【房屋买卖】开发商违反预约购房合同应该怎么赔偿？

【基本案情】

北京，2016年10月9日，任某（认购人）与房地产开发公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》（简称《认购书》）及《<北京市商品房认购书>补充协议》（简称《补充协议》）,约定：任某认购房地产开发公司开发的某小区某号房屋，房屋总价款为16268843元，认购定金100万元。认购人同意在支付定金之日起15日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款；认购人在约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未能达成一致的，自约定期限届满次日起超过8日的，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书，出卖人应在本认购书解除之日起7日内将已收取的定金退还认购人。出卖人在认购人自支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。

《补充协议》约定：认购人签署协议并支付定金后，应前往项目签约中心办理网络认购书文本下载打印和签署手续。在办理正式签约手续时，认购人应首先支付首期款，然后双方在网上签订《北京市商品预售合同》主合同文本，认购人已交定金计入该房屋价款（不计利息）。

《认购书》及《补充协议》签订后，任某缴纳认购定金100万元。2017年3月4日，任某向房地产开发公司支付购房首付款5518843元。此后，由于房地产开发公司无法为任某办理认购房屋后续网签及签订商品房买卖合同等手续，双方产生纠纷。经释明，任某主张房地产开发公司支付首付款利息及赔偿金，但未提供其他相关证据。

任某向一审法院起诉请求：(1)解除其与房地产开发公司于2016年10月 9日签订的《认购书》及其《补充协议》；（2）房地产开发公司向其双倍返还定金200万元；（3） 房地产开发公司返还其购房款5518843元，并支付利息817892.53元；(4) 房地产开发公司支付其赔偿金5518843元。

【法院裁判】

一审法院经审理认为：当事人所签《认购书》及《补充协议》应属商品房预约合同，合同签订后，房地产开发公司至今未能履约，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。现任某要求解除合同，双倍返还定金及购房款，于法有据，应予支持。关于任某主张房地产开发公司支付首付款利息之请求，缺乏事实与法律依据，考虑资金实际占用损失，房地产开发公司应当承担给付任某自合同解除起至实际返还购房款时止的利息损失。关于任某主张房地产开发公司支付购房款一倍的赔偿金，于法无据，不予支持。

任某不服，提起上诉。

二审法院经审理认为：任某与房地产开发公司签订的《认购书》及《补充协议》中并未明确约定房屋交付使用条件、日期以及办理产权登记等相关事宜，且明确约定双方将另行协商商品房买卖合同的相关条款。故一审法院认定涉案合同为商品房预约合同正确，任某要求房地产开发公司支付一倍购房款的赔偿，缺乏依据，法院不予支持。故判决驳回上诉，维持原判。

【特别提示】

第一，预约合同是一种独立的合同形式，违反预约合同的行为即违反合同义务，在考察预约合同的具体内容后，如果可以认定双方所订立的预约合同已经表明双方从磋商缔约阶段过渡到更为信赖的状态，双方对于未来缔约都具有更强烈和合理的期待，在这种情况下，在信赖利益损失之外，守约方仍可主张因不能履行预约合同而发生的其他损失。

第二，对于预约合同的违约赔偿范围应当与达成本约的违约赔偿范围有所区分。在履行利益的赔偿方面并非指依照本约的内容履行所能获得的利益，在预约合同中不应赔偿基于交易成功才可能得到的利益。在考量预约合同的违约责任时，一方面，应当区分于本约；另一方面，应当基于公平原则，结合守约方的实际履行金额、信赖程度、缔约过程的时间跨度、违约方获利以及守约方受损等情况综合判断守约方应获得的赔偿。

第三，本案中，双方当事人签订的《认购书》及《补充协议》中并未明确约定房屋交付使用条件、日期以及办理产权登记等相关事宜，且《认购书》及《补充协议》明确约定双方将另行协商商品房买卖合同的相关条款。而守约方主张的可得利益损失系本约的违约赔偿范围，但该预约合同尚不具备确定性和可履行性，此种情况下，可得利益已超出了双方所签订的预约合同保护的对象范围，故对于买受人主张的房屋差价损失（购房款一倍的赔偿金）缺乏依据，法院对此不予支持。

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