土地周报 | 供求规模周期性收窄，成都刷新城市楼板价纪录（9.16-9.22）

2024年第38周

9月16日-9月22日，恰逢中秋佳节，土地成交金额出现周期性下降，平均溢价率也出现回落。重点城市本周监测供应建面285万平方米，环比下降71%，成交建面405万平方米，环比下降34%。市场热度方面，本周平均溢价率2.4%，较上周下降1.4个百分点，流拍率出现回落，下行至3.4%的年内低点。

供应：总建面285万平方米，环比下降七成。主要是二三线城市新增供应量均大幅下降，其中三线城市环比降幅达到79%。一线城市本周共挂牌12宗经营性用地，其中北京3宗宅地，上海9宗宅地。关注度较高的当属北京宋家庄棚户区改造和环境整治项目，出让底价40.1亿，起拍楼板价5.56万元/平方米，销售指导价10.75万元/平方米，目前周边3公里内有多个在售高端项目，主力房型报价在10-13万元/平方米之间。二线城市本周挂牌18宗，其中含宅用地13宗，本周苏州进一步加强了低密地块的出让力度，挂牌三宗地块均为别墅类地块，容积率都是1.02，其中位于吴中太湖新城的22号地块，是该板块的首宗超低密度别墅地块，要求户型均不小于120平方米，预计该地块将刷新板块楼板价纪录。三四线城市本周供应27宗地块，其中含宅用地仅10宗，徐州和南通分别有3宗宅地挂牌。

成交：总建面405万平方米，环比下降34%。成交金额264亿元，环比下降40%。本周成交高单价地块占比减少，成交均价6527元/平方米，环比下降10%。一线城市本周成交面积32万平方米，环比下降八成，上海成交1宗商办用地，北京成交1宗宅地，广州成交3宗含宅用地。成交总价最高的是广州海珠区广纸新城地块，由广州本地国企越秀底价摘得，成交总价35.6亿，楼板价3.4万元/平方米。二线城市本周成交137万平方米，环比力下降37%，成都、杭州本周均有高溢价地块出现。其中成都金融城三期宅地溢价率高达42%，该地块是所属片区调规后公开出让的第二宗宅地。此前的首宗宅地在2023年年中出让，熔断后71家企业参与摇号抽签，当时首宗地块被华润竞得。本次土拍也迎来了十多家房企参与竞拍，最终由贝好家以楼面价2.7万元/平方米竞得，同时也刷新了成都的最高楼面价纪录，2024年上半年同板块的锦宸府开盘表现火热，认购价约4.4万元/平方米，开盘去化率高达100%。三四线城市方面，本周成交宅地58宗，其中含宅用地仅18宗，有7宗宅地位于徐州。

热度：平均溢价率2.4%，环比下降1.4个百分点。本周成都、杭州虽然均有高溢价地块拍出，但大多数地块仍是底价成交，如一线城市本周成交地块也均为0溢价。近期各地政府虽有意加强了优质地块的供给，但是在市场预期没有真正转变之前，除了极少数去化确定性+盈利确定性“双强”的优质地块之外，对于大多数地块而言，能够顺利底价出让已然不易。本周流拍率3.4%，较上周下降10个百分点，回落至年内低位，但值得注意的是，本周广州、天津均有地块停止出让，也说明土地市场的买卖双方对于地块的预期分歧依旧存在，随着四季度各地供地节奏加快，流拍率指标或再度回升。

（来源：克而瑞研究中心）