新政助推外环热度，长假期间上海二手房成交同比增长近3倍

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

“每一次新政都能刺激一段时间的成交量上涨。”10月8日，去年底和朋友合伙开了一家中介公司的吴鹏（化名）对21世纪经济报道记者透露，今年国庆长假期间，上海楼市新房成交量环比上涨估计有800%～900%。他指出，二手房成交量比新房多，上涨幅度将会更大。

上海中原地产数据显示，长假期间（2024.10.1-2024.10.7）新建商品住宅成交面积6.44万平方米，而去年国庆长假（2023.10.1-2023.10.7）成交量为3.48万平方米。

二手房方面，今年长假的日均成交量比去年同期增长近三倍。

从市场表现看，新政后咨询量增加显著，外环外新增客户有明显增加。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，和今年“5.27政策”一样，房东跳价、惜售的案例多起来，短期谈判遇到压力。但是市场主流不是跳价，总体来看价格还是比较平稳。

从21世纪经济报道记者接触的中介人员反馈来看，房东跳价的情况还没有形成趋势，楼市真正实现反转尚待时日。

中介忙碌值提升

国庆假期，吴鹏没有给自己放一天假。“今年市场本身就不好，市区新盘都放开让小中介卖了。”吴鹏原来的业务范围在嘉定、松江一带，目前市区新项目也开放给所有中介代理，所以他也比以前忙碌了许多。长假期间，吴鹏带看了9组客户，成交了3套。“这几天成交量暴涨是事实。”

吴鹏成交的几套房源都位于外环外，他指出，新政促进的主要还是嘉定、青浦、松江、宝山等区域的成交。并且新房由于限价，加上开发商愿意打折促销，去化意愿强烈，显得比二手房更实惠。

今年国庆假期，活跃在一线的中介业务员忙碌值大大提升。新楼盘售楼处随处可见忙着接待客户的业务员，有的晚上八九点才吃盒饭。但这个时候，三三两两的客户又走进售楼处了。

南山璞缦项目位于嘉定马陆镇，虽然还未取得预售证，但开发商显然不想错过新政后的这一波流量，连夜决定在国庆期间开放售楼处和样板房，以美食和抽奖活动吸引周边居民来访。10月1日，刚刚装修好的售楼处开门迎客，客户排队进场，抽奖处很快排起了长龙。

据现场销售人员李春荣（化名）介绍，该项目有15名销售人员，售楼处开放前一天晚上，每一名业务员要通知至少30名客户，第二天前来参观。10月1日当天，现场来了1000组左右的客户，李春荣叫来的客户有四、五十组。这天，她从上午10点一直接待到晚上8点多。

该项目开发商南山地产在嘉定区布局了5个项目，此次受惠于新政，客户群体有所扩容。但据业务员透露，开发商申请首批房源的预售均价为4.4万元/平方米，这一价格明显低于土拍时的房地联动价。

在二手房市场，中介也并不轻松。虽然客户询价积极性提高，成交量也明显上涨，但也有房东临时跳价的情况。

从事中介职业以来，林小岩（化名）过了一个最忙碌的国庆节，除了带客户看房，她还要从微信和手机通讯录里把最近两三年的老客户都联系一遍，确认谁还没有买房。“国庆节放假，到店的客户实际上没有增加多少，只能电话催客户看房买房，还要跟他们强调，新政出来之后楼市会止跌回稳。”林小岩认为，给客户与房东做适当的心理按摩，也可以加快成交速度。

数据显示，10月1日-10月7日，上海二手房共成交了2133套（含商业用房），日均成交量达到了305套。对比2023年同期的78套，增幅达291%。

买房人趋于冷静

但和以往相比，买房人更为冷静。

多位销售人员向21世纪经济报道表示，虽然客户的看房情绪比较高，但认购依旧比较谨慎。比如，国庆长假期间，某项目来访量环比上涨50%，认购量环比涨幅仅有30%。这样的情形出现在外环外并不少见，认购的客户大部分是之前来看过多次的老客户。

综合同策研究院的数据，“929”新政后3天，上海各大售楼处案场日均来访变化不明显（相比较之前周末）。同策地产代理的盘认购整体没有实质提升，除了位于临港滴水湖板块的金融湾晶成交十几套（前期回笼成交居多），其余多为个位数，和之前周末的交易量差不多。同策地产代理的4个项目在9月30日-10月2日这3天内出现零认购。

21世纪经济报道记者走访了解到，一些新盘客户的购买力并不受制于社保年限，所以在部分区域即便放开了一年社保，新增的客户数量也有限。外地客户中，买二套房的几乎没有。

据同策研究院统计，国庆长假期间，上海总价300万元左右项目的来访量上涨翻番。该机构表示，有些客户会关注政策，在政策催化下选择下定；另一类客户原本就决定要买，和政策本身没有强关联；但也有客户一直在观望，未受市场情绪的影响。

买房人的冷静，也使上海市场出现了马太效应。根据调研，国庆长假期间，上海市场既有前期零认购的情况，也有超过100套房源的成交案例。

不止单个楼盘表现分化，区域也是如此。由于前期入市的新盘处于签约期内，所以黄浦区表现突出，长假7天一共成交3.76万平方米，几乎占全市一半份额。此外，徐汇区在新盘入市推动下，也有一定表现，签约面积8000平方米，排名第二。浦东排名第三，成交4000多平方米。其余区域成交相对疲软。

从价格区间上看，高价房签约较为活跃。长假期间上海成交前十项目榜单中，有4个项目的均价超过10万元/平方米。

对于新政后的整体楼市走向，卢文曦仍然比较看好。他指出，因为假期因素影响，政策利好的释放有所中断，后续还会继续释放。而从市场表现看，几个一线城市都有相当好的表现，尤其是广州、深圳，市场情绪很快被激活，这种情绪上的共振有助于楼市的止跌回稳。预计“银十”成交会有明显起色，优于9月是大概率事件。

卢文曦还表示，和去年相比，上海国庆假期交易量出现明显反弹，说明政策效应已经及时反馈到情绪上。此外，一些先行指标，比如来访量、二手房报价指数等，上周均出现大幅反弹，高度超过“5.27政策”时期，说明这一次的市场情绪已经明显优于上一轮政策宽松。