远离内卷！聪明的投资人都开始了出海

国内一片内卷的浪潮中，聪明的投资人开始了出海。

他们面对全球经济和地缘政治预期的各种不确定，一些理性的投资人开始布局国内经济社会稳定、未来仍有增长预期的发达国家。

无论是对于当下的资产保值还是未来的子女教育、甚至是获得身份多了一种选择。

今天推荐一个地区：伦敦。

英国和伦敦的介绍，今天不再做科普，但凡去过的朋友，应该对这个国家发达的经济和金融、成熟的国家管理体系、稳定的社会秩序、优质的教育资源等等都有很深的印象。

今天分享下伦敦配置地产的投资逻辑：

核心要点：租售比（租金收益）、未来增值、汇率、地段、房型、配套。

以下逐一进行分析：

稳定租金收益

伦敦作为国际化大都市，吸引着大量的人口流入，无论是留学生、上班族还是游客，都对住房有着持续的需求。这使得伦敦房产的租金收益相对稳定，为投资者提供了可靠的现金流。

据专业机构统计，伦敦市中心的公寓平均租金回报率可以达到 3%-5%左右。例如，在伦敦金融城附近的一套一居室公寓，月租金可达 2000 英镑左右，而该房产的总价约为 50 万英镑，这样算下来，租金回报率约为 4.8%。而一些优质地段的房产甚至更高，如西区的高档公寓，租金回报率可能达到 5%以上。

房产增值潜力

伦敦的房地产市场一直以来都表现出强大的韧性和增值潜力。随着城市的不断发展，基础设施的完善，以及经济的持续增长，伦敦房产的价值也在稳步上升。

过去十年间，伦敦的房产价格平均每年上涨约 5%-7%。以伦敦东区的某新兴区域为例，五年前一套两居室公寓的价格约为 35 万英镑，如今已经上涨到了 50 万英镑左右，涨幅高达 42.8%，平均每年的增值率达到 8.56%。

汇率优势

对于海外投资者来说，汇率的波动也会对投资回报率产生影响。目前，英镑汇率相对较为稳定，而且在一定时期内可能存在升值的空间。这意味着海外投资者在购买伦敦房产时，可以享受到汇率带来的额外收益。

假设一位海外投资者以 100 万英镑的价格购买了一套伦敦房产，当时的汇率为 1:8.5。一年后，房产价格上涨了 5%，同时英镑汇率升值到 1:9.3。那么这位投资者的房产价值变为 105 万英镑，换算成人民币约为 976 万（105×9.3）。而一年前购买房产时花费的人民币为 850 万（100×8.5），这样算下来，投资者不仅获得了房产增值的收益，还享受到了汇率升值带来的额外回报，总投资回报率超过 10%。

以下详细分析地段、房型、配套：

在全球房产投资的舞台上，伦敦始终散发着独特的魅力。而对于投资者来说，投资回报率无疑是最为关注的焦点之一。今天，就让我们深入探讨伦敦房产投资，重点围绕投资回报率，为你提供一份极具价值的投资建议。

仲量联行全新独家代理东伦敦全新价值高地Upper East项目，由英国著名开发商Muse开发，坐落于活力四射的东伦敦核心地段，凭借其优越的地理位置、便利的交通、优质的教育资源以及丰富的生活配套，成为理想的居住选择。开盘户型包括Studio、一居室和两居室公寓，共24层159套私人住宅，起价£339,950，预计2025年Q4第四季度交房。

金秋十月，仲量联行将在北京、上海、深圳、成都隆重举办一系列房产宣讲会，推荐东伦敦置业的绝佳机会！Upper East作为伦敦房产投资的首选地，以其卓越的交通连接、周边优质教育资源以及无限升值潜力，备受海内外投资者青睐。在宣讲会现场，您不仅可以深入了解项目详情，与伦敦资深房产专家面对面交流，获取一对一的专业购房建议。这将是您迈出在伦敦置业最稳健的一步！良机如此，绝对不容错过！

01

潜力东伦敦

机遇无限

Upper East位于东伦敦的核心区域E3，地处东二区，位置十分优越。它坐落于Bromley-by-Bow社区，紧邻River Lea，毗邻伦敦的多个重要商业和文化中心。居住于此，住户可以轻松前往Canary Wharf、伦敦金融城和Stratford等热门区域，尽享伦敦东部的发展机遇和繁荣生活。

Upper East所在的Bromley-by-Bow区域在房地产市场上具备极高的投资价值，得益于多项战略发展项目和人口结构的积极变化。这一地区（E3）从2011到2021年10年间人口增加了29.1%，随着10年间Stratford地区和Canary Wharf 的复兴计划，大量年轻专业人士从伦敦西区迁移至东区，E3区域的平均户主收入也超过伦敦平均。随着新鲜血液的流入，Bromley-by-Bow已成为新兴的投资热点。这些趋势推动了区域内的房地产表现，并使其有望超越伦敦平均水平。

