广州旧改周报┃番禺里仁洞村首批复建安置房启动摇珠分房

2024年第42周广州城市更新市场周报

（10月14日—10月20日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了2条市级最新政策。内容主要集中于城中村配建保障房、旧村庄全面改造成本核算等。

行业资讯：

1.重磅！“4+4+2”组合拳推动房地产市场止跌回稳

2.3151套！番禺区里仁洞村首批次复建安置房启动摇珠分房

3.海珠首宗村镇工业集聚区更新改造项目 （小洲村）完成征收补偿协议签订

4.花都工改项目宗地申请合并指引正式出台

5.城市更新加速度！广州市从化客运站片区做地方案顺利通过市土委会审议

项目动态：

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示1项，用地面积1公顷，2个项目动态：基础数据补充公示1项，用地面积69公顷；征收补偿安置方案公告1项，用地面积64.5公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本期有6宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有9宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有4个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交2779套，成交面积294289㎡；商业成交97套，成交面积6847㎡；办公成交281套，成交面积21369㎡；车位成交480个，成交面积6120㎡；合计成交3637套，成交面积328625㎡。

01

政策资讯

本期重点收录了2条市级最新政策。内容主要集中于城中村配建保障房、旧村庄全面改造成本核算等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：《广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见（征求意见稿）》

发布单位：广州市住房和城乡建设局

发布日期：2024-10-16

文件要点：

1、保障房配建难以达成10%比例的项目，应确保至少5%。广州城中村改造主要分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。其中，整治提升类项目不作要求，拆除新建类和拆整结合类项目，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。单个城中村改造项目因资金平衡、规划限制等约束条件难以达成10%比例的，应当确保至少达成5%比例（其中至少3%比例应当集中建设），其余建设量由项目所在区政府统筹提出切实可行的方式补足。单个城中村改造项目规划建设保障性住房超过10%比例的，超出建设量可以结转抵扣项目所在行政区其他城中村保障性住房建设量。

2、倡导多建集体和单间宿舍，鼓励整租运营。《意见稿》提出，保障房建设按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，在征求村民、村集体经济组织意见基础上，分别以相邻楼栋相对集中建设村民自住住房、租赁住房，确实不能整栋建设的，应当以连续楼层建设。租赁住房参照集中式公寓形式进行服务管理。复建安置区用于集中建设集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房的建筑面积不低于村民、村集体回迁住宅建筑面积的25%，倡导多建设集体宿舍、单间宿舍。《意见稿》明确，引导鼓励将个人产权和集体产权的租赁住房委托村集体经济组织、住房租赁机构整体市场化运营，或者将租赁住房以实物出资入股方式组建企业自主经营，也可以由市、区按照公共服务需要整租。复建安置区住房整租运营的，不影响产权人依法进行住房抵押、转让，或者按约定收回自住。

2.文件名称：广州市住房和城乡建设局关于继续实施广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知

发布单位：广州市住房和城乡建设局

发布日期：2024-10-16

文件要点：

2019年，广州市住房和城乡建设局印发《关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知》（穗建规字〔2019〕13号，下称《核算办法》）。文件为部门行政规范性文件，全文包含条款十八条、附件表格一张，明确了城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段的旧村庄全面改造复建安置等成本构成、核算标准及计算方法，附件表格对各项成本内容和计算予以细化和说明。文件有效期至2024年10月30日。

《继续实施通知》对《核算办法》不涉及实体内容修改。《核算办法》重新发布后，实体内容未修改，即旧村庄全面改造复建安置等成本构成、核算标准及计算方法等实质性内容均无变化和调整。

02

行业资讯

1.重磅！“4+4+2”组合拳推动房地产市场止跌回稳

2024年10月17日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。会上介绍，住房城乡建设部会同有关部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套组合拳，推动市场止跌回稳。“组合拳”怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。

四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施。主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低，就是降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民的购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。

两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据调查，全国仅35个大中城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。这次，对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干。主要采取货币化安置，这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

详细解读请扫码查阅

2.3151套！番禺区里仁洞村首批次复建安置房启动摇珠分房

10月15日，番禺区南村镇的里仁洞村更新改造项目正式启动首批次复建安置房摇珠分房。本次共计分配3151套房，预计2025年底开始交付。

里仁洞村旧改范围162.23公顷，改造总计容建造面积391万平方米，既是广州市重点投资项目，也是番禺区的“巨无霸”旧改项目。里仁洞村改造仅用6个月便实现整村私宅签约率超80%，8个月首期复建安置房结构封顶，刷新广州超大型旧改项目的纪录，未来将打造旅、商、创功能高度融合的“里仁洞-长隆-万博”片区。

项目自实施方案获批以来，6个月实现整村私宅签约率超80%，8个月实现首期复建安置房结构封顶，刷新了广州市超大型旧改项目的纪录。截至目前，全村私宅已拆除33.31万㎡，集体物业已顺利拆除14.26万㎡。

3.海珠首宗村镇工业集聚区更新改造项目 （小洲村）完成征收补偿协议签订

近年来，广州市积极落实国家、省的工作部署，遴选一批市内村镇工业集聚区更新改造试点项目，推动打造成为全省的标杆和示范点。小洲村村镇工业集聚区更新改造项目是广州市首批9个市级试点项目之一 ，也是目前海珠区唯一的试点项目。近日，市规划和自然资源局海珠区分局（下称“海珠区分局”）下属区土地开发中心与小洲村签订小洲村村镇工业集聚区地块征收补偿协议，标志着海珠区在推动工业用地提质增效、助力区域经济结构和营商环境优化升级方面迈出了坚实的一步。

