建发逆势扩张后急“换帅”欲解效益困局？

天天房产9月23日讯，今日下午，厦门建发股份有限公司（建发股份，600153.SH）召开2024年半年度业绩说明会。

据了解，在互动交流环节中，建发股份管理层表示，根据公开数据，2024年1-8月子公司建发房产和联发集团合计拿地强度下降为37.12%。公司坚持“以收定支、以销定投”的拿地策略，会根据市场情况和库存规模进行适当的补充，以保持风险在可承受范围内。对于今年下半年，公司也会考虑市场的需求，结合销售的情况进行库存补充。如果市场需求不足，公司也可能会放缓补库存的速度。

拿地“凶猛”

过去的2023年，建发股份旗下房地产平台建发房产和联发集团拿地可谓“凶猛”。据中指研究院发布的《2023年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100》显示，2023年建发房产、联发集团合计拿地金额841亿元。其中建发房产拿地金额738亿元排名第四、拿地面积480万平米排名第三，联发集团2023年拿地金额103亿元排名26。

值得一提的是，2022年全国土地拍卖市场遇冷，但建发房产仍是全国土地招拍挂市场的常客。中指研究院数据显示，2022年全年，建发房产权益拿地金额544亿元，居于第4名，仅次于华润置地、中海地产和保利发展；新增土地货值1104亿元，位于第7名。

（图源：中指研究院）

2024年“建发系”扩张野心尽显

中指研究院数据显示，今年前7个月，TOP100房企销售总额为2.39万亿元，同比下降40%；拿地总额为4307.1亿元，同比下降38%，降幅较前6个月继续扩大2.2个百分点。前7个月，保利发展、中海地产拿地金额分别同比锐减56%、61%，万科在百强房企拿地排行榜上已“消失不见”。

但“建发系”在土地市场仍旧保持了凶猛势头。“建发系”旗下拥有两家重要地产平台，分别是建发房产以及联发集团。前7个月，建发房产在拿地榜和新增土地货值榜上均排在第一位，对土地的渴望及扩张野心尽显。

最新，据中指研究院发布的《2024年18月中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100》显示，前8月，建发房产拿地金额为279亿元排名第二，拿地面积141万平米平米排名第六。

（图源：中指研究院）

上半年归母净利同比下滑近四成

中期业绩方面，天天房产此前报道，报告期内，建发股份营业收入为3190.15亿元，同比下降16.80%；归属于上市公司股东的净利润为11.99亿元，同比下降37.67%；经营活动产生的现金流量净额为-221.12亿元，同比下降194.56％。

报告期末，该公司总资产达到9023.09亿元，同比增长9.92%；归属于上市公司股东的净资产为707.43亿元，同比增长1.77%。

上半年房地产业务归母净利减少近四成

其中，上半年，建发股份房地产业务分部营收512.21亿元，同比增加55.63%；营业成本444.93亿元，同比提升59.07%；净利润15.99亿元，同比减少1.88%；归母净利润1.55亿元，同比减少38.02%。

其中：（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提4.63亿元存货跌价准备，实现“归母净利润”9.47亿元，为公司房地产业务分部贡献“归母净利润”3.46亿元，同比增加0.35亿元；（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提6.14亿元存货跌价准备，房地产业务实现“归母净利润”为-2.68亿元，为公司房地产业务分部贡献的“归母净利润”为-2.85亿元，同比减少2.24亿元；（3）本报告期本公司出售天津金晨房地产开发有限责任公司股权，取得投资收益0.94亿元。

管理层：2023年拿地的项目实际利润率可能略低于预期

业绩会上，对于拿地成本也做了明确阐述，建发股份管理层表示，2023年公司房地产业务分部贡献上市公司归母净利润1.91亿元，2024年上半年公司房地产业务分部贡献上市公司归母净利润1.55亿元，均对上市公司贡献正向利润。子公司建发房产2022年拿地的项目大部分已经销售完毕，实际利润率略高于预期；但2023年拿地的项目，由于市场情况变化，实际利润率可能略低于预期。

值得一提的是，据建发股份2023年财报显示，房地产业务分部实现的归属母公司净利润仅1.9亿元，同比减少20.75亿元。

其中：子公司建发房产根据谨慎性原则计提14.51亿元存货跌价准备，实现“归属母公司净利润”44.68亿元，为公司房地产业务分部贡献“归属母公司净利润”20.5亿元，同比减少0.25亿元；子公司联发集团根据谨慎性原则计提14.8亿元存货跌价准备，房地产业务实现“归属母公司净利润”为-17.81亿元，为公司房地产业务分部贡献的“归属母公司净利润”为-18.58亿元，同比减少20.5亿元。

“换帅”拥有财务背景的林茂来或解建发效益“困局”

对于近年建发的行事风格，业界直呼“赔本赚吆喝”。无独有偶，在此背景下，9月初，建发股份迎来了拥有财务背景的林茂接任法定代表人、董事长，同时新增程东方为总经理，郑永达卸任法定代表人、董事长，改任副董事长。

业界猜测，近几年，“建发系”以肉眼可见的速度崛起扩张，但在土地市场的大手笔以及对红星美凯龙的投资失败，让这家闽系新“黑马”承受了不少压力。通常一个企业的发展战略与领导人的风格息息相关，而此时拥有财务背景的林茂来接任，可能标志着建发股份在战略方向上的调整，将更加注重财务效益和可持续发展。