新政后，上海楼市立马爆火的地方

　　929新政，已经半个月了。

　　市场的变化，大家感觉如何呢？

　　国庆节前后，股市三根阳线改变了信仰，

　　上海楼市也是四处彩旗飘飘。

　　外环外新房售楼处，人头涌动，灯火通明，销售数据十分火爆。

　　二手方面，仅仅是国庆假期前五天就签约2133套，而去年同期签约才1064套，市场出现了翻倍行情。

　　从一线市场的感受来看，合作伙伴的咨询量也是显著增加。

　　有些板块，甚至还出现了房东临时跳价的苗头。

　　随着咨询量的上升，带看量和谈单量也在上升。

　　这一轮的上海楼市里面，率先启动的地方，都很有代表性。

　　无论是国际社区还是改善板块，亦或是投资客扎堆的地方，都回暖明显。

　　老牌国际社区

　　这一次风向标的联洋，又率先启动了。

　　新政前，联洋平均一天成交一套房，

　　新政后29号到10月5号，7天总成交19套，平均日成交2.71套，成交量上涨了1.71倍。（成交数据）

　　房子的成交均价在9.9万，普遍性价比还算不错的，部分成交价低于之前价格。

　　从新增挂牌量来看，变化不大。

　　这7天总共挂牌18套，平均每天2.5套，正常情况下这里每天的挂牌量是 2.5 套。

　　新增的挂牌均价在11.4万，也基本和8月、9月持平。

　　联洋的业主整体还算是沉得住气。

　　毕竟，搞金融还是有点经验，没有被股市的起伏干扰了判断，

　　只是有部分房东选择下架出售房源，改成出租，用边租边卖的方式来观察市场动态。

　　这7天中一共撤牌了11套，个别业主也上调了挂牌价格。

　　具体到成交房源里面，顺便对比一下527新政之后的成交，会有一个有趣的发现。

　　这一轮的联洋，最先去化的不是一梯队的水清、仁恒两个小区，而是二梯队中8~9万单价的房源。

　　上：527新政成交 下：929新政成交

　　这很可能是，水清和仁恒两个小区该去化的低价房源已经去化的差不多了。

　　买家可能在价格上，讨不到什么便宜。

　　这一次联洋的反应速度，依然不错。

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　　改善学区

　　说完联洋，我们再把视线放到张江南扩的辐射范围——御桥。

　　这几年的御桥因为建平地杰的到来，学区热度一直不错，对于改善群体来说，也是一个不错的观测样本。

　　合作伙伴反馈，新政后，这里的各项数据都不错。

　　门店的带看量上涨了1.5倍；

　　谈判数量从之前一个月6-7场，变成一天1-2场；7天中成交了15套。

　　之前还在犹豫的买家，在新政出台之后，很快就下定决心入场。

　　听合作伙伴讲，国庆几天有三套成交的房源，都出现了谈判时候同行搅局的情况。

　　一天之中，同一套房源，几个客户邀约谈判的情况，也时有发生。

　　中介很忙，忙着预防房东跳价的冲动，同时忙着提醒买家安耐住亮出“大砍刀”的冲动。

　　整体来看，御桥板块，带看量明显加大，成交量是平时的2倍以上，成交价格略有上扬。

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　　投资客希望

　　看完浦东两个热门板块，我们再把目光看向浦西的大虹桥。

　　这一次外环外进一步放松限购，一年社保就可以买房了。

　　刚需涌入楼市的热情似火。

　　根据合作中介反馈，十一的情况是相当乐观的。

　　带看量、谈判量、成交量达到了惊人的3~4倍。

　　当然，合作中介主要监测的小区是华漕板块的热门小区，样本量可能偏少，但依然可以感受到上海刚需客的激昂情绪。

　　整体来看，监测的几个核心小区，挂牌量没有明显增加，但房东的心态变化明显，挂牌房源的谈价空间在变小，

　　值得注意的是，板块的挂牌量没有明显的新增，但挂牌房源的谈价空间明显变小了。

　　新政的积极预期，多少给虹桥投资客一点解套的希望。

　　有少量房东在股市里面赚了点钱，选择了撤销挂牌。

　　毕竟，存量房贷利率也要下调了，卖房降负债的紧迫度下来了。

　　其他热点

　　相较于以上几个火热的板块，

　　浦西有个改善板块，却有点冷清，状态反常。

　　北上海的中产白月光大宁板块，

　　在1~3号，板块带看量不仅没有增加，反倒是减少了许多，成交量也没有太明显的变化。

　　新增挂牌量也在同步减少。

　　也不知道是大宁房东，心态变高了，还是买家的预期变化了。

　　总之，我了解到的是，这里的不少大中介都选择了休假。

　　大宁这里，对新政的反应好像慢了半拍。

　　和大宁情况比较类似的板块还有古北板块，实际成交变化量也不大。

　　整体看来，这一次市场对于新政的热情，浦西要比浦东冷静多了。

　　最近房东又焦虑了，降价卖房太痛苦了！

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　　止跌回稳

　　这一次新政，在供求方面的导向还是很明确的。

　　从整个交易链条启动的地方入手：继续降低外环外刚需入场的门槛。

　　一年社保，基本等于没有限制了。

　　300~500万的刚需力量得到更多的确认。

　　从近半个月的数据来看，日成交已经到突破了1300套，创下2024年记录。

　　新政刚出来的时候，我就说过，

　　这一次的政策，是要比527的政策力度大的。

　　最先爆火的，肯定是外环外的核心区。

　　链家带看人次变化（数据来源：小胖看房）

　　从目前的成交对比来看，趋势还是不错。

　　数据：网上房地产

　　当然后续的延续势头还要继续观察。

　　目前看，外环附近的成熟板块预计很快会有成交量上的数据反应。

　　比如，老牌的成熟地段七宝、莘庄、南翔等板块。

　　而对于次新扎堆的地方，则可能要承受增值税5改2的政策带来的，肯定抛盘压力。

　　目前全网挂牌量已经来到18w套大关，全市二手挂牌量体感在20w套之上。

　　从公开数据测算，国庆七天，净增房源在5000套上下。

　　新一轮的买卖博弈，又要出现了。

　　这一次的主基调是：止跌回稳。

　　回稳已经从带看量、网签量上体现出来了。

　　至于，止跌估计还要等市场低价房源出清后，才能真正出现。

　　不过，积极的信号确实已经出现。不是吗？

　　以上观察，和你的实际体验出入大吗？

　　哪些板块带看成交量都在增加呢？

　　大家可以在，评论区交流一下。