取消限价限售，西安放大招 “稳楼市”

图片来源：中房报图库

10月17日，住房和城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局五部门有关负责人齐亮相，推出增量举措，落实存量政策，打出一套组合拳，推动房地产市场止跌回稳。

紧跟中央脚步，西安市住建局也于当晚发布了《关于优化西安市房地产相关政策的通知》（下简称“通知”）。通知提到，西安市商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易。新建商品住房不再实施价格指导，由房地产开发企业依照市场实际合理确定。企业可根据项目供需情况自主选择是否需要公证摇号。此外，还包括首付比例下调、提高公积金贷款额度、优化预售资金拨付程序、优化用地供应结构等利好政策。

“本次政策的探底开放，正是遵循因城施策原则，对以上优化措施的落实执行。”克而瑞陕西分析道。中房君从相关部门了解到，本次政策调整整体原则仍是维护西安房地产市场的平稳健康发展，避免市场大起大落，项目备案价格仍要参考基准价格，科学定价，同时相关部门也会加强对热点板块、热点项目的监督，若发现“违规”，或将从重处罚。

这让广大购房者吃下了一颗“定心丸”。

房价创5年来最大跌幅

事实上，在当下的市场背景之下，房价并不具备大涨的基础。

10月18日，国家统计局发布了《2024年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》。数据显示，9月份，西安新房环比下跌0.6%，同比上涨1.9%，创下5年来最大跌幅。

分面积段看，西安新房价格环比全线下跌，其中大面积跌幅尤为明显。90平方米及以下的新建商品住房销售价格环比降0.3%，同比上涨1.6%；90平方米~144平方米的新房环比下跌0.5%，同比涨1.8%；144平方米及以上的房源环比降0.8%，同比涨2.6%。

价格下跌的同时，西安楼市“金九”的成色也不足，成交端尽显疲态。9月份，西安商品住宅供应90.79万平方米，环比上涨8%，同比下跌55%，成交56.46万平方米，环比上涨5%，同比下跌34%。

9月底，降息、降首付等一揽子利好政策叠加项目多种营销活动，“国庆”的楼市一片火热，销售额和成交量均创佳绩，市场情绪有较明显回暖。中指研究院报告显示，“国庆节”期间，西安调研项目平均到访量664组，平均认购套数35套，平均转化率6%。市场热度普遍较节前提升，售楼部到访人数普遍增加，热门项目节日期间到访人数、成交上升明显。

房企也相继发布了“喜报”。“国庆”节期间，绿城中国销售额达到10.8亿元，总来访人数达5580多组；招商蛇口7个项目，总认购307套，总销售额10.3亿元；保利发展5个项目，推出7重好礼活动，最终成交328套，销售额超10亿元。

克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示，国庆“黄金周”期间，房企促销力度普遍加大，根据克而瑞监测，盘均来访涨幅53%，盘均成交涨幅101%，楼盘到访量、认购量普遍较前两年同比大幅提升，“银十”开局表现“超预期”，市场“回稳”迹象明显，预计短期内新政将继续显效。

然而，多位房企人士对中房君表示，“十一”之后，来访与成交再度回到了节前水平，“现在的来访和成交周期都拉的很长，以前的谈客时间基本上2~3个小时，现在需要一个下午；以前二次来访基本都能够成交，现在需要3次甚至4次。”一位项目负责人都说道。

据克而瑞陕西监测，2024年第41周（10.7~10.13），从案场人气表现来看，本周人气榜TOP10上榜门槛323组，较上周715组回落。从典型项目认购情况来看，本周热销榜TOP10上榜门槛17套，较上周上榜门槛60套下降。

“放眼当前市场，对大多数房企来说，首先要考虑的是去库存而不是增利润，因此限价虽然放开，为了保证销量，大概率还是会‘以价换量’。”克而瑞陕西分析道。

二手房受冲击

在各方看来，此次新政冲击最大的当属二手房。

通知提到，全市已购买、新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再实施原“满三满二”的住房“限售”政策，调整为取得《不动产权证书》即可上市交易。“该措施的落地，二手房市场挂牌量或将增加，此前因条件限制而无法出售的房源短期会集中爆出。”克而瑞陕西分析道。

中房君注意到在贝壳app上，西安二手房挂牌房源一夜之间增加了2261套，未来挂牌量持续增加将是大概率事件。一位二手房经纪人反馈，位于经开区的魏玛公馆，政策发布之后的2个小时内新增了10套1居室的挂牌房源。此外，据市场消息，华润未来城市DK6挂牌火速新增至58套，最低挂牌价仅1.8万元/平方米，此前挂牌价在2.3万元/平方米。招商城市主场挂牌88套房源。

在克而瑞陕西看来，取消限售将对二手房市场产生以下几点影响：一是急于出手的业主将通过‘价格战’快速抛售，二手房成交短期内增加；二是因增值税暂未调整，部分业主将持续观望，置业者也因货源充足持续徘徊，成交周期再次拉长；三是二手房‘准新房’的持续放量，将吸附大量的刚需客户关注。

曲江某门店的二手房经纪人表示：“挂牌量增加之后，价格上一定会发生踩踏。”值得一提的是，自2023年11月以来，西安二手房房价一直处于下跌通道中，根据国家统计局最新发布的数据，9月份西安二手房价格环比降0.8%，同比降6.9%。

分面积段来看，90平方米及以下的新建商品住房销售价格环比降0.6%，同比降6%；90平方米~144平方米的新房环比下跌0.7%，同比下跌7.7%；144平方米及以上的房源环比降1.6%，同比下跌6.2%。

成交量上，9月份，全市存量房(二手房)网签备案面积78.73万平方米;其中，住宅网签备案7452套，面积73.87万平方米。对比8月份，9月网签备案住宅套数减少了近650套，这也是今年除了2月之外，唯二次单月二手房住宅成交不足8000套。

未来，二手房市场大概率将持续承压。