一张“胡润”财富榜，阅尽“中国地产”25载兴衰！

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楔子

10月29日，胡润研究院发布2024的胡润百富榜，这是自1999年以来连续第26次发布。

榜单显示，1094位个人财富50亿元人民币以上的企业家登上今年胡润百富榜，比去年减少12%。

在今年榜单的前十名依次为：张一鸣、钟睒睒、马化腾、黄峥、何享健家族、曾毓群、丁磊、李嘉诚李泽钜父子、李兆基家族、马云家族。

而行业归属为房地产的，只有李兆基家族挤进了前十。

虽然李嘉诚父子也做地产生意，但是因为归属为投资，所以没计入。何享健家族，地产业务已经剥离，所以行业归属为家电制造。

因此，前十中只有一家房地产企业上榜，这也从一个侧面反映了房地产行业的下行趋势。

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数据分析

从1999年开始到2024年，中国房地产市场共经历了四次明显的周期性变化，具 体如下。

第一轮周期(1998-2008年)

• 1997年亚洲金融危机后，中国取消福利分房制度，引入商品房市场。

• 2003年，国务院发文强调房地产业的关联度高和带动作用，使其成为国民经济的支柱产业。

• 2002年至2007年，调控政策逐步收紧，但实际作用有限，导致房价持续上涨，形成了黄金十年。

第二轮周期(2008-2014年)

• 2008年美国次贷危机引发的全球金融危机，中国推出四万亿经济刺激计划。

• 2009年，中国实施7折利率政策，房地产市场迅速回暖，销售面积同比增速达到45.4%。

• 2010年开始密集调控，市场逐渐降温，直至2013年。

第三轮周期(2014-2020年)

• 2014年中国楼市大规模下跌，房地产库存高企。政府推动棚改货币化安置，实施宽松的财政与货币政策，市场重新上行。

• 2016年底，提出“房住不炒”政策，市场开始降温，政策持续收紧，直至2019年。

第四轮周期(2020年-至今)

• 2020年新冠疫情全球大流行，中国为应对疫情冲击放松了相关政策。

• 2020年9月发布“三道红线”，2021年底达到市场高潮，随后国家实施了一系列调控措施，包括指导价、打击学区房等，导致市场迅速走向衰退。

更多的楼市政策，大家可以参看下表。 （注：数据整理以及图表引用自”冰山指数“）

因为我想看看房地产市场的变化与富豪榜单是否有明显的关联，所以就对胡润百富榜25年的数据进行了梳理和分析，制成了以下3张图。

第一张图是历年前100位富豪中，房地产行业富豪的数量变化。

虽然经历了2008、2014、2020三次经济危机，但是富豪数量的变化似乎与此无关。

从整体看，上榜的富豪数量相对平稳，但是近几年是逐年减少的。

第二张图是历年前100位富豪中，房地产行业富豪的最高排名统计。

从1999年开始，房地产富豪的最高排名都在前五；直到2020年排名开始下滑，这也与房地产第四轮周期相吻合。

而在排名统计的过程中，我发现了几位连续登顶的富豪，他们分别是黄光裕、王健林、许家印。这些话题人物，也确实经常出现在新闻中，普通老百姓耳熟能详。

第三张图是历年前100位富豪中，房地产行业富豪的最高身价统计。

2004年，黄光裕的个人资产突破百亿；2013年，王健林的个人资产突破千亿；2017年，许家印的个人资产达到2900亿，来到了整张表的峰值。

而其中有个突变，就是2007年的碧桂园因为上市，杨惠妍的个人资产达到1300亿。

除了上述的这些结论之外，胡润富豪榜中还藏着很多有趣的“秘密”。

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热点人物

研究榜单，我们除了可以得到行业趋势之外，还能看到一个个鲜活的个体。在这么多地产富豪当中，总会有几个格外“耀眼”。下面我们就结合着榜单排名，来介绍这些房产富豪。

荣智健（中信泰富）

2002年荣智健登上中国首富的位置，也是房地产行业的榜首。 荣智健1942年1月18日出生于上海，毕业于天津大学，父亲是著名的“红色资本家”荣毅仁。

其实荣氏家族前几年也上榜了。分别是1999、2000年的第一，和2001年的第四。

• 2001年

• 2000年
  

• 1999年

黄光裕（鹏润投资）

2004、2005和2008年，黄光裕三次登上中国首富的位置，也是房地产行业的榜首。 大家熟悉的黄光裕是“国美”这个家电零售品牌的老板，但他还在北京开发房地产。

当年，国美集团旗下主要有四家地产开发公司，分别为鹏润地产、国美置业、尊爵地产、明天地产。

其中成立于1996年的鹏润地产，2007年时曾跻身全国地产行业百强席位。标杆项目囊括北京鹏润大厦、鹏润家园、国美第一城等项目。

后来黄光裕因为触犯法律，2008年到2020年一直身在囚笼，鹏润地产也就很少有人提及了。

朱孟依（合生创展）

2006年，朱孟依登上中国首富的第三位，也是房地产行业的 榜首。合生创展被王石称为中国房地产界真正的“航空母舰”，而朱孟依这位低调的潮汕大佬，也曾是 我的雇主。

前几年，朱老板也完成了交接班，1989年出生的小女儿朱桔榕成了新的公司董事会主席。

这位曾就读于中国人民大学金融系专业的女性，新官上任三把火，就和奢华酒店之父Adrian Zecha先生，联袂共创了MAHÁ品牌。而缦合·北京成为合生·缦系的首部作品，也是北京最贵的豪宅之一。

