虚假租赁现形记

承办检察官分析梳理长租合同中存在的疑点

办案人员向社区网格员调查核实房屋居住人员情况

承办检察官询问案件相关人员

　　无法偿还银行债务，又不甘心自家房产被法院强制执行，周某竟利用“买卖不破租赁”原则，让亲戚邓某冒充租客，签下租期长达20年、租金100余万元的房屋租赁合同。而正是这份“从天而降”的合同，使法院的执行横生波折。

　　四川天府新区（四川自由贸易试验区）检察院［以下简称“天府新区（四川自贸区）检察院”］通过大数据法律监督模型筛查发现该线索后，经过深入调查核实，将租赁合同中的诸多疑点逐一击破，以有力证据戳穿了租赁谎言，及时向法院制发执行监督检察建议，推动法院对案涉房屋重启拍卖程序，维护了债权人及案外第三人的合法利益。

　　6月17日，这起执行监督案在成都市中级法院二审落槌：驳回邓某继续租用案涉房屋的诉讼请求，维持原裁定。对妄图通过虚假诉讼逃避债务、阻碍执行的周某拘留15日，罚款10万元；对与周某合伙打假官司的邓某罚款8万元。

　　数字赋能　发现异常

　　2023年初，为强化民事执行监督，推动解决执行难问题，天府新区（四川自贸区）检察院聚焦司法拍卖领域，深入挖掘网络司法拍卖平台上的法拍房数据，搭建了执行监督数字检察模型。

　　经过全面、系统梳理，该院共排查辖区法院在网络司法拍卖平台上发布的房屋拍卖信息1800余条，并借助数字检察模型，从中筛选出带有10年以上租约的8件司法网拍线索。其中，一件带有20年超长租约的司法网拍线索引起了检察官的注意——租期20年，租金10年一付，两次付清，每次50万元……在长期租赁关系中，这种付款方式很不合常理！

　　“随后，我们向法院核实并调取了相关案卷材料，仔细分析研判后，认为这起案件存在以虚假租赁对抗执行的可能性很大，决定依职权启动监督程序。”该院检察官介绍。

　　检察官了解到，2021年初，某银行因金融借款合同纠纷，将周某及其妻子金某诉至辖区法院。法院经审理，判决金某偿还某银行借款本金632万余元及利息；周某及某贸易公司承担连带清偿责任；某银行对案涉房屋享有抵押权。

　　判决生效后，某银行向法院申请强制执行。周某和金某作为被执行人，其名下一处263.44平方米的别墅被法院列为拍卖资产，拍卖公告于2022年12月15日登记发布在网络司法拍卖平台上。

　　很快，购房人赵某浏览到案涉别墅的司法拍卖信息，决定参与竞买。而此时，另一边的被执行人周某突然主张该别墅存在租赁关系，并于2023年1月6日向法院提交了租赁合同、付款凭证等材料，证明该别墅已于2019年7月出租给了邓某，租期20年，租金101万元，支付方式为10年一付，两次付清，且所有租金已在2020年12月31日前全部付清。

　　2023年1月7日，法院根据这份“从天而降”的租赁合同，修改了拍卖公告，但未就相关情况告知或提示竞买人。10天后，该别墅被赵某以664万余元竞得（此类别墅当时的市场价格为900万元）。而直到拍下别墅、准备进行后续流程时，赵某才通过修改后的拍卖公告得知，这套法拍房上还带着一个20年的长租合同。同年2月，赵某以拍卖公告临时修改却未予以明确提示为由，向法院提出了执行异议，并提出延期支付拍卖尾款的申请。

　　法院审理期间，这起案件进入了检察机关的视线。

　　深入调查　水落石出

　　案涉租赁合同到底是真实存在，还是双方虚构的？天府新区（四川自贸区）检察院认为，查明案涉租赁关系的真伪是突破此案的关键。经充分研判，承办检察官决定从以下几个关键问题入手展开深入调查——

　　房屋的实际使用人是谁？对此，检察人员多次前往案涉别墅蹲守，看到出入别墅的都是周某的妻子金某，而不是承租人邓某。随后，检察官又向社区调查核实，社区网格员证实，在2022年开展人口普查时，该别墅是由周某和金某居住，并非邓某。物业管理方也证实，邓某从未缴纳过水电费、物业费等费用。由此可初步判断，案涉别墅的实际使用人一直是周某和金某，并非邓某。