图：E3与整个伦敦人口增长对比

图：E3地区平均户主收入对比

从2024年到2028年的预测来看，大伦敦地区的房价预计将累计增长18.7%，年均增幅为3.5%，高于英国整体市场17.6%（年均3.3%）。由于需求强劲且供应有限，这种稳健的市场表现有望持续下去。

除了买卖市场的稳步发展，E3地区的租赁市场也是在逐渐增长。E3地区的平均租金回报率为5.8%，略高于大伦敦的5.6%。于此同时，2024年E3地区的平均租金为£2,246，比2023年7月的£2,033增长了10.5%，高于大伦敦平均的9.7%。这反映了E3地区因高需求和供应不足，租金涨幅更加显著，成为租赁市场的热点地区。

图：E3地区和伦敦平均租金回报率对比

较高的回报率和租金增长为投资者提供了理想的投资环境，尤其是在供不应求的市场中，租赁回报预期较为可观。

租金增长方面，Bromley-by-Bow的前景同样令人瞩目。大伦敦地区预计租金累计增长21.1%（年均3.9%），再次超过全英平均的18.8%（年均3.5%）。E3地区的平均房价为429,457英镑，比伦敦平均房价544,936英镑低21%。这一大幅折扣使该地区成为伦敦生活更实惠的选择，同时呈现出巨大的价格增长潜力。这一数据凸显了Bromley-by-Bow的优质项目具有强大的潜力。

在如此有希望的发展前景之下，E3区域的售价也十分喜人。在过去的20年里，E3地区的房价增长超过了132%，达到了£429,457。相比之下，伦敦的平均房价为£544,936。E3的房价比伦敦平均低£115,000，差异达到21%。这一显著的价格优势，使得E3地区对于那些希望以更实惠的价格享受伦敦生活的人来说，成为一个极具吸引力的选择，同时也带来了未来房价增值的潜力。

图：E3与伦敦的平均售价对比

Upper East作为该区域的核心发展项目之一，既能借力区域的市场上升趋势，又具备吸引高端租户和投资者的优势。无论是长期的房产增值还是稳健的租金回报，Upper East都展现出显著的投资潜力，是进入伦敦东区房地产市场的绝佳机会。

02

四条地铁线路

畅享都市便捷生活

Upper East被三个地铁站环绕：Bow Church站、Bromley-by-Bow站和Bow Road站。居民可享受都市与自然相结合的完美生活。通过四条地铁线：Circle，District line、DLR和Elizabeth line通达全城无阻。

从Bow Church站出发，15分钟内即可抵达伦敦金融城Moorgate，9分钟即可到达金丝雀码头，前往伦敦西区的Bond Street也仅需16分钟。此外，伦敦城市机场距离Upper East仅需21分钟车程，众多世界顶尖大学也能在25分钟内通过地铁轻松抵达。Upper East优越的交通条件让住户无论是通勤、休闲还是出行都十分便捷，完美诠释了都市生活的高效与便捷。

03

名校环绕

教育资源丰富

Upper East周边教育资源丰富，仅在Bromley-by-Bow区附近有130所Ofsted“优秀”（Good）评级学校，其中74所更是获得了Ofsted“杰出”（Outstanding）评级，极大提升了家庭住户的教育资源可及性。42.1%的住宅周边即是“杰出”评级的学校，远超伦敦整体的26.5%。

伦敦超过10所顶尖大学也仅需25分钟车程可抵达。其中不乏世界级名校，例如UCL，KCL，中央圣马丁等，交通辐射圈30分钟内畅行，通勤压力小，生活便利。

04

周边环境

社区邻里

Bow区近年来经历了显著的开发升级，已成为一个充满活力的社区中心，住宅和商业空间相得益彰。

图：Bromley-by-Bow

Bow区一直是一个充满历史与文化的街区，带有极强的英格兰色彩，见证了英国在工业革命时代的进化和闪耀。Upper East附近有著名的Bow Church，历史可以追溯到1311年，见证了该地区的悠久历史。这里是1888年“女工罢工”的重要场所，1400名女性为改善工作条件而奋斗，激励了后来的劳工运动。

图：Bow Church

除了在英国甚至是世界工业史上留下那浓墨重彩的一笔，Bow区在现代文化中也有着举重若轻的绝对地位。位于该区域的3 Mills Studios是现代英国最古老的工业建筑之一，前身是一座酿酒厂，现在作为电影制片厂，承接了《大厨争霸》等多部热门节目。不仅如此，此区域的Bow Arts Trust作为东伦敦最富盛名的非营利性慈善艺术机构，致力于低价高质为年轻艺术家们提供庇护，谋求发展，并且在周末和特定节假日会有艺术展览活动，届时创作者们会带各类艺术品与手工艺品亲自出售，通过展览和活动与当地社区建立联系，培养伦敦的多元化创造力和人才。

