下一个地王？上海史上最大规模旧改东安新村签约完成

观点网10月18日，上海徐汇东安新村举行了旧城区改建项目集中搬迁仪式。

据了解，此次动迁是上海开发史上最大的单地块一次性征收项目，项目于10月14日启动正式签约，仅5天便实现99.95%的高比例签约生效，占地面积约18.65万平方米，总建筑面积31.21万平方米共涉及到5个居委会、117幢居民楼、6057户。

东安新村建设于建国初期，至今最高楼龄已经接近70年；是上海在建国初期兴建的两万户住宅遗存之一。在2017年公示的上海市城市总体规划中，东安新村也是徐汇内环唯一被划出中央活动区的片区，因为它真的太老了。

即使没有规划在中央活动区范围内，东安新村也凭借着其独有的地理优势保持着较高的竞争力，据了解在2022-2023年曾经成交过一单单价13万/平的老破小交易。

据此前披露的拆迁评估，东安新村的评估单价在5.7万元/平-8.5万元/平，但在最新消息中透露，东安新村一位拥有9套私房的住户分到了约8200万元的拆迁款，总面积不足560平，拆迁单价超过了14万元/平，高出评估价格一倍。

从开始签约到签约生效，东安新村仅仅用了5天，这惊人的效率与其拆迁补偿的设计息息相关。制定项目拆迁方案时，加入了多项奖励和补贴金额，早签约奖是其中的大头，在签约启动的1-10天内完成动迁签约，每户额外补贴 1万元/平，且保底40万元；还有早搬迁奖保底16万元等诸多奖项，累计金额超过100万元。

看来，徐汇东安新村旧改拆迁下足了资本。对据9月份发布的上海市徐汇区东安一、二村片区旧城区改建项目东二地块拆房工程招标公告中披露，项目拆房工程项目已经获批，并对外招标，项目资金高达到4641万元，期限为120天。

为什么徐汇区政府这一次可以如此大手笔对这一区域进行拆迁？主要原因是徐汇滨江板块被徐汇区政府赋予了太多的期待。

目前，国内土地拍卖的单价最高纪录和总价最高记录均出自徐汇滨江，分别是香港置地310.5亿拿下徐汇滨江西岸金融港地块和绿城48亿拿下徐汇区斜土街道xh128D-07地块，这两次拍卖给徐汇滨江注入了地王基因和底气。

2020年2月，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿的价格斩获徐汇西岸金融港地块，略微高出2016年招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心地块，刷新国内土地总价记录。此前上海的拿地总价记录是2014年中民投联合体248.5亿拿下的董家渡地王，以及新鸿基2013年拿下的217.7亿的徐家汇地王。

项目占地超过320000㎡，总开发体量约180万㎡的土地，平均价格约为27,000元/㎡，其中绝大多少为办公和商业用地，可售商品住宅面积仅有47100㎡。并且该幅地块设置了严苛的持有要求，受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下 100％商业，60％办公，100%文化体育以及所有的租赁住宅。

如果说滨江西岸金融港地块是为徐汇滨江带来地王的基因，那么今年绿城拿下的小米地块则是此次徐汇区政府一掷千金动迁的底气。

2024年8月7日，绿城中国以48.048亿的总价成功斩获徐汇区斜土街道xh128D-07地块，折合楼面地价13.1万元/平，刷新了国内大陆土拍楼面地价纪录。

据悉，该地块占地面积1.66万平方米，容积率2.2，地上建筑面积3.66万平方米，商品房面积3.48万平，装修标准5000元/平，地块起始总价36.96亿元，溢价率30%，楼板价13.1万元/平，商品房楼板价14.2万元/平。

该项目地块位于黄浦江边，临近上海西岸金融城，周围住宅项目包括单价达到17.8万/平的香港置地启元和单价13.1万/平的滨江汇元玺。该区域房价虽高，但可供应的房源并不算多。

值得一提的是，被称为上海史上规模最大的东安新村旧改与"小米地块"相近。

去年，徐汇区在香港举行的招商大会，会上便将东安新村所在地块列入推介之中，由于旁边便是上海西岸金融城，商业设施已经足够，该地块被规划为住宅开发为主，以补充滨江西岸的豪宅房源。

由于东安新村地块的体量与"小米地块"邻近，从"小米地块"的拍卖成交结果来看，东安新村完全有机会再度刷新国内土拍楼面地价纪录，且本身小米地块的已经达到了楼面地价13.1万元/平。

即使按照目前已知的14万元/平方米去进行拆迁，即将面市的东安新村地块或将成为徐汇滨江的下个地王。