诱多结束！即将进入下半场：大逼空

上周末，我在深圳某个售楼部拍了下面这张照片。

一对深圳的小夫妻，点了个外卖，挤在售楼部的角落里：男生在撕外卖，女生敲着计算器在算账。

我当时拍照的时间，是下午两点四十。

女生说了一句话，我一直记到现在：

要是买87的，工资刨掉月供和房租，一个月就剩下3700了，以后咱俩上班得自己带饭了。

他们身后的场景，是下面这张照片。

开发商在原有的洽谈区之外，利用一切通道空间，临时增加了首尾相连的20多张长条桌。每张长条桌上，都坐满了算价的客户。

拥挤、逼仄、燥热、压抑。

可能也正是如此，才把那对小夫妻挤到了角落里。

我路过的时候，瞄了眼小夫妻手里的算价单：87㎡三房，折后单价5万1。

8天前，

同样的楼层和户型，单价4万8。

短短一周，涨了20万。

我在这个售楼部呆了俩小时，销售说的最多的一句话是：

你今天能不能定，不能定的话，我就不给你算价格了。这个楼层会很快卖掉，算了也没多大意义。

不知为何，

听到这句话、看到那对小夫妻、以及挤在桌子前算价的人群，就突然把我拉回到2017年的郑州：

五一长假的前一天，

某个即将开盘的售楼部门口，挤满了连夜排队的购房者。

由此，

诞生了下面这张被记录在中国楼市年度瞬间里的照片——

一位裹着被子的年轻女性，站在排着长队的铁栅栏边，充满对等待未知的焦虑和迷茫。

有时候想想，

刚需真的是无奈。

咱们这片土地上，楼市向来大起大落、非跌即涨，从未有“稳”字之说，也从不给刚需一点反应时间。

关于这点，深圳尤甚。

2024年9月，深圳新房成交量1686套；

2024年10月，深圳新房成交量突破10000套（截止10月27日）。

2024年9月，深圳新房库存去化周期20个月；

2024年10月，深圳新房库存去化周期缩短至4个月。

新一轮的“大逼空”，开始了。

昨天，我的朋友圈里被四个数据连续刷屏。

数据1：

深圳单月新房成交量破1万套，创15年新高。

数据2：

北京单月二手成交量突破2万套，创2017年以来同期最高。

数据3：

上海单月二手成交量突破2万套，单日成交量破千，创年内第二高。

数据4：

广州单月二手成交量突破12000套，创年内新高。

以上数据，重要么？

重要！

但作为专业研究者，娃哥想跟你说点更有意思的数据。

之前，我跟大家讲过法拍房市场。

去年乃至今年上半年，所有人都在传播法拍房数量暴涨，还不上钱的老赖越来越多……一个个分析的，怎么恐慌，怎么来。

娃哥却一直苟在不良资产的市场里，一个劲儿的捡漏：确实赚了点小钱。

但是！

十月之后，法拍市场变天了。

且看下面这张图，这是深圳宝中某个小区的一套法拍记录。

上个月19号，

以2400万起拍，无人报名，流拍了。

这个月11号，

再次以2400万起拍，22个人报名，竞拍33轮，最终以2736万成交，溢价336万。

请再看下面这张图，这是深圳香蜜湖壹号的一套法拍记录。

上个月24号，

以4940万起拍，只有一个人报名，但没出价，最终流拍。

这个月12号，

再次以4940万起拍，7个人报名，竞拍56轮，最终以5502万成交，溢价562万。

请最后看一张图，这是深圳南山某套别墅的法拍记录。

上个月24号，

以3300万起拍，只有一个人报名，但没出价，最终流拍。

这个月16号，

再次以3300万起拍，5个人报名，拍56轮，最终以3709万成交，溢价409万。

类似这样的例子，在最近的法拍市场频频出现。

根据我的汇总，

国庆前后，深圳的法拍成交价至少涨了10%。

作为老司机，娃哥想告诉你——

