北京买房：理清思路，购房建议1351

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

看了你的这些问答，越来越觉得北漂儿们真可怜，我虽然生活在小城市，但生活质量是这是所谓精英的N多倍！而且别以为我没在大城市生活过，恰恰相反，我是在北上广深和天津都生活过的人。

除了上大学在天津之外，在四个一线城市都工作生活过，但我厌恶了这种水泥森林的压抑，更不愿意把人生浪费在地铁公交的奔波上，还熬不到头。

所以我才回了家乡，因为在这里我能生活的很惬意，虽然挣的不多但身心舒畅，闲暇时间还能做有意义的事情，这种生活是大城市的社畜们渴望却不可得的。

A：

1、大哥，我说句不好听的吧，您要是活的真“身心舒畅”就没必要跟别人比了。之所以还出来炫耀，那就是心里不踏实，只好故作潇洒的给自己找存在感。您看看自己的这段儿话吧，用了几个“生活”？说明什么？说明“生活”这词儿在您的生活中真的很重要，或者说是很沉重，而且还放不下。

2、在五座大城市学习和工作生活过，其中包括北上广深，说明什么？说明连续换了五次环境都混不好呗，所以才留不下来。

甭说人了，就算是动物如果找到了适合自己生存的环境也就不再换了，能过安定的日子谁愿意瞎折腾？我挺理解你的，也有点儿同情，怎么就混的这么惨呢？唉，无情！

3、得了，这世界确实是挺冷酷的，在大城市熬不出头也是没办法。但您回了小城市就能出头吗？要知道《水浒传》中有句话“母弱出商贾，父强做侍郎；族望留原籍，家贫走他乡”，您占了哪条儿啊？

对了，很多人看《西游记》的时候只注意师徒四人的九九八十一难了，但却没注意人家修得正果的地位。请问您还记得唐僧和沙和尚被封了什么“佛号”吗？再一点，孙悟空大闹天宫时，托塔天王的十万天兵似乎没名字，但实际上哪个都是渡劫飞升的天仙。只不过天兵的名额或许只有十万，其他的就算上来了也不过是“天宫一日五游”。

4、总之就这样儿吧，每个人都有自己希望的生活，能实现或者假装实现了都挺好。只不过“燕雀安知鸿鹄之志”，其实未必是燕雀不知道，只不过他们就算到了高空也觉得风大且寒冷，适应不了“高处不胜寒”而已。所以燕雀在下边儿蹦跶蹦跶正合适，尽量别再去高空捣乱了，万一被撞了不合适。

仅供参考。

二

Q:

请问，我们现在总预算在500万左右，打算买东四环附近的，不要求学区，过几年想改善。目前看了四惠，紫南家园，官悦欣园和燕保。想请您给分析一下这几个小区。另外紫南家园南区的户型我比较喜欢，但是有回迁房的顾虑，也想听听您的建议。

A：

1、我没太看明白，是现在先买个东四环500万左右的，然后过几年换个改善房。也就是说现在要以保值为主，置换时不吃亏，是这意思吗？另外这三个小区不能算四惠，毕竟离着挺远呢，中间还隔着京通和通惠河。

2、如果是现在就改善为主的话，那就看自己的喜好，房子是用来住的，只买自己喜欢的才最合适。如果是保值为主，那需要考虑别人的喜好或大众的偏好，都在在出手的时候赚谁的钱去？

房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。常规来说，北京到目前为止是一直是北强南弱，所以注重保值的话最好先看通惠河以北，也就是四惠及向北的板块，选择相对多。

3、紫南家园挺好的小区，开发商是当地企业，观念在当时挺超前的，几个小区都开发的不错。只是受地段儿的影响，包括南边的垡头欢乐谷，其中宜居房产最好的成绩是不落后大盘。尤其是回迁房本身就是自住为主的性质，期望值别太高，能不落后就挺好的。

官悦欣园也是回迁房，是王四营的，下房本时间不长。也是自住为主，回迁房一般都是房龄新的时候受追捧，毕竟年轻就是优势，年头儿长了就看物业维护水平了，不再降低的话就能做到保值稳定，最好成绩不落后。

百安家园是对接市区拆迁户的安置房，理论上比回迁房略强，就因为业主的构成相对更多元。但也区别不是太大，仍然是自住为主的性质，同等地段儿内的价格走势差不多。房产性质的常规排序是商品房、公房、福利房、保障房、安置房、回迁房，这相当于人的家庭出身，绝大多数从出生就被决定了大部分命运轨迹，很难改变。

4、总之如果是自住为主的改善，那就看自己的喜好。保值为主的话先看地段儿，然后看房产性质，之后是具体房源的大众宜居标准。房子是用来住的，越宜居的越保值，至少流动性强。如果是三个小区内做选择，那我首选紫南，相对地段儿更优，质量和户型也都不错。

仅供参考。

三

Q:

因明年二宝上学，现在需要入手一套有学位的学区房。目前刚刚出售了一套公寓。现在考虑3个方案，都可以上目标学校:

1、有学位的开间住宅，需要添50个W左右。可以贷点款或全款都可以。

2、有学位一室一厅住宅，需要添100W。需要贷点款。

3、有学位的一室一厅50年性质公寓，需要全款购买，倒是不用添钱。只是以后出手也需要买家全款，不能贷款。

目前不打算投入太大，目前主要是二宝上学用，不实际居住，入手后出租为主。将来家里老人有可能需要住。想听听您的建议，长远打算哪种更好一些？望您方便时指点一下。

A：

1、50年产权的公寓怎么能有学位呢？商业地产是不能落户的，也就是没有户籍，那就谈不上什么学区划片了。在教育系统眼中，商业性质的房子里是没有居民的，都是做生意的。所以不仅50年产权的不带学位，部分70年产权的公寓都不给学位，就因为楼里经商的太多。

