北京买房：理清思路，购房建议1321

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家住西城白云桥附近，731前的，想给孩子幼升小买个房，现在犹豫西单，宏庙，西什库。我家属于爱学习，学习好的孩子，家里也有时间辅导。西单和宏庙是不是没可比性，只能宏庙呢？不了解学校情况。

西什库您了解吗？另外，因为我家离着海淀羊坊店也不远，换到海淀呢，想请问这几个学校从生源到学校气氛了解下。

A：

1、既然本身就已经是广外的学区，那如果换房就最好是宏庙了。西单和西什库都算不错，但也谈不上多强，这从接受的生源就能看出来。西单和西什库相对宽松，731之后的都有接收的，西单据说连空挂户都收了。而宏庙前两年连政保都不收，这实在没法比。

而且这是幼升小，更重要的还有小升初呢，这在西城才是真正重要的。反正到目前为止，宏庙仍然是宇宙一小，大抽奖+实验和八中，实在运气不好的才派位呢。

2、西什库挺好的，规模不大，每年三个班吧，硬件师资等各项都中等，典型的普小。小升初有80%直升四中的机会，也很好。不过四中最牛的是高中，相当于北京的oldmoney，而这初中则是北海中学的底子，不算太强。

3、换到海淀羊坊店，这还真说不好。海淀今年小升初闹的鸡飞狗跳的，不知道是否真的会阳光招生。这只能看家长的期望值吧，反正不管怎样，海淀也更适合考二代和天牛娃，竞争氛围比西城浓厚，愿意接受挑战和竞争的去了更合适。

羊坊店学区很好，北京最早的五大学区之一，生源是部委子弟+考二代，氛围就是典型的海淀模式。羊坊店前些年有些落寞，但随着57中的成绩蹿升又受追捧了。如果57中再提高成绩，那就是新小强了，整个学区都会提升。

4、简单就是这情况，我觉得这似乎是送分题，既然是731之前的，那没什么道理去海淀。天牛娃在西城至少不吃亏，牛娃和普娃还更占便宜，为什么要去海淀啊？图什么呢？我想不太明白。

仅供参考。

二

Q:

中国的高层塔楼会成为这种贫民窟吗？北京的老塔楼会成为贫民窟吗？还能买吗？

A：

1、国内大城市的不至于，北京的更是不可能。这都是看维护和管理，小城市如果都不掏物业费的那就越来越破呗，政府再不出资那就是恶性循环了，早晚成为贫民窟。大城市和北京这种财政收入高的不至于，就算物业不给力，那破到一定程度也会有人管，不至于烂到欧美和印度的这种程度。

2、喜欢就买呗，自住为主，其他的期望值别太高就行。塔楼在投资角度的排序在板楼后边，但如果户型好和物业管理到位的话就好得多，毕竟房子是用来住的。

3、不过商业用地的公寓类说不好，那是有可能越来越破也没人管的。因为这种产品的租户比例高，各种设施也就老化的快，维护的成本高难度大，陷入恶性循环的可能性更大。

而且这种楼毕竟在理论上不是普通住宅，政府没道理掏钱替投资客和商家做维护。更典型的就是那些分散产权的商铺和写字楼，无论管理多差和经营多差，政府都管不着，更不好掏钱，一切都是自己管理和负责。

4、国外其实也是这种情况，只不过他们是资本主义制度，大多数都是业主们（HOA）完全自行管理。而中国是社会主义制度，破到一定程度肯定有人管。就跟老楼做维护似的，在咱这儿是常规操作，但在欧美得看情况了，当地政府有钱就好办些。但西方政府不爱管的时候居多，所以各种破楼最后就成为贫民窟了。

典型的是前几年迈阿密的那栋倒塌的大厦，已经被检测为危楼了，这在咱这儿早就由政府负责管理了。但在美国就是由HOA（业委会）牵头收费维修，可很多业主不愿交钱，于是HOA也不管了，大楼也就塌了，砸死一堆人。但这事儿在美国很正常，没人觉得跟政府有关，塌了也就塌了。

5、简单就是这种情况，北京只要是普通住宅，破到一定程度自然有人管，不会被完全放弃。小城市的说不好，尤其人口少的，看到时候是否有钱和是否值得管了。

仅供参考。

三

Q:

咨询个买房的事情，家里孩子得五年后上小学，目前情况是有西城政保，分两个区域，陶白是宣师附小，入学多的这几年也比较稳，另外一个可选的是金融街和长安，但因为入学人数太多，这几年一直在变，不稳。

想法肯定是，去西城买房为了孩子上学方便，最往里也就是牛街东里和感化胡同，其他买不起，家里在角门东里有一套房，目前跌的有点厉害，大概240能出，比19年买时跌了60万。