小洲村村镇工业集聚区更新改造项目地处海珠区东南部，位于珠江后航道高质量发展带，靠近海珠湾、生物岛和大学城，是海珠区环中央湿地价值圈的重要节点。据介绍，项目地块属小洲村集体土地，总面积约87亩，现状建筑物面积约7.36万平方米，地块内产业低端分散、租赁主体多且时间长，不仅增加收储工作难度，还严重制约了土地空间布局升级和综合效益提升。本次收储利用划分交储土地、村自持土地，未来将统一规划、统筹开发，可有效盘活片区低效用地资源，增强工业集聚区综合功能，拓展都市工业新质生产力产业空间载体。

据了解，目前清空腾挪、土地报批、规划调整等土地整备工作有序推进中，预计明年完成地块收储工作，通过持续完善配套服务，将小洲村村镇工业集聚区打造为海珠湾湿地价值圈的产业高地，为海珠区村镇工业集聚区整治提升工作树立新标杆。

4.花都工改项目宗地申请合并指引正式出台

10月8日，广州市规划和自然资源局花都区分局印发《花都区村镇工业集聚区升级改造项目宗地申请合并指引（试行）》（以下简称“《指引》”），作为工改配套政策之一，《指引》共四部分内容，旨在进一步细化土地合并业务办理条件、理顺业务办理流程、进一步压缩办理时间，充分发挥政策红利，盘活利用存量土地资源，进一步释放土地潜力。

一是细化办理条件。按照《广州市人民政府办公厅关于加强土地供应及供后监管的实施意见》（穗府办规〔2023〕4号）有关规定，《指引》进一步细化了宗地申请合并的六个条件，包括拟合并宗地已全部办理土地确权登记手续且缴清土地出让金等相关费用、出让合同等文件未设置不允许合并的限制性约定、合并后土地用途和建筑规模不改变、涉及土地出让年限的，合并后宗地使用年限与原剩余最短年限保持一致等。

二是理顺办理流程。宗地申请合并流程分为审核、办证两个环节，其中国有建设用地申请合并业务涉及“自有国有建设用地再利用审核（附规划条件）”“国有建设用地使用权登记（变更登记）”两个服务事项；集体建设用地申请合并业务涉及“申请、调整或确认建设用地规划条件”“建设用地（含临时用地）规划许可证核发及变更”“集体建设用地使用权登记（变更登记）”三个服务事项。

三是压缩办理时间。为进一步提升审批服务效能，将国有建设用地申请合并业务的承诺办结时限从36个工作日缩短至27个工作日，将集体建设用地申请合并业务的承诺办结时限从22个工作日缩短至18个工作日，持续优化营商环境，推动工改项目落地实施。

5.城市更新加速度！广州市从化客运站片区做地方案顺利通过市土委会审议

近日，《广州市从化客运站片区做地方案》在广州市土地管理委员会2024年第五次会议审议通过，标志着从化区城市更新改造又迈出了坚实的一步。

从化客运站片区位于从化发展的主动脉上，是从化中心城区的枢纽门户、城市到访新地标。该项目东接河东南路，南至小海河，西靠流溪河，北至从化大道，做地范围107公顷，以旧厂、旧村、旧城为主，做地实施范围52.89公顷用地。项目将以地铁14号线综合开发为契机，站城协同发展，在保留客运站服务功能的基础上，强化枢纽门户、文旅消费综合服务功能，打造面向未来的广州花园城市客厅。

坚持“依法征收、净地出让”新模式，践行“TOD+商圈”发展理念，借助地铁14号线从化客运站辐射带动作用，重点推动从城大道、从化大道沿线产业升级，推进周边国有旧厂、闲置地等低效存量土地再开发提质增效，赋能空间体系，实现中心城区成片连片更新。

坚持“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，一是筑牢生态文明根基，强化木壳岭山体保护，打造公共开放的城央生态绿芯；围绕河滨，加强流溪河-小海河水岸生态修复，打造12公里从化生态特色的精致U形滨河公园带。二是以“惠民生、促发展、彰人文、优治理”为更新重点，打造优质居住环境，设计改良型户型，提供舒适便捷的居住环境，不断增强群众的获得感、幸福感、安全感。

以山边、水边、路边的高度控制为抓手，构建疏密有致、品质魅力的中心城区东拓门户形象展示面；以标志性建筑组团布局为核心，围绕木壳岭打造花园城市客厅界面，体现从化城绿交融特色的现代城市形象。

03

项目动态

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示1项，用地面积1公顷，2个项目动态：基础数据补充公示1项，用地面积69公顷；征收补偿安置方案公告1项，用地面积64.5公顷。

1、标图建库动态调整公示

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广州市海珠区2024年第四批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示

2、基础数据补充公示

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广州市番禺区东环街道蔡边一村全面改造项目

项目位置：位于番禺区东环街道蔡边一村

改造范围面积：690000㎡

村集体物业实测建基面积：158547.8㎡

村集体物业实测建筑面积：200031㎡

3、征收补偿安置方案公告

1

广州市从化区江埔街道禾仓村城中村改造项目

项目位置：位于从化区江埔街道禾仓村

总用地面积：645000㎡

补偿安置方式：货币补偿、产权调换（拆迁安置房)

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市场资讯

1.土地挂牌

本期有6宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有9宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有4个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年10月14日至2024年10月20日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

2024年第18-19周广州城市更新市场周报

周报

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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