一盘“回锅肉”？福州土拍，路在何方？

重磅消息！就在昨日（9日），福州的土拍又双叒叕要来了！

据悉，本次土拍为福州今年第六场土拍，除商业用地外，只推出了一幅宅地，还是“回炉重造”的金屏垱地块。

那么，金屏垱地块，凭什么能屡次摆上货架？今年下半年为何有如此密集的土拍？

3号线规划明确！金屏垱花落谁家？

10月9日，福州市自规局发布了《关于2024年第六次公开出让国有建设用地使用权的公告》。

据《公告》，本场土拍于2024年10月31日举行，此次拍卖涉及四城区5幅地块，总面积约55170平方米，起拍价总计18.07亿元。

而房谈君仔细阅读《公告》后发现，本场土拍有两处需要划重点的地方。

一、3号线的规划明确。据《公告》，宗地2024-46号（商）地块需与地铁3号线五一南路站风亭合建，规划如此清晰明确，真的很难让人不去联想地块是否已经确定了买家。

至于第二处需要注意的，必然是第四场土拍取消出让的金屏垱地块重新回炉上架，为2024-50号（住）宗地，也是本场土拍中唯一宅地。

至于金屏垱地块，想必大家也都不陌生了。该地块于9月6日供应，却在第四轮土拍当中取消出让，现在时隔月余再次公开出让，出让条件丝毫不变。

地块起拍价为14800万元。按照容积率上限2.85测算，得出该地块拍卖起始楼面价9898.93元/㎡。比绿城状元地块起拍价低1300元/㎡，比建发瑞云的成交价低5000元。

价格虽然是降下去了，可要是想将其打造成“抢手货”，却有待商榷。

划片，密集性土拍。让房谈君不禁联想到前脚刚于10月8日，福州六部门联合发布的《关于进一步优化房地产相关政策通知》。

在《通知》中，此前福州已在试水的土拍前明确划片成为了正式政策。通知规定了，商品住宅用地出让前，由属地区政府负责，市教育局指导，确定划片学校；并由市自然资源和规划局在土地出让公告中予以明确。

本次土拍紧跟着新政热度，福州想把地拍出去的迫切之心，真是路人皆知了！

相去甚远！一本难念的“土地账”

看到这，想必看官老爷们要问了：今年下半年福州的土拍场次如此密集，是谁给政府的信心呢？

答案，房谈君来告诉你：不是信心，而是不得不这样做。

1月14日，福州市财政局官微公布了2024年市本级政府性基金预算。在表格中我们可以很清晰地看到，福州全市2024年度一般公共预算总收入1261.16亿元、政府性基金收入为872.89亿元。其中，2024年的市本级政府性基金收入为544.4亿元，而国有土地使用权出让收入却占大头，高达538亿元。

好！理想很宏大，可现实却狠狠打脸了。

3月30日，福州市2024年第一次土地拍卖活动举行，除了状元地块溢价率达13.08%外，其余13幅纯商宅地皆无波澜，成交金额合计98.54亿元；

7月1日举行的第二次土地拍卖活动情况则更加糟糕，虽是拍出7幅地块，可颇受关注的鼓台宝地却底价成交，总成交额26.4亿元；

8月30日的第三场土拍，福州首次在拍地前明确学区划片，试图以“名校效应”去带动土拍市场，最后成功出让7幅地块，揽金27.23亿元；

至于节前刚刚落幕的9月29日第四场土拍，结果大家也都知道了，金屏垱地块取消出让，现场成功出让8幅地块，总成交价10.75亿。

至于9月30日公布的第五场土拍，仅有鼓楼区斗池路北侧、西二环中路西侧地块一宗地块挂牌（原华润斗池路地块），起始总价9.47亿，10月16日开拍。

看到这，想必各位看官也很清楚了。抛开未举行的，今年已举行的土拍合计总成交金额仅为162.92亿，距离538亿的既定目标可以说是差了十万八千里。

一看时间已到第四季度了，一算土地财政预算收入未达标，试问政府不急谁着急？因此面对金屏垱的重新上架和连连不断的土拍消息，只能说皆在情理之中！

急病缓治！避免板块踩踏为要

在房谈君看来，3号线规划的确认，无疑是本次土拍一大好消息。但除此之外，对于金屏垱地块的回炉重造，一方面可能是福州国庆档成交量数据几乎要追平2021年同期的水平，带给了政府信心；另一方面则可能是新政带来的政策效应，给了土拍希望。但土拍的除了这些因素需要考虑外，开发商的意愿和信心度也很重要。

国内首部地方楼市编年史《地产30年》书作者、福建省中房研究中心主任叶传杰则认为，从公布的今年土地出让收入预算与福州几次土拍总计金额来看，目前福州在土地财政上的缺口是较大的，势必今年接下来还有好几场土拍。从城市发展的角度来看，土拍还是应当均衡地去推地，而非市中心能拍出去，就一直在市中心上抢滩上架。一味盯紧能拍的地去拍，会造成板块内的供应量陡增和后期销售踩踏现象。城市整体协调发展，才是城市运营的关键所在。