代建，代建！郑州越来越多的“代建盘”，能不能买？

房地产代建，越来越多

我一直很关心郑州城投平台公司在过去三四年拿的几十块土地如何开发。

譬如，金水城投、管城城投、二七城投、中原城投、惠济城投、高新城投、经开城投、郑东城投公司。

从结果来看，郑东城投公司把自己拿的地，大多自己开发或者合作开发；经开城投公司主要是自己开发；高新城投公司或者是自己开发，或者是代建。

代建，越来越成为一种新的房地产项目开发模式。

昨天，招商蛇口地产发布朋友圈海报：

1、招商建管&招商蛇口郑州公司中标金水投资集团郑州市金水区杨金路16号地块代建管理服务

2、招商建管&招商蛇口郑州公司中标金水投资集团郑州市金水区杨金路76号地块代建管理服务

这是招商建管在郑州的第三个和第四个代建项目。

其第一个代建项目是位于惠济大北区板块贾鲁河北岸的春江观澜，合作对象是惠济城投公司：

第二个代建项目是位于惠济大北区板块核心位置的郑州第二个现房销售项目，合作对象也是惠济城投公司：

以上两个项目，还未入市。

很多人还不知。

如今，招商建管、招商蛇口首次与金水城投公司合作，一下次两个项目，掀开了新的历史一页。

上图中，左边红色圈内地块即为16号地，地块面积约50亩，容积率小于2.5；

右侧红色圈内地块即为76号地，地块面积约84亩，容积率小于2.6。

入市时间待定。

中国地产圈的代建模式

房地产的代建模式，不是新生事物。

目前我们耳熟能详的很多楼盘，其实都是代建。

比如金水北的绿城沐春歌；

比如老经开的绿城诚园；

比如二七新区的绿城柳岸晓风；

比如杨金的蓝城凤栖梧桐；

比如白沙的蓝城玫瑰园、蓝城诚园、蓝城江南里；

比如管城区金岱板块的正商金域华府；

比如金水老城的正商万熙天地等。

高新区的高新和锦莲序和高新和锦瞻云也算是代建，前者合作方是永威，后者合作方是金地。

——只是，他们没有用永威和金地的品牌，用的是自己的名字：高新。

目前国内最出名的代建品牌是绿城管理、蓝城集团、蓝绿双城。

看下表的榜单：

目前，金地集团、龙湖集团、华润置地、招商蛇口、旭辉建管、新城建管、建发建管等代建业主都在开疆拓土。

省内最出名的代建品牌是中原建业。

是的，在地市你们看到的很多“建业楼盘”其实是中原建业代建，是轻资产模式。

我们在很多地方看到的建业地产销售额榜单里的上百亿销售额，其实80%业绩是中原建业的代建楼盘销售额，压根不是建业的。

也就是说：那是别人的孩子，建业只是保姆代养而已。

建业自己的亲儿子楼盘，大多还在烂尾无人养状态。

君不见郑州范围内的建业天汇城、建业蓝海郑风、建业河畔洋房、建业花园里、建业J18等一众亲儿子还在一尺高的野草中孤苦伶仃呢？

近两年，正商地产也在大力开展轻资产代建模式。

但，其实也不顺利。

比如郑州的正商金域华府、正商万熙天地等。

过去，本土房企永威和康桥在郑州和地市也积极开展过代建业务，但进展也不顺利。

这两年，在房地产局势大变局之下，TOP房企开展代建业务，成为新的亮点。

连根正苗红、不缺钱不缺地的华润置地，也开始代建业务。

这就是去年12月12日金水投资集团下属项目公司河南金瑚龙泰置地有限公司拿的金水北37号地。

7月10日，华润置地郑州公司官宣中标郑州金水投资集团马李庄片区城市更新项目二期(D-02地块)建设代管代建代销开发管理服务。

未来，这种模式会越来越多。

代建盘，能买吗？

问题来了：

这种代建楼盘可以买吗？

答案：

1、TOP房企品牌+国有平台公司地块项目没问题。

2、一般小房企的代建项目，还是要斟酌斟酌观望观望。

为何这样说？

因为国有平台公司地块的属性，决定了未来他不会LW。他们之所以选择和代建公司合作，是看中TOP代建公司的整体产品设计能力、把控能力、运营能力、团队等因素。

这叫珠联璧合，强强联手。

我有地，有钱；你有经验，有人。

非常互补。

但对于一些小房企的代建模式，大多数是各怀鬼胎。

但都不赚钱的时候，就会出现半路分家，留下一地鸡毛。

你看白沙的蓝城玫瑰园、蓝城江南里，你看杨金的蓝城凤栖梧桐，你看二七新区的蓝城柳岸晓风。

以上，我说的都是事实。

事实上，代建公司也很委屈。

毕竟，他们不出钱，还要管理费。

不出钱就没有话语权，标准和自家的项目，还是有区别的。

这也就出现了后来一种新的模式：

代建公司也出部分资金入股，合作开发。

但，这毕竟是少数。

其实，类似招商、华润、龙湖等代建公司，也有自己的标准，一般的项目，他们也是不接的。

为啥啊?

做不好，砸牌子啊。

这个做的好，一方面是要把项目做好，另一方面是要把项目卖好（要赚钱）。

事实上，目前郑州还有多块城投公司拿下的地块。

我统计了一下，如下：

1、金水城投：2块；

2、惠济城投：2块；

3、高新城投：1块；

4、中原城投：9块；

5、二七城投：6块；

6、管城城投：13块。

这些地块，很多是过去的城改大盘项目的后期用地。特别是管城城投的这13块地，清一色这种。

后期这些土地如何开发，是个问题。

我预测，4种可能：

1、找代建公司代建开发；

2、组建地产公司，自己开发。——类似郑东建投、郑新建投、高新地产、经开城发等公司，他们也很优秀。很多优秀的老地产职业经理人加盟，目前在蝶变中。

3、联合其他开发商，合作开发。

4、原来的既有城改项目老开发商开发。

无论如何，这些已经拿下的土地，在未来三年内要有个结果。

不可能永远拿在手里。

所以说，未来几年，郑州楼市还足够精彩。

有项目，有楼盘，就精彩。

我是关心关注观察郑州房地产发展的东哥。

本文完。