北京买房：理清思路，购房建议1323

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，孩子已在昌平天通苑清华附小天北校区上一年级。想购买东城的安交片区的学区房。一间15.5总价245万。是一个院中院。有自建和独立空地，总占地面积30平米左右都可以自己利用。您觉得可以购入吗？学位不是那么看中，最主要的是怕房子继续下跌贬值。盼您回复。

A：

1、不看重学位那为什么要买学区房啊？相当于说不看重牌子，但想买个LV的塑料马甲，最主要的怕其他牌子的不禁穿。这种也就是忽悠自己吧，外人是不信的。

2、简单说吧，如果主要是为了孩子上学那就算合适，房子虽然是用来住的，但学区房包含高比例的溢价，这部分价值是特定用来上学的。

现在仍然算入学高峰期，虽然学区房的单价因为大环境影响而下降了，但溢价率并没有太大变化。而明年之后是明确的入学人数拐点，到时候是否能撑住溢价得看政策。如果有放宽落户和高考等政策就应该可以，没有的话那溢价部分都有可能受影响。所以考虑好，投资讲究顺势而为，最好别和大趋势对着干，未必打得过。

3、另外最好不聊什么“自建”，根本就不让盖，盖了也得强拆。否则人家原业主又不傻，为什么不盖了之后再卖啊？嫌挣钱烫手吗？反正我们开发商是不会把发财机会留给买房人的，我没见过，更没干过。

所以这空地的利用也就是种点儿花草和堆放东西，盖房就甭想了，开发商不是那么好当的，小产权的更不好干。

4、总之这房子在现在的情况就是一分钱一分货，最好别有捡漏儿的心态，多考虑学区政策的大环境吧，自己判断。

另外平房是个小众市场，优势就是总价低，用最低成本获得学位。但劣势是学区溢价至少不低于楼房，总价越低的其比例还相对越高。而且受政策影响更大，十年前投资平房的全部被套了，就因为失去了拆迁功能而导致价值暴跌。

现在不至于有这么大风险了，但大概率是没什么利好的。甭说平房了，连楼房学区房的炒房客在三年前就几乎全部撤出了。这会儿才去炒就先考虑好风险吧，然后再聊赚钱。

仅供参考。

二

Q:

您说的对，是中介很推荐百环家园，我也认可确实是便宜，当然环境什么的也确实是不怎么样，一分钱一分货吧。但我就不明白了，周围附近那么多老破小呢，各种条件还不如百环家园，为什么反倒价格高？

农光里的就是，我看了好几套都5万多，比百环贵，为什么？就算百环也环境不好，那这是不是也被低估了？难道不应该被发现价值后补涨吗？

A：

1、老破小反倒价格高，几种原因吧：一是得房率高，小板楼基本都是90%左右甚至更高，而塔楼一般也就75%或以下。那房子是用来住的，人们会本能的计算，反正这两种小区都是刚需盘，那当然要选更实惠的了。

二是人们对老塔楼的预期都不是太好，担心过些年的品质会再下降，主要是设施方面的，电梯和管井老化的话都不好解决，至少是扯皮。而老破小这方面的问题相对少，没什么设施可维护的，就算很破了也会有政府来牵头儿维护，风险反倒比塔楼低。

三是宜居方面，仍然得说房子是用来住的。老破小虽然户型也一般，但毕竟是南北的居多，或者说是买到朝向好的不太难。而塔楼就不太容易了，想买个朝向户型好的很多时候都得等出房，而不太好的也就卖不上价了。

2、谈不上被低估，就是一分钱一分货。二手房是个完全开放的市场，价格就是现有价值和未来预期的体现。

3、补涨的可能性几乎没有，除非是做出彻底的改变，比如成为好学区，或者是物业大幅提升，社区整体改造等等。但这种情况也不算补涨，仍然是新增价值的体现。

4、总之这看自己的喜好吧，房子是用来住的，多考虑居住角度为好。

仅供参考。

三

Q:

请问，我孩子明年在西城三里河附近上一年级（不需要买西城的房），自己在石景山模式口上班。在海淀双清路14号院有一个小两居，能卖600万。

目前有两个方案，一是把海淀房子卖了，再添六百万左右在三里河附近的海淀买个改善型三居。目前看了甘家口，好小区（国兴，竹语，中海）买不起，建设大院没找到好户型。一般小区又不想去。三里河附近的海淀还有哪些地方可以考虑吗？