问题是两个，一个是手里的房子什么时候卖合适。

第二个问题是，我觉得宣武房子现在在低点，原来700的现在550就能入了，这也是我想尽快卖的原因。

买的话确实也有风险，毕竟政保未知，目前也就是宣师附小稳，就是要金融街和宣武平衡，因为如果金融街学区有机会还是想去，所以得考虑保值，毕竟以后孩子上初高中如果去了老西城可能也得变。

A：

1、五年后是2029年，入学的是2023年出生的孩子，比这年入学（2017出生）的生源数量少了一半呢，到时候或许都挺稳的了。或者说至少是大政保肯定稳，小政保也能优先选上。

所以这就是首选金融街，实在不行才考虑其他的呢。或者说陶白到了2029年大概率是没有政保也一样，有房有户就能对口入学。那既然是有政保，为什么不发挥出真正的价值呢？

2、另外我没明白，是必须在西城有房但不限学区，还是说没有房子也行啊？如果是必须有房，那买在牛街没毛病。但如果并不要求必须有房，那就没必要非得买在西城了，换租才更划算呢。毕竟现在虽然房价有所下降，但学区溢价的比例并没降低多少，从居住角度来说的性价比仍然不算高。

3、什么时候卖最合适，既然是换房那就在明年小阳春之前吧，也就是今年年底，大概率没什么波动。

4、现在哪儿的房子都算低点，不过如果是曾经700的房子卖550了，那考察好是不是有硬伤吧，这降幅有点儿太大了，问清楚原因再买。

这不能叫政保未知吧？只要是这选项不变，那几乎就是送分题，相当于问清北和211选哪个？那肯定是尽量争取清北了，毕竟211自己努力也相对可能性大。

保值，如果是不要求必须买房落户，那买非学区房才更踏实呢，换租的话也占便宜。如果必须买房，那在用不上学位的情况下就让中介给算溢价率，选择相对低的就保值风险小了。牛街的应该都不算太高，比较一下就行。

仅供参考。

四

Q:

我看*大V说，说物权法是有居住权的，如果买房时没检查，那很可能买了也住不上，因为居住权是轰不走的。真有这种事吗？如何规避？

A：

1、这纯属耸人听闻了，故作危言，以怂世人，说人话就是瞎忽悠博眼球。

2、居住权确实存在，打个比方吧。某老太太名下有一套房，两个儿女天天闹腾着要分家，就怕老太太到时候把房只给其中一个。

于是老太太就索性提前把房分了，让俩孩子每人50%的产权。但老太太也担心啊，这俩不孝儿女万一串通起来把房卖了分钱怎么办？那我就没地方住了。

于是老太太就和儿女们签了个协议，约定自己拥有永久居住权，然后拿着协议去房管大厅登记备案，这样这套房也就不怕卖了，没人买。

3、所以明白了吗？居住权是必须到房管部门登记备案才有效的，不是随便蹦出个人来拿着个合同就算数儿。也不用规避什么，只要是在大中介看的房源，那他们必定提前都做好调查了。如果不放心的话自己查一下也行，只要没登记的就没有任何权利。

4、简单就这情况，甭听那些人瞎忽悠。

仅供参考。

五

Q:

我觉得中国最理想的房价应该是这样的：乡镇1000元一平，县城2000元，五线城市3000元，四线4000元，三线5000元，二线6000元，一线7000元，北上广深8000-10000元。这样才算是回归到房子的本来价值，老百姓才能生活无压力，结婚生育才能提升比例，年轻人也才能发挥创造性，从而为国家而奉献力量，这社会经济也就会欣欣向荣了。

A：

1、想法挺好的，不过我这儿不管许愿的事儿，这还是拎着猪头去找庙门吧。不过提醒一句，很多人都说“如果许愿能灵验，那普通人连庙门都进不去”。我也说一句“如果一件商品的价值很高但价格很低，或者说很稀缺的商品却很便宜，那普通人就永远没有资格得到了”。

2、鹤岗算五线城市吧？现在的均价都不到3000，郊区甚至还有几万一套的房子，请问是否算回归到房子的本来价值了？当地的百姓是否生活无压力，结婚生孩子的比例很高吗？鹤岗年轻人如果都发挥出创造性了也不会“财政重组”，也就是城市破产，这难道都是他们奉献的力量导致的吗？

3、这不抬杠吧，有梦想谁都了不起。我就挺了不起的，一直认为中国最理想的高考录取分应该是这样的，专科10分就能上，普本50分，一本100分，211高点儿算200吧，985清北不能超过250分。

另外我认为彩礼的标准应该不超过888块钱，奔驰的价格在1000之内，公务员标准不应该超过初中，烟草电力等行业的优先照顾弱智，医疗不仅应该免费，还得确保所有人都活500岁。这样年轻人才能发挥创造性，从而为国家奉献力量。如果都能实现，经济是否会欣欣向荣不知道，但精神病院肯定客满。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。