杨惠妍（碧桂园）

2007年杨惠妍登上中国首富的位置，也是房地产行业的榜首。25岁的杨惠妍以1300亿元身家成为中国内地新任女首富，主要得益于2007年4月碧桂园成功在香港挂牌上市。 而碧桂园能成功上市，可能是得益于“高周转”的模式。

碧桂园，可能是最早提出房地产”高周转“模式的企业。杨国强经常称自己是“农民”，却一直对“沃尔玛模式”推崇备至，而沃尔玛就是“高周转”的模式。

王健林（万达集团）

2013、2015、2016年，王健林三次登上中国首富的位置，也是房地产行业的榜首。 万达集团从住宅地产到商业地产，再到文旅地产，最后轻资产运营的发展之路，是很多房地产企业学习的榜样。

而王健林最遗憾的事情，可能莫过于是儿子王思聪不愿意接班的问题。因为王思聪有”国民老公“的称号，所以王健林被称为”国民公公“。

许家印（恒大地产）

2017年，许家印登上中国首富的位置，也是房地产行业的榜首；而其后的3年，他一直是房地产行业的榜首。

那几年，许老板风光无限；而后面的故事，大家都知道了。

何享健（美的集团）

2021年开始的连续三年，何享健家族都是房地产行业的榜首。作为空调企业，美的的品牌家喻户晓，但是美的的地产版块并不是太出名。

美的置业集团成立于2004年；2013年，美的地产荣膺“中国房企百强”，同时获得“百强之星”称号，美的最出名的项目之一是”云悦江山“。

2024年，美的置业完成内部重组，将房开业务的权益重组至私人公司持有。

李兆基（恒基兆业）

2024年，李兆基家族成为房地产行业的榜首。其实，恒基兆业成立于1976年，于1981年在香港联交所上市。

恒基兆业地产在内地和香港都有许多标志性项目，多数为商业综合体项目。在上海最著名的项目莫过于港汇广场。

何巧女（东方园林）

2010-2012年，何巧女连续三次上榜，东方园林是唯一上榜的园林企业，这也足以说明：那几年，房地产行业是何等的辉煌。

东方园林在2009年上市后，借助四万亿投资计划，通过BT（建设-移交）项目迅速扩张。

但随着地方政府财务压力增大，许多三四线城市出现以土地抵债的现象，导致东方园林的项目回款困难‌，东方园林的衰败也就此开始了。 ‌

朱兴良（金螳螂）

2013年朱兴良上榜，也是排名最高的一年了。金螳螂作为一家装修起家的企业，能位列第72位，这也足以说明房地产那几年行情有多好。

而2024年，金螳螂已经排到1019名了，这主要受到”恒大“等企业暴雷的影响。

自2008年开始，金螳螂与恒大建立了业务往来，并逐渐成为金螳螂的第一大客户。 到2012年，恒大占金螳螂全部营业收入的6.71%，到2019年和2020年，这一比例甚至达到了20%以上‌。

2013年之后，建材类富豪就再也进不了前100名了。

左辉（贝壳 ）

2020年左辉上榜，以1050亿位列36位。作为一家房产中介企业，居然能上百富榜，其实还挺让人吃惊的。

贝壳找房‌通过互联网技术、大数据等工具，帮助房产中介进行线上交易，改变了国内房产经纪的传统作业方式。其核心竞争力在于拥有大量的真实房产信息，但是也带来了“垄断”的争议。

2021年5月左辉因病去世，虽然贝壳的业务还在继续，但是势头还是受到了影响。

前段时间传出贝壳自己拿地造房子的新闻，我还特别关注了一下。

陈丽华（香港富华）

2024年，陈丽华女士以550亿，位列榜单的68名。本来并不引人瞩目，但她是 “唐僧的老婆”啊，这多少有些话题性。

其实早在2001年，陈丽华女士就已经以55亿，登上榜单的第六位。而25年过去了，她居然还在榜单上，而唯一不同的是：多了一个紫檀博物馆。

纵观25年的富豪榜，其实还有很多有趣的人，但碍于篇幅，就到这里吧。

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结束语

虽然胡润百富榜的创始人亲口承认：这个榜单只能确保60%-70%的准确性‌，但也能在一定程度上反映中国房地产发展的兴衰。

25年，在历史长河中只是“弹指一挥间”；但对于我们很多普通人来说，确是一生的1/3，也许是人生最美好的时光。

”铁打的榜单，流水的富豪“，我仿佛看到了不同的富豪跃跃欲试，粉墨登场；而 各领风骚一阵后，又黯然退场了...