对楼市，国庆前太乐观了吗？

上次我们谈到，这一波股市和楼市的繁荣是共振的，国庆节前，A股大涨，“三根阳线改变信仰”，赚了钱的“金融消费者们”立刻涌进了售楼部。

国庆期间各地地产繁荣，从开发商和销售传出的数据来看，似乎是2018年以来最火爆的一个国庆。四大一线城市集体爆火，以深圳为例，据深圳发布，10月1日至7日，全市新房认购销售1841套，认购量同比增长664.14%；头部中介机构二手房带看量24620人次、成交1314套，日均值同比分别增长22%、339%；多个楼盘提前完成国庆假期的销售任务。

另一个数据反弹比较大的是北京，根据中原地产研究院统计数据显示，2024年国庆长假北京楼市成交量创近年来同期最高点，其中新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。

中原地产首席分析师张大伟接受中新经纬采访时表示，北京10月份二手房成交量有望维持在1.3万套左右的中高位水平，一线城市的房地产有可能会迎来“暖冬”。

更叫人激动的是，很多四五线城市也都热了起来。据格隆汇数据，河南的三线城市南阳市主城区，9月全市商品房住宅销售套数约475套，与上月基本持平，但国庆7天全市商品房住宅销售套数约375套，同比去年增长23.3%。

可以明显感觉到，这次的市场反应确实要比“5.17”那一轮政策带来的销售热潮更明显。这样的数据如果能持续，楼市的复苏就不再只是口号了。

但是，节后股市在经历了第一天的疯狂拉涨后，很快疯狂杀跌，很多人吓到了，国庆节期间在楼市抢筹的朋友与国庆后楼市高位接盘的朋友，在擦肩而过的时候，不再互道一声“XX”，而是抱头痛哭相互安慰了。

幸好我们的政策箱子里工具还充足，国庆假期后尽管地产股崩盘，但对楼市的信心并没有如股市般过山车。

股市节后暴跌，而楼市的工具箱及时被打开。

10月10日，多家银行对存量房贷利率下调的问题进行回答，确定了下调基点。对当前房贷利率高于LPR-30bp的，统一调整为LPR-30bp。但是现在房贷利率等于或者低于LPR-30bp，不在本次调整范围内。

降低30bp，与此前的预期有一定的差距，此前彭博社乐观地预计是分步降低约80bp。此次落地降30bp，实际上与当前很多城市的最新的购房利率依然存在较大的差距，不少城市新房的贷款利率基本能在3%左右了，甚至最低的能到2.8%，这意味着新购房的贷款利率和即使调减后的存量房贷利率依然有50～60个bp的差距。

本着公平的原则，以及后续继续刺激楼市，促进消费的目的，我们预计存量房贷利率仍有继续下调的概率，之所以分步来，一方面是我们政策的实施习惯留一定的空间，另一方面也是给银行端时间消化，后续存款端利率继续下降，对应的存量贷款下调就顺理成章了。

与调低存量贷款利率这个明牌不同，10月12日，千呼万唤的财政部发布会给楼市发的牌就神秘且具有吸引力多了。

在当天的发布会上，财政部相关领导表示，拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险，这项政策是近年来出台的支持化债力度最大的措施。

具体到地产方面，其表示财政部积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施：

一是允许专项债券用于土地储备，这有利于让开发商回血，也有利于减少新增供应量。

二是支持收购存量房，优化保障性住房供给。IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，这一举措不仅有助于消化市场库存，缓解房地产市场库存压力，也有助于满足中低收入群体的住房需求，促进社会公平和稳定。

三是优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。这一举措有望简化税收政策，降低购房者和开发商的交易成本，提高市场的透明度和公平性。

这三大利好搁以前楼市上升期，任何一个都得引爆市场，但没办法，现在行情不好，市场信心、行业信心没有恢复，只能连续贴脸放大。

发布会上虽然没有提具体规模有几万亿，但市场普遍认为，这几乎是财政部权限内能够给出的顶格政策支持，最重要的是发布会向外界传递一个信号，那就是中央已经确立了从收缩性财政重新转变为扩张性财政。

对财政刺激的规模，根据过往历史化债的经验，东方金诚首席宏观分析师王青判断，本次一揽子增量政策中的财政政策增量规模将不低于4万亿，超出市场预期。这将直接推动四季度GDP增速升至5.0%以上，进而顺利完成全年“5.0%左右”的增长目标，并为明年继续保持5.0%左右的较快经济增长提供重要支撑。

而4万亿的规模，虽然不知有多少进入房地产领域，但作为本轮化债的重点，可以预计绝对量肯定不会少，未来整个地产的复苏将大大提前。

这一轮楼市复苏政策，重点已经从地方转向中央了。

从各城市来看，四大一线城市广州已经全部取消限购了，其他三大一线还有取消限购的牌可以打。广州看似率先取消限购抢得先机，但另一方面可不就是因为它已经没得选了吗？

至于其他二三线城市，已经没有“放开限购”的牌可打了。现在他们可以依靠的，自己手上还有户籍、公积金、限价、补贴政策可用，但效果有限，这几年大家也都看到了，即使是杭州这样的二线城市，购房给户口也已经不香了。

更有效的就得依靠中央的金融政策到财政政策，而此次财政部发布会提到的三项政策，就是真金白银的支持。

虽然财政部的政策最终仍需经过法定程序后才能具体公布，但这已经给楼市提供了信心支持，而一旦居民置业信心开始恢复，他们愿意走进售楼部，愿意改善居住环境，整个房地产市场就能够流动起来，这次国庆期间的购房热情就是一个明证。

从当前情况看，10月市场销售数据或将出现明显增长，后续随着经济基本面的改善，各项政策落地，一线城市楼市将率先筑底企稳。

我们的建议依然是，救市要早，政策要给足，挤牙膏只会拉长筑底期。我们的经济体量太大，惯性的力量太强了。

No.6014 原创首发文章｜作者 梁云风

风险提示：本文为个人观点，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。

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