还有一个计划在古城地铁附近买，有不错的改善新房，但又感觉每天让孩子挤地铁上学又舍不得。另一个方案就是租房，海淀的房能租7000，再补一些在三里河附近租，西城只能租到老破小，想在海淀租，好小区好房子租金得近两万了。每个月得补一万多租房，租十来年直到孩子上大学，是不是又不如买了？

A：

1、我一般只能从保值角度说两句，这是典型的自住需求，凭个人喜好选择更合适。

2、每天让孩子挤地铁，这一是辛苦的问题，第二是到了高年级和中学还有个时间的问题。现在的孩子太累了，中学能实现八小时睡眠都不容易。所以常规建议是最好离学校近，到时候能让孩子每天多睡十分钟都让家长欣慰。

3、双清路600万的两居租7000？感觉租金有点儿低似的，学院路按说没这么高的溢价率。这问当地中介吧，我也不是太清楚。

换租的常规建议是用非学区房来换，比如用朝阳的，600万的房一般能租到9000左右。拿着这笔钱在西城能租到价值800万以上的房子，这样就占了学区房30%的便宜，也就是溢价部分。而海淀的话就占便宜不多了，因为也有溢价，中等学区以上的和西城差不多，普通学区也未必低多少。

4、“换租”从经济角度是划算的，以西城来说至少不吃亏。但这就得看自己心理上是否能接受了，毕竟是住别人的房子。大多数租房子就是因为换校区的时候想让孩子多睡会儿，这跟经济考量无关，只是身体的感受。

5、我也只能简单说这些，具体自住方面的还是看自己的感受吧，外人不好建议。

仅供参考。

四

Q:

请问，双方体制内，在丰台和大兴都有房，丰台的出租大兴的自住。纠结的是环京的一套联排，买的倒不贵，也没赔钱，但装修费已经花了不少钱了还是半拉子工程，而且是越装越没兴趣，小区没人气，以后也够呛会去住。

而如果等到我们退休还有10年呢（延迟了），到时候也成老房了。但如果卖掉的话卖不上价，主要是中介说没人会为这半截装修买单，这笔钱白扔。所以现在很纠结，想问问您对楼市怎么看，是否有必要索性放上几年等行情？还是说咬牙再花点钱装修好了再卖？估计还得花10万以上。

A：

1、买的不贵也没赔钱，那说明买的早，估计怎么也得十年前买的了吧？可如果真的买的早，这么多年既不住也不租的别扭不别扭啊？房子是用来住的，甭管谁住都最好发挥出价值，空着就有些浪费了。

2、要是我的话就索性装修好了再说，甭管卖不卖的，先得让房子具备居住的基本功能，然后再说是卖掉还是自己住。

再有一点，如果装修好了，那或许会有看上这风格的接盘人。但如果是半拉子工程，那连仔细看房的都几乎没有，谁会喜欢看装修现场啊？也就是说，如果装修完成再卖，至少有收回一些投入的可能，而半拉子的话那就是确定性的全扔了。

3、我对环京楼市不太熟，没什么看法。不过别墅类的产品基本都是自住为主的，远郊和环京的则更是这种情况，投资功能柜不强，跟大盘走势的关系也不是太大。所以还是多考虑自住吧，能住的上就留着，实在利用不上就索性卖掉。这现在如果不赔就挺好的了，别期望值太高。

4、总之如果是我的话会先完成装修，然后能自住就留着，住不上就卖，但不会专门放着等行情，大概率等不到什么。

仅供参考。

五

Q:

请问，我准备在CBD附近买房，投资兼自住，总价预算500万左右。目前看好的是建国门外建华南路17号的丽舍服务公寓，LOFT双层，单层计价，均价10万左右，一套单层57平的预计总价在500万+税费即可，精装，请问投资性如何？现在的业主是前几年买的，赔了，现在是否已经跌到位？

A：

1、投资性看从哪方面说了，租金方面很合适，估计这套房能租1万左右，租售比500左右。那租金回报率至少和银行利息差不多，2.5%上下，过些年涨租金的话就更高了。所以这种房从收租金的角度是划算的。

自住也合适，租售比或租金回报率高都代表着性价比高，居住也就性价比高了。

2、不过这种房从升值角度的投资性就普通了，涨的慢，每次行情都比大盘略弱一些。也就是短期不明显，时间长了就看出差距了。这让当地中介给查一下历史价格走势就行，挺明显的。

3、是否跌到位，应该到位了，这种产品虽然涨的慢，但在下跌行情时也相对跌的少。或者说只要租金没有太大下降，那房价就没什么下跌空间，和银行利息有很强的关联性。

4、总之看自己的需求吧，公寓的优劣势都很明显，看自己更重视哪方面了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。