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绿城云咏明月轩

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◆温馨提示：看房需提前预约

◆——匠心钜制-恭迎品鉴

1、开发商：绿城造+绿城物业

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（区位图）

2、均价+物业费+车位：3.61万（含精装标准4000元）；物业费4.5元（含能耗）；车位30万，首开有优惠。一房一价图放在文末

3、外立面：金属保温一体板，和纯铝板相比材质稍差

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（外立面效果图）

4、园区：做了很大的实景示范区

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绿城匠心打造归家空间，40多米大尺度主入口——云流入境，搭配绿石材非常豪气，和申花高端改善项目馥香园一样配置了三进式

采用“天圆地方”中庭水苑空间——云梦天泽，带来更具尊贵的归家仪式感

绿化率35%，通过环岛式落客庭院、静谧水院、园区大堂、景观空间、地下光厅等五进归家礼序

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楼栋的入户口和电梯厅，标配运用了星空顶，架空层4米

5、精装修

三大件：日立中央空调、飞斯耐地暖、迈迪龙新风（4000元的装标有新风也是不多见）

厨房：西门子油烟机燃气灶、老板洗碗机、老板蒸烤箱一体机（少见增配）、弗兰卡大单槽

卫浴：汉斯格雅台盆和花洒、主卫松下智能马桶、客卫杜拉维特马桶

细节部分：3M末端直饮水、电热毛巾架、岩板背景墙、墙面壁纸

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（139方样板房图）

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（170方软装样板房）

6、项目户型+层高：总套数712户，13幢17层到26层的高层，容积率2.6；首开308套，面积122-170方

3、6、7、10、13和15幢，122方64套，139方196套，170方48套；所有户型都是4房产品，全盘两梯两户，层高3米

122方：四叶草户型，互不打扰，私密性很高，入户有玄关，厨房+客餐厅南北通透；北面两个房间不是很大，因为2梯2户，所以得房率只有83%

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（122方户型图）

139方：4房2卫，2朝南2朝北户型，客餐厅尺度不错，南北通透，北书房是移门可后期改造，得房率85%

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（139方南厅户型图）

139方：4房2卫，3朝南边套户型，3房朝南且次卧带生活阳台，得房率87%，首选

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（139方边套户型图）

170方：4房3卫，2朝南2朝北户型，整体尺度很大，主卫双台盆，多了一个暗卫，得房率86%

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（170方户型图）

7、交付时间：2025年12月20日，还有2年就交付，绿城高周转，速度很快

8、交通：地铁3号线龙舟北路站步行距离300米，1站到杭州西站换乘19号线机场快线，2站到绿汀路换乘5号线+16号线；距离杭州西站1公里。未来还有地铁12号线一期北段（在建）

四横四纵路网

四横：留石快速路、余杭塘路、文一西路、文二西路，链接杭州主城

四纵：运溪高架、绿汀路、高教路、良睦路，连接未来科技城各个区域

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9、商业：云城龙湖天街（在建）200米，绿汀路万象城（在建）2站地铁

10、学校：400米十五年制公办学校 天元公学（在建），注意新房无学区，需等交付后由教育部门划分

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（天元公学效果图）

11、医院：浙一总部院区，三甲医院（开车3公里）

12、公园：往东约200米，规划世界级城市公园。今年将启动云门公园一期，占地约100公倾，约等于钱江世纪城公园和运河亚运园之和。南区串联起了文化谷、乐潮谷、创智谷等绿色生态中轴线，北区则是体育公园、科创会议中心等建筑群

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再来说一下项目的槽点

槽点1、因为成本因素，地下室没有造负二层，所以地上配备百余个访客车位，不是完全的人车分流，需要后期物业去管理，如图所示红圈位置。

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槽点2、建议绑定一个车位，现在的话术都是建议，建议就是要

槽点3、外立面一体板上面已经说过了，这也是限价的无奈

特别是未科和云城，拿地价和限价价差很小，导致利润点很低，只有滨江和绿城采用高周转才能保证收益

绿城这个盘楼面价24437元，限价36100元，在外立面、园林、公区、精装修只能各自取舍。精装修和园林都不错，那么外立面属于被牺牲的产品

总结：云城核心地段、天街西北侧、云门公园旁地块，绿城造

看了隔壁的龙湖杭腾未来社区（杭与城）的品质非常高，会倒逼绿城内卷

在北面滨江枫秀云庭、枫岭云湾可能还会受到高铁的影响。绿城这个地段更加核心，位于云城的中轴线上

未来小板块内的配套：浙江大学校友企业总部经济园、超重力实验室、浙江人才大厦、天元公学西站校区、天街综合体、杭腾未来社区

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最后来说说杭州云城整个大板块，优缺点给大家罗列好

云城板块优点

1、杭州云城，举全省和全市之力共同打造的城市新中心，被誉为杭州第三中心，起点很高，和武林湖滨地区、钱江新城奥体世纪城地区平起平坐。未来迎来杭州第二植物园先行启动区建设以及浙江首个世界级公园规划落地

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（效果图）

杭州第三中心中轴线的规划展开了一场国际竞赛，佛斯特公司的设计方案成功中标，约2.5公里的活力中轴被展示在众人面前

2、杭州西站已经建成通车了，未来等到沪杭高铁、杭温高铁通车，西站覆盖面会更广，吸引力也会再上一个台阶

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3、云城建百米以上高楼多达15座，其中杭州西站南北广场CBD，拥有4座300米+、4座200米+的摩天大楼。北侧“金钥匙”项目高度399.8米，刷新杭州第一高楼。南侧“金手指”项目高度319.9米。这几个项目预计在2028年全面落地

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（效果图）

4、板块内浙大校友总部二期，180米的双子塔年底竣工，预计是云城范围内最先投入使用的产业高地。杭州城投将入驻此地，也给与市场巨大的信心

云城板块缺点

1、超高层建设时间慢，不确定性大，存在有些规划可能没法完全落地，或者是规划实景图不及预期

2、板块内住宅规划众多，源源不断的新房供应量，对未来二手房是冲击

3、空地众多，发展时间会非常久

每个楼盘都会有优缺点，没有十全十美的房子

问：如何判断这个楼盘可以摇号？

答：总体的优点盖过缺点，且缺点可以接受，就可以摇号买房。

总结：新政出台后，余杭区限购政策已经放开，之前主城区有2套房产，也可以直接购买云城，且如果余杭没有房子可以享首套贷款政策

这个楼盘适合城西外溢，且预算不高，社保幼子，总价400万-600万的上车机会，自住投资皆可

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◆温馨提示：看房需提前预约

5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

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