港城中环汇云启楼盘选房攻略-港城中环汇云启开盘楼盘买房秘籍！

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其实是昨天港城中环汇云启的一房一价表发布了。在昨天直播的时候有小伙伴问这个盘做不做价格分析。

看着700多套的房源本来有点犯怵，但这一批次的确有很多同学都在关心到底该不该选，怎么选。面对这个浦东外环内可能最便宜的新房，整体总价可控，又有地铁，而且本身御桥大板块也是一个热门板块，对于许多人来说真的是一个不错的上车机会。

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所以今天也一样看看他们的定价策略，看看有什么有意思的地方。

一、楼栋价格

这张图因为东南西北接近颠倒了，我把位置标注了一下。

整体的价格的越西侧越便宜，越东侧越贵。
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西侧主要是靠近万科学校，也许定价时有考虑到潜在的噪音问题。

东侧则是靠近水系，所以放了几乎全小区所有的大户型。

南侧的定价倾斜比我想的要小很多，应该是本身距离外环还是隔了一个小区的缘故，噪音的问题不会那么敏感。

整体高区视野看出去还是比较开阔的。

我们再拆分一下楼栋号来看

这张图可以更进一步看清楚定价的逻辑

纯粹的99㎡户型的楼栋，均价都在5.9万~6.4万之间，这也说明了小区主力户型的定价。

也的确是最低价格出现了最西侧。

二、分户型价格

户型比较多，我们还是拆开来每个单独聊一下。

先说2个非标户型。

79㎡在12,15,18层的连廊层，所以楼层本身较高，而且户型南北通透，三开间朝南，属于80平2房里很好的户型了，甚至如果你牺牲一些客厅空间，在厨房这里做个岛台餐桌，还可以把北侧餐厅改成一个小书房，变成功能性的三房一卫。

这就会变成一个500万级别的浦东外环内小三房。

而另一个2房一南一北的方案很正统，2房2卫也舒适度更高，但只在1楼有，所以价格会低很多。

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说完两房非标户型，我们来看看主力户型三房：

这两个户型都非常标准，99㎡就是经典的飞机户型南北通透，总价平均620万，套数极多，这个价格段的外环内3房选择应该只有宝山和浦东这个盘了。

另一个118㎡就是非常宽敞的改善3房了，横厅等于3+1，多一个开放式书房的设计，餐厅也是分离的，套数50套，估计盯着的人不少。

截止到这里，都还是一梯两户的设计。

到了四房，整个尺度感进一步放大，也开始走「两梯两户」的那种「类一梯一户独立电梯厅」设计了

128㎡单价和118㎡几乎一样，总价也只贵了60多万，我认为优先级更高。

一方面是类一梯一户的体验感会更好，门口空间自己可以独用，另一方面就是天然分割的4房功能性也更舒服，虽然客厅的尺度感会弱不少，就看是不是功能性买家了。

157㎡有样板间可以参观，价格再贵190万的基础上，面积几乎大了30平，这个面积已经是很多人的终极改善了

最后2个户型就是186/187㎡的超级楼王

这两个最大的区分点就是一个5房，一个4房。

186㎡的5房户型非常好，基本是五开间朝南，也在小区正中间的位置，宽厅设计非常舒服。

这个户型是非常实用的家里三代同堂的户型（甚至二胎也没问题），老人房也是套房方便起夜和隐私，儿童房距离厕所也很近，唯一缺点就是这个主卧的尺度感稍微弱一些，牺牲了主卧多了一个功能区。

187㎡的4房则更强调单一空间的尺度感，LDK的开阔加上两边的采光会让客厅更大气，厨房开间也更大。

主卧带了一个很大的衣帽间区域，卫生间也放在了南向更奢侈。

对于不那么需要功能区，需要更好的景观和尺度感的可以选这个户型。

最后总结一下。

2房里面我更喜欢79㎡的户型，三开间朝南甚至还能增加一个功能区是有性价比的。

3房里完全看预算了。

4房里128㎡优先级挺高的，因为单价相同的情况下，面积越小功能越多，理论上未来价值就越高。

三、最高最低价

港城在这个定价上其实高低价差拉开的并不大。

但可以看到最多的标准户型最低从541万起步，有一些楼栋的2楼也能拉到550万左右。在同价格区间里肯定是位置比较好的新盘了。

但从定价来看，还是优先买中高区性价比更高，特别是越大的户型，价差实在太少了。

四、价格区间与套数比

在400~600万的区间里，也就是总价4字开头5字开头的房源里，两房非标总共70套，而这里这又170套。

也就是意味着有100套99㎡的三房两厅标准户型，最终是5字开头的价格。

这个还是挺猛的……价格的竞争力还是很强的。

其余的没什么好说的，都是非常标准的区间。

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五、区位

最后聊聊区位

我在御桥住过不短的时间，所以对御桥和附近非常熟悉。

御桥核心区为什么坚挺的原因很简单

1）紧靠中环快速路

2）有建平地杰成绩支撑

3）距离张江近

港城中环汇云启作为6.5万的价格区间，同样大板块的新盘，虽然不在同一个地铁位置，但同样也有几个优势。

1）罗山高架转中环，外环都算方便

2）建平御山基本确认对口

3）距离张江科学城近

从这里开车去御桥核心区大概7分钟左右的路程，这些路程的差距就是单价在3~4万的差距。

从这个角度来看，这个小区为何一开始就很多刚需客户关注度很高，主要还是张江西侧，很少有600多万，乃至这次500多万就能买到的盘了。

最后附带一个现场航拍的VR全景图，大家可以扫码获取

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六、总结

以上就是港城中环汇云启的总体分析了。

这个盘的底色就是一个中环外环都很近的性价比盘。

毕竟价格虽然有一些些上涨，但基础还是一个几年前的联动价。

户型上中规中矩，部分户型性价比极高。

定价上也给了中高区更多的机会。

对于500~600万之间的刚需，这里大概率是买到开车最方便，去中环，外环快速路最快，去上海中部和南部片区各个核心区比较舒服的新房了。

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