所以这方案不对路，跟中介问清楚吧，别被忽悠了。这种公寓一旦买入就不好卖掉，虽然租金高，但风险也比普宅大的多，高收益必定高风险。

2、如果确定是出租为主，那就选择开间了，以小开间为主，越小越好，这样租金的坪效最高。

但也考虑好，这租金收益高指的是房价的基础部分，而溢价部分是肯定没租金的，没有人会为用不上的学位交钱。也就是说，假定一套400万的公寓，其中250万是基础价值，150万是学区溢价。那这基础部分的租金收益高，但溢价部分没有收益，而且还有保值风险。毕竟明年之后就是入学人数的拐点了，如果到时没有鼓励政策，那溢价部分有可能受影响，公寓这种总价低的占坑儿或许受影响更大。

3、标准一居室和公寓相比算中等选项，租金收益比公寓低些，溢价率一般差不多，但居住性和保值性略强些。另外如果是老小区（老破小），到时候也未必好出手，看价格了。

4、总之如果是我的话，短期持有就买公寓，用完了学位就卖。如果是想多持有一段时间就买一居室，用完了学位看情况，觉得不合适了再卖。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家孩子是今年初一在金融街学区，我家老房子是德胜街道的新明胡同。想把老房子卖了换成金融街附近，现在比较犹豫的就是不知道孩子是否能直升本校高中，又不想长期租房。想着是等2年后看看孩子情况，还是现在就换房。

想咨询您下:

1、现在是否是换房的好时机？

2、如果现在卖了德胜的老房子，买金融街的老房子，主要考虑以后金融街房子要好出售，并且比德外桥附近的房子保值。

3、想尽量平买平卖，预算800-1000w，华远北街，丰汇园（回迁房），京畿道，丽华苑，这几个小区您推荐哪个？就是想找学校旁边，或是您有其他小区推荐不？

A：

1、直升本校高中那成绩好就行啊，只要能有这想法就应该至少不差吧，尽量争取呗，实在不行也有中考点招呢。

2、现在换房时机也不算多强，年底一般没什么行情。楼市历史上年底行情只有2005年一次，也就是那次才有了“金九银十”，之后的都那么回事儿，大多数都是年初的小阳春启动。尤其又是学区房，大概率小阳春的时候至少不弱，临近信息采集才应该降低热度嗯。

3、我认为金融街的会比德胜保值，因为德胜的溢价部分基本都是学区溢价，这从裕中的租售比就能看出来。但金融街则是有金融产业呗，也就是产业区的租售溢价一直存在。所以两边虽然表面上溢价比例差不多，但实际的构成不同，金融街要稳妥一些。

不过也考虑好，毕竟溢价也不低，租金收益很不划算的。而且千万左右很难买到溢价相对低的，在板块内未必占优。

4、既然是总价已经确定，那就看具体房源的溢价率吧。除了尽量不买华远的这种单体楼，其他的只要没硬伤就比较预估租金吧，哪个高就说明溢价相对低，让当地中介给算算就行。

仅供参考。

五

Q:

请问，我算是新北京人，住在房山区快二十年了积分落户成功。目前家里在考虑改善购房买个大点的房子，首先还是考虑在大房山，因为其他区域都太贵。我们住房山这么多年，配套齐全，住的也挺舒服，最近在看几个改善盘，现下两个选择我跟爱人各执己见，想听听章哥的建议。

一是广阳城的城建和知筑，这个是期房盘，26年底交房，在广阳城地铁300米，纯洋房改善房，6层，125平米4居，470W左右。

二是稻田的中海寰宇视野，现在是现房，稻田站200米，高层，135平4居，550W左右。

您能否给分析一二，从长远考虑，哪个更合适？

A：

1、既然是改善，那就以个人的喜好来选择才合适啊。这其实不用听别人的意见，房子是用来住的，自己的喜好最重要。这不像是保值角度，那才是要需要参考大众喜好的。而且我也不卖房，对新房不熟，不方便点评人家。

2、简单说两句吧，如果确定是只考虑改善，那就首选中海的，从地段儿到产品都是自住为主的，以后大概率不会有太多配套的打扰，安静宜居。

不过也考虑好，这个盘可卖了好几年了，从期房卖到现房说明什么？说明不好卖呗，开发商花了那么多钱雇了那么多人，各种广告推广与促销都不好卖，那你买下之后就得做好长期居住的打算了，轻易别换房。

3、和知筑我是真不熟，只是路过过而已。从地段儿来说略强，考察好是否有铁路噪音就行。这也是典型的自住为主，一共才几万㎡的规模，能做到小而美最好，短期维护没问题。长远的话难度挺大的，看物业的维护能力吧，一般来说小规模社区的物业不太好赚钱。

当然新房都得看价格，价格低了怎么都合适。跟周边同等项目的二手房比较一下吧，能做到接近就合适，倒挂就更合适了。像和知筑在我印象中楼面价不高，开发商的利润空间大，砍砍价呗。

4、简单就这情况，我对新房实在不熟，废话太多的话老惹麻烦犯不上。而且您这是改善为主，别人的意见不重要，还是看自己喜好吧。

仅供参考。

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