林家坝的转折点

9月5日，中国铁建·西派交子（以下简称“西派交子”）首批次66套建面约143-183㎡房源取证，单价3.6-4.3万元/㎡，总价达到513万元起。

西派交子就此成为“成都最贵143㎡”。这让业内对其开盘业绩高度关注：因为在此之前，林家坝片区的单价约2.6万元/㎡起，总价普遍在500万元以下；而“500万元”对于多数改善家庭而言，无疑又是一道明显的“心理门槛”。

最终结果在中秋节前一天揭晓，西派交子开盘当天实现售罄。

林家坝“天花板”刷新后，未来的想象空间还有多高？仅从西派交子一次开盘来看还为时尚早，但有一点已经可以确定，把门槛拉升至500万+后，林家坝正在迎来新的转折点。

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面积转折

从143㎡为主，到一举迈入200㎡+

CHENGDUFANGCHANFABU

林家坝片区被楼市真正关注，源于2023年4月万科拿地，即现在的万科·朗拾交子项目。彼时，地块成交楼面地价为14900元/㎡，清水房限价为30000元/㎡。

一位参与了项目设计的人士透露说：“当时内部意见比较统一，都倾向于相对保守的做法，最大做到143㎡，户均面积约130㎡。”

2023年，有这样想法的企业远不止万科一家。根据统计，林家坝片区去年总共拍出3宗地，包括后续的能建·锦誉府等无不把主力面积区间控制在143㎡左右，稍早前拿地的交子峯萃户均面积更是只做到了约106㎡。

今年3月，林家坝片区迎来今年首次土地拍卖。中国铁建地产拿下这宗约31亩地块的第二天，项目围挡便官宣：成都第15座西派，也就是现在的西派交子项目。

项目方面曾透露，尽管使用内部最高级别的“西派系”产品，但他们在对地块进行前期调研时发现，林家坝片区的客户主要来自高新区金融城、大源以及锦江区的东湖、攀成钢四个板块，客户能接受的面积也就是140-180㎡左右。于是在对西派交子定位时，比区域内1.0时期的产品往前走了一步，最大做到了建面约183㎡。

之所以说西派交子是林家坝片区的转折点，首要原因就在于从最大143㎡到183㎡，林家坝片区经历了一年时间；但在西派交子之后，不到半年时间，片区内的金茂和润达丰滨江都直接把最大面积拉升至200㎡+，其中金茂·璞逸锦江建面约198-235㎡，润达丰滨江·交子缦华为190-254㎡。

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总价及产品转折

500万+成为新门槛

从主流改善到高改为主

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面积的转折背后，一大背景是林家坝片区楼面地价进入2万元+/㎡时代。从下图可以看到，2022年末，板块内的成交楼面地价为12755元/㎡，但进入今年，今年片区内截至目前总共拍出3宗住宅用地，最高成交楼面地价已达到24500元/㎡。与此同时，以西派交子为开端，林家坝进入到解除限价的时代。

这便催生了板块产品和总价的转折。以西派交子为例，尽管并非采用成都产品新规的项目，但在设计中已纳入了相似的理念，以至建面约143㎡和建面约183㎡的户型得房率都达到了约108%，而区域内去年入市的项目得房率普遍在90%左右。

金茂·璞逸锦江则是将金茂最新上马的产品线“璞系”落地，整个项目386户全为270°端厅设计，在成都尚属首次；润达丰滨江·交子缦华暂未公开更多的产品信息，仅透露规划有类独栋产品。

换句话说，在西派交子之前，林家坝片区的项目还属于摸着石头过河阶段，产品以主流改善为主，但到了现在，越来越多的房企着手高改产品。体现在总价段上，500万已成为林家坝片区的入门槛，后续金茂·璞逸锦江和润达丰滨江·交子缦华的预计售价或直奔1000万+。

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下一个转折点：如何直面金三的竞争？

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林家坝板块诞生之初，市场对于其板块价值的共识在于其地理位置。西临金融城三期，东接白鹭湾新经济小镇，能与金融城三期连片开发。这吸纳了一波房企的集中入驻潮，并推高了林家坝的板块价值预期。

但一个不能忽略的背景是，今年以前，金融城三期仅拍出1宗住宅用地，即锦宸府项目。进入2024年后，局面则开始变得不同。

《成都市锦江区读地手册2024》显示，林家坝板块将会集中供应8宗地块，在未来1年-2年时间都将是锦江区的供地大户。同时，金三也加快了供地节奏，第二宗住宅用地于上周拍出，由贝壳以创下成都楼面地价新高的27300元/㎡摘得；稍早前，成都市规划和自然局发布的调规图显示，金融城三期的5#地块由科研用地更改为住宅用地。

也就是说，林家坝的下一个转折点，将是首次直面金融城三期的供应。

不过，在两个板块内的开发商看来，竞争是有的，但更多的是差异化。林家坝片区一房企营销负责人称，交子绿廊的打造，是金三片区难以比拟的生态优势；看好金融城三期的房企人士则把问题抛向了购房者：“在相同的产品下，愿意多花多少钱买入金三？”在他看来，两个板块的价格差异还将持续，甚至拉大。

从已售项目情况来看，金融城三期在“价格”和“产品面积”两个维度，都高于林家坝板块在售项目。

金三的锦宸府建筑面积约240㎡和280㎡的产品，成交价在4.4万/㎡和5万/㎡左右，总价段在1000-1400万/套；而此前林家坝在售项目罕有200㎡以上产品供应，西派交子建面约180㎡的产品精装价在4.3万/㎡，总价段最高在800万左右，和金三有一定差距。

而随着林家坝曾经的地王金茂·璞逸锦江入市，这个楼面地价在2.45万/㎡的项目，为林家坝带来了235㎡的产品，将林家坝项目的面积段和总价拉升至与金三相同水准的层级。

但就在璞逸锦江示范区亮相的同一天，金三推出的最新地块被贝好家以2.73万/㎡的价格拿下，楼面地价就比金茂高出2800元/㎡。

有业内人士预测，贝好家地块新房单价保守估计破5应该不成问题。如果同样以230㎡作为起步面积来测算，贝好家地块的产品起步总价应该直接到1200万/ 套，如果按照这种预测，金三在产品上又将与林家坝拉开差距。

交替上升的价格和不断提升的品质，林家坝和金三两个板块保持住了成都高端市场足够的热度。林家坝和金三，怎么选？评论区留下你的观点。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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