18亿溢价义乌再落子 绿城下半年拿地里的土地策略

观点网 杭州土拍溢价拿地后，绿城转战义乌。

10月11日，金华义乌市1宗低密地块高溢价成交。据观点新媒体了解，经过72轮竞价，绿城旗下义乌浙悦房地产开发有限公司以总价17.84亿元竞得北苑街道前洪有机更新地块二，楼面价2.58完元/平方米，最终溢价率达到43.42%。

上一次看到绿城在义乌的商业动作，还是其位于当地的住宅项目凤起潮鸣首开揽下35亿时，国庆期间，该项目再次启动摇号，揽金超7亿元。

绿城义乌低密宅地拼图

回到绿城此次新摘得的地块项目本身，资料显示，这宗宅地位于义乌北苑街道江海路与雪峰西路交叉口东北侧，出让面积6.84万平方米，容积率1.01，建筑面积6.91万平方米。建筑形式为低多层，建筑高度≤24米；若地块布局商业建筑，层数不超2层，建筑面积不超过3000平方米。低密度加上低多层的配置，预计绿城未来会偏向于选择建造叠墅类住宅项目。

根据规划，该地块将建最小套型总建筑面积不小于120平方米的住宅，允许开发使用范围内的地下空间主体结构竖向利用深度不超过-12米。地下室用于人防、消防、停车、储藏等配套设施，允许集中配建不超过3000平方米的生活辅助用房，如游泳池、健身房等，这也意味着会所可能成为小区配套。

事实上，2024年以来，义乌本地挂牌宅地中，低密地块数量不算多，有业内称，算上今天绿城拿下的这宗地块，义乌今年只卖出了4宗低密度宅地。观点新媒体查阅资料得知，2024年7月，经过46轮出价，同为低密度宅地的义乌市有机更新秦塘地块二以17.6亿元成功出让，地块成交楼面价2.55万元/平方米，溢价率达到35.38%。

不过，从地理位置来看，绿城所拿到的地块区域位置配套更全面一些，周边包括江山云晓住宅项目、商业配套印悦城，雪峰公园，以及医疗配套义乌市中医院。

为何2024年下半年开端，绿城会首先选择义乌落子？据绿城2024年上半年报告显示，于报告期内，绿城完成首开前置，前置供货6个项目，实现销售额约人民币57亿元，在这其中，作为改善型项目的义乌凤起潮鸣首开金额约人民币35亿元，二季度日均续销也达到了约3.9亿元。

此外，绿城于11年前首入义乌，合计在该城市区域内打造六宗住宅项目，包括玫瑰园、桃花源、晓风印月、凤起潮鸣等，均主打改善型产品，项目密度大多较低，例如凤起潮鸣的项目密度仅为1.35。而绿城最近摘得的地块密度率，更低于凤起潮鸣。

值得注意的是，2023年12月，绿城还以底价31亿元摘下义乌凤凰山有机更新地块，折合楼面价2.08万元/平方米，地块出让面积11.06亿元，出让年限70年，建筑面积14.93万平方米，限高80m，建筑密度≤45%，绿地率≥15%。允许设置不超过3000平方米的商业，商业建筑层数不得超过2层。值得注意的是，该地块容积率同样在1.0-1.35之间，同样满足了绿城对于低密度宅地的偏好。

拿地目标的转变

已入义乌十一载，绿城似乎没有变更其在该城市的低密度住宅项目的布局核心。早在2013年10月，绿城还曾与绿地、金地两家企业一起参与了义乌经济技术开发区中心区L地块的拍卖，据观点新媒体过往报道显示，彼时绿城叫价高至29亿元，溢价率甚至达到61%，但最终地块流拍。

据出让文件显示，义乌经济技术开发区中心区L地块，位于文政东路东侧、文政中路南侧、童店路西侧、西江路北侧，紧挨着义乌江。地块总面积为13.97万平方米，容积率依旧较低，在1-1.8的区间内。

义乌摘地原则如此，在大本营杭州摘地也是如此。2024年9月，绿城于杭州再度溢价拿地。，摘得市北西萧山城区市北单元XS070102-32地块，建设用地面积2.68万平方米，规划建筑面积4.82万平方米，建筑限高54m。经过21轮竞价，绿城旗下杭州浙凡置业有限公司最终以总价约14.06亿元摘下该地块，成交楼面价2.91万元/平方米，溢价率16.58%。值得注意的是，该地块容积率仅为1.8，未来同样将建造成改善型住宅项目。

不过，在杭州主攻改善型项目是绿城近年来索强调的目标，而在此前，绿城于萧山的宅地布局并未体现容积率的特别之处。2023年8月，绿城以34.68亿元底价竞得绿城桂月云翠园地块，该项目的容积率则在2.5左右。

整体而言，从绿城2024年上半年的土储数据中不难发现，其于浙江省内（除杭州外）的总储备建筑面积达到483.85万平方米，。地上可售面积也占到290万平方米，约占据长三角土储市场的三分之一。上半年来以来，绿城投入权益土地款154亿元，合计新增15个项目，总建筑面积约131万平方米，预计可售货值达约333亿元，核心二线城市的占比达94%，项目分布在杭州、西安、苏州、宁波、合肥、天津、福州、嘉兴等8座城市，权益比提升至84%。

截至今年6月30日，绿城中国总土储货值为5348亿元，总建面3193万平米，权益建面2064万平米，总可售建面2143万平米，权益可售建面1372万平米，平均楼面地价7999元每平方米，其中一二线城市占比达到79%。值得注意的是，最早于2021年底，绿城提出了需要聚焦"10+25"个城市的战略，截至目前，北京、上海、杭州等十大战略核心城市的占比达到55%；而义乌、台州、嘉兴等择机布局的25个城市占比则稍低一些。