图：3 Mills studio，伦敦最重要的制影制片厂之一

图：Bow Art Studio

在人文滋养之外，自然资源作为最重要宜居指标之一，在Bow区也是一大亮点。Grove Hall Park是一个宁静的绿地，非常适合在慵懒的周日散步，享受与朋友的夏日时光。更大规模的Victoria Park距离Upper East不足30分钟步行，提供休闲、活动和音乐演出，吸引每年超过900万游客。

临近Victoria Park维多利亚公园，一旁的Roman Road和Roman Road Market更是一个将艺术，人文和生活完美结合的民生市场。罗马路市场成立于1888年，并在1989年被设立为保护区，是一个充满历史的热闹地点，市场日时更是人潮涌动，各类餐饮和购物选择应有尽有，展现了浓厚的社区氛围。

图：Roman Road Market西入口

除了小巧精致的公园，这里被用于2012年夏季奥运会和残奥会而建的Queen Elizabeth Olympic Park伊丽莎白奥林匹克公园更是能提供560英亩的绿色空间和体育场馆，其中ArcelorMittal Orbit安赛乐米塔尔轨道 可以俯瞰公园。这是一座观景塔，也是英国最大的公共艺术品。这里适合各种运动爱好者，还有水上运动中心。这里的铜盒体育馆和即将开放的V&A East等文化场所，提供丰富的休闲和文化体验。

图：伊丽莎白奥林匹克公园的细节与鸟瞰图

图：即将建成的V&A East

在伊丽莎白奥林匹克公园对面，即是Upper East开车5分钟即可抵达伦敦东边最受欢迎的大型购物商场Westfield Stratford City，作为英国占地面积第四大的商业中心，拥有300多个品牌和众多餐饮选择，满足了居民的购物需求。这里有22,000 平方米的John Lewis百货商店、一家 3,000 平方米的Waitrose超市、12,600 平方米且24小时营业的 Marks & Spencer 百货商店为核心，为附近的居民带来非同一般的生活便利度。

图：Westfield Stratford City

Upper East周边有许多独特的餐饮选择，例如Root 25 Café和Hackney Wick的特色餐厅。这些地方不仅提供美味的食物，还增强了社区的活力和多样性。

图：Root 25 Café

从酒吧到文化活动，Upper East附近的社交生活丰富多彩，无论是夜晚的音乐表演还是日间的市集，居民都能享受充实的社区生活。

图：轻松美妙的居民生活

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查看Upper East丰富周边生活

05

现代生活新典范

Upper East为住户提供现代化的设施，如二楼和屋顶的住户私享露台。为居民提供了一个宁静而优雅的避风港，让人们在繁忙的都市生活中找到片刻的宁静。在这里，阳光洒在现代的露台上，伴随着清新的微风，您可以悠闲地享受一杯咖啡，或与朋友共度美好时光。壮丽的城市天际线与周围的绿意相得益彰，成为生活的一部分。无论是晨曦中的冥想，还是黄昏时分的欢聚，Upper East的露台都是您放松身心、享受生活的理想之地。

交房标准注重品质和功能性，为住户提供舒适、安全的居住环境，确保每位居民都能享受到现代生活的便利与乐趣。

| 客厅

Upper East的客厅设计采用开放式布局，展现宽敞明亮的空间感。墙壁与天花板均为白色哑光漆，营造出温馨的家居氛围。每个公寓配备有内嵌式LED筒灯，提供柔和而均匀的照明效果。同时，客厅设有FM/DAB收音机插口与单电视BT插口，方便居民享受现代化的娱乐体验。

| 厨房

厨房采用深靛蓝色哑光橱柜，由Symphony Kitchens设计，配以软关闭门和抽屉，尽显现代优雅。Silestone石英复合台面上装配Blanco不锈钢嵌入式水槽与Hansgrohe单杆水龙头，结合功能性与美观性。全套Bosch厨房电器包括嵌入式电磁炉、微波炉、洗碗机及冰箱，确保日常烹饪的便利性，此外，内置LED灯提升了使用的舒适度。

| 卧室

卧室设计考究，配备高光滑门衣柜，确保充足的储物空间。Amtico地板与地毯的结合，营造出舒适的氛围，让您在家中倍感放松。优雅的装饰与细致的工艺，提供了一个理想的休息环境。

如果您正考虑在伦敦投资或置业，那么Upper East绝对是一个值得关注的项目。仲量联行在本月（10月）26日特邀您参加此次全球品鉴会，与来自行业内的资深专家团队一起探讨该区域的无限潜力。展会现场不仅提供详细的项目展示，还会为您量身定制投资规划，帮助您在东伦敦这个备受瞩目的区域找到心仪的房产。扫码预约抢先体验伦敦置业的优势与机遇！

以上内容部分取材自：88London房产汇，致谢。