　　租金的支付方式是否合理？对于这一问题，检察官调查发现，周某提供的房屋租赁合同约定的租金支付方式为10年一付，分两次付清，而在双方订立该合同的第二年即2020年12月31日前，邓某就付清了全部的101万元租金。并且，合同约定的租期长达20年，却未载明租金支付标准，即每月、每季度或每年应支付的租金金额，只是笼统地约定了101万元。此番种种均与正常租赁合同存在较大差别，可以说极为反常。

　　那么，邓某和周某之间是不是正常的租赁关系？检察官经调查确认，邓某的真实身份是周某的嫂子，二人为叔嫂关系。另外，通过询问诉讼代理人、梳理转账流水，检察官发现，邓某和周某曾共同投资过项目，二人之间存在大量的资金往来，而且周某曾在接受询问时自认：“当年我和我哥哥、嫂子一起投了一个项目，一共投了370万元，我嫂子投了100多万元。”

　　案涉租赁合同有没有可能造假？检察官经走访了解到，周某将案涉别墅出租给邓某的情况并没有在该别墅所在地的派出所、社区和物业处进行备案登记。另外，案涉租赁合同的签订时间为2019年7月，而周某在2019年11月18日与某银行签订金融借款合同时，还签订了一份《抵押物自用声明书》，该声明书上明确写着：所抵押的房产（包括案涉别墅）由本人自己使用，没有出租、出卖、馈赠或抵押给第三方。“7月份刚把房子租给邓某，11月又声明房子没有出租，明显前后矛盾。”检察官提出。

　　检察官还发现，周某曾两次向法院提交过租赁合同，两次的合同内容一致，但第一次提交的合同上邓某的签名是由周某代签的。对此，周某解释说，第一次提交的租赁合同是在他和邓某协商阶段、为方便邓某查阅而提前制作的模板合同。“既然是模板合同，有必要代邓某在合同上签字吗？这显然与生活常理相悖。”检察官指出。

　　经过全面细致的调查核实，案涉房屋租赁合同中的疑点问题被逐一破解，真相呼之欲出。至此，检察官认为，案涉房屋租赁合同明显违背常情常理，无法证明合同双方存在真实有效的房屋租赁关系，其真实目的极有可能是阻碍正在进行的司法拍卖程序。

　　依法监督　拍卖重启

　　面对检察机关调查所得的各项证据，周某眼看再难自圆其说，只好承认造假的事实：其实，他与邓某不光是亲戚关系，还存在其他经济往来。为了阻止法院将案涉别墅执行拍卖给其他人，他们相互串通，捏造了房屋租赁关系，伪造了租赁合同，并将借贷转款的流水谎称是支付租金的流水，使法院信以为真，修改了拍卖公告，影响了拍卖活动的正常进行。而询问邓某时，他也承认了他是在周某的教唆下，才协助虚构房屋租赁关系的事实。

　　2023年3月，天府新区（四川自贸区）检察院向辖区法院发出检察建议，建议法院对执行拍卖过程中的不当情形予以纠正，法院采纳了检察建议并作出裁定，撤销原拍卖公告，退回赵某已缴纳的相关拍卖费用，对案涉别墅重启拍卖程序。

　　2023年6月，邓某向辖区法院提起执行异议之诉。法院一审判决驳回邓某的全部诉讼请求。邓某提起上诉后，今年6月16日，该案二审开庭，法院以该案系一起双方当事人恶意串通、故意阻碍执行的虚假诉讼为由，维持原裁定，并当庭决定对周某拘留15日，罚款10万元，对邓某罚款8万元。

　　目前，案涉别墅已成功拍卖，拍卖金额为797.6万元，某银行的债权已全部兑现。

　　记者了解到，今年1月，天府新区（四川自贸区）检察院与辖区法院联合出台了《民事执行与监督联动协作机制》，围绕在开展民事执行与民事执行监督工作中加强信息共享、数字赋能等内容达成一致意见，并就合力开展专项行动、以点带面推动解决执行难题等达成共识。

（来源：检察日报）