因为干扰因素较少，纯粹就是拼价格、拼预期、拼信心，法拍市场可以作为楼市走势的先兆信号。

法拍市场涨10%，二手市场往往也会跟着走。

呃，

事实上，

二手市场已经跟着走了。

香蜜湖外围侨香村，

89㎡户型国庆前成交价800万，现在900万+。

宝中海纳公馆，

89㎡户型国庆前成交价900万，现在1000万+。

南山华润城一期，

89㎡户型国庆前成交价1050万，现在1200万+。

以上，全是成交价。

国庆前后，深圳核心代表盘的二手成交价涨幅超过10%。

以上，

就是国庆前后“价的变化”：也就涨了区区10%。

对！

就10%！

偏偏这10%，就足以构成“空翻多”。

深圳的售楼部里为什么人越来越多？难道全是从外地赶来的投资客？

但凡你来现场看一看——

看看那些带着父母、抱着小孩、推着婴儿车的人们，你就知道核心主力还是刚需、刚改和自住客。

他们为何在此刻集体进场？难道因为救市政策？

不！

因为恐慌，对区区10%的恐慌！

楼市中一向对价格最敏感的不是投资客，而是空头和刚需。只要价格稍微涨一点，哪怕就涨10%，他们就会动摇、投降、进场。

生怕晚一点，一年的工作就白忙。

很多人眼中的楼市，其实是坐在家里臆想出来的。

他们的臆想中——

售楼部里的那些人，不过是200块钱请来的托儿，是凑凑热闹的观望者，是不知死活的投机客……

然而，

现实中的那些人，不过是“被上涨恐慌所逼空”的普通人。

我知道，

目前绝大多数人还在等待。

——等待更大规模的政策，等待更大力度的刺激，等待更大幅度的上涨……等待自己心中那个所谓的“确定性信号”。

但是，

很多变化，已经在落地和发生。

国庆假期结束，

上海连续上马了两个有史以来最大规模的货币化安置项目。

一个是东安一二村。

徐汇内环，涉及31万㎡、6000户家庭、1.5万多居民，每平赔偿15万元。

另一个是虹宸易居。

虹口北外滩，每平赔偿18万+。

嗯，

又是一轮造富神话！又是一轮人造牛！

——只是上一轮的拆迁造富，发力在三四线城市；而这一轮的拆迁造富，由一线城市引爆。

更汹涌、更狂野、更不计代价。

讲到这里，原本还有一些内容要说。思虑再三，写好的内容又删掉了。

算了。

草草结束，做个总结吧。

第一，诱多已经结束。

如果说国庆后的第一周，顶多算是政策诱多。

那么，

行至现在——

对于北上深、尤其是深圳而言：诱多已经结束，刚需已经成功上钩。上涨趋势已经构成，接下来就是“逼空行情”了。

逼空意味着什么？

属于买方的空间，越来越狭窄，越来越被动，越来越恐慌。

第二，刚需不要等待。

现在还有很多人会说：基本面还未修复，行情能不能持续还不好说。

但我想强调的是：

刚需就别等什么狗屁基本面修复了，这就是跳出基本面、硬生生“印出来”的人造行情。

尤其是深圳这种城市，刚需不配等。

你要是信娃哥，你就买。

至于你跟不跟大碗、参不参与大碗的团购、或者自己去售楼部，都没关系、都不重要！

你就记住一个字：买。

第三，拯救观望者。

如果你看完以上，依旧将信将疑，或者也没时间出来看市场。

那就来娃哥的直播间吧！

今天下午14:00，娃哥将搞个“深圳市场考察”的现场直播：

1、深入深圳热门板块，实地简介板块配套、商业、学区和价值；

2、深入深圳热门楼盘，实地分析成交变化、市场热度和项目优劣。

市场到底怎么样，价格到底涨没涨，看房的人到底多不多，他们到底是刚需还是托儿……今天下午14:00，你来直播间一看便知。

一镜到底纯现场，实地考察真分析，娃哥玩的就是真实！

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