率的真哭晕在厕所。
另，在这篇文章的第四段，老南还专门提到：
这个变化并不友好。
之前的房贷利率，也会随着利率上升下降而调整。但有个细节，多久调整一次？
很多人没注意，各家银行房贷合同不一样。有的是一年调整一次，有的按季，甚至按月调整。
但这次LPR，明确重定价周期最短为一年。用一位银行朋友的话说：对长期房贷客户而言，不是很友好。
这不，5年后，房贷利率定价周期，可以让客户自己选了。
5年前提出这个问题，是不是很有预见性？
02
这次利率定价周期选择，本质是个利率调整的频率问题。而这个频率，在不同的利率环境下，结果完全不一样。
举例而言，如这几年是在降息周期，那定价周期，肯定越短越好。因为只要降息了，你在3个月内就可以享受到利率下降带来的贷款减少。
但如果是长期的加息周期，那定价周期，肯定是越长越好，你可以享受更长的低利率贷款。
所以，理论上，加息周期利率调整越长越好，降息周期利率调整越短越好。
但现实中，这个选择其实还是存在难度的。
因为，房贷往往都是二三十年的超长周期，而利率周期大概率是远低于房贷周期的。
下图我列举了中国，美国，日本三国的住房贷款利率走势，你会发现策略差别挺大的。
中国自14年之后至今，利率是下行趋势，逻辑上越短越好。
美国70年代发生过超级大通胀，80年代后利率一直下降，2020年疫情后又开始上涨。
那逻辑上70年代利率调整越长越划算，80年代后利率调整越短越划算，这几年又是调整越长越划算。
日本则是90年代经济破灭后，除了06年那轮失败的加息，利率一直往下走，那调整越短越划算。
所以发现没，如果让我们谈个3、5年的预测，也许还能努努力，10年甚至20年维度，判断难度极大，尤其这几年，黑天鹅太多。
看看隔壁大毛，一场战争，逻辑就全变了，利率直接飚到20%去了。还有美国，一个疫情，逻辑也全变了，利率直接飚到5%以上。
03
估计看到这里，大家会迷糊了，那这次应该怎么选。
我个人还是偏向选择3个月，逻辑是这次超级周期切换，周期会比较长，从大概率而言，利率还是会长期在底部区域，不排除进一步降息的可能。
而且当前关注这事的，估计都是有房贷的，考虑到等额本息比较多，那在还款的前5-10年，因为本金高，等额里利息占比很高。说白了，这个阶段主要是在还利息，所以这个阶段吃降息的便宜，会更显著。
当然，的确有一些小概率事件的可能性，比如上面提到的战争，或者咱们突然自主研发出了振金、艾德曼合金之类，生产力飙升。
但毕竟我们做决策，还是要考虑大概率方向为主，同时不会被小概率事件重创就好。不能反过来，就划不来了。
上周四写了《为何价值股在跌，垃圾股在涨？》，提醒垃圾股的风险。周五垃圾股就开始有点坍塌的走势了。
周五中午在电梯里，听到一外卖小哥和朋友在微信语音：我们的股票跌停了！
所以啊，垃圾股最后坑的都是散户，尤其是想快速发财的散户。
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