重归开盘价！房价过山车后高新富人区也在“倒车接人”

编者按：

前几年，楼市上行期，房价普涨，二手房和新房之间存在一定的倒挂，买到就是赚到。然而市场下行，很多曾经热销楼盘价格回流，楼市正在“倒车接人”。

合肥楼市联合第一房研究院两大平台策划合肥楼市“倒车接人”系列策划，旨在通过深入剖析这一现象，展示最新市场动态，为购房者提供科学的置业指导和理性的市场分析。

作为合肥“创新高地”重要使命的高新区,一度成为合肥的富人区，和政务、滨湖成为合肥购房热门区域，也是合肥价格高地，而蜀西湖板块作为高新区重点发展的核心板块，更是很多购房者置业优选板块，创造了多个楼市热销传奇，二手房最高突破4万/㎡。随着市场的下行调整，曾经那些价格冲高的楼盘现在都在回流，作为富人区的蜀西湖板块也正在“倒车接人”。

NO.1|壹

腰斩！蜀西湖多小区价格过车山

说到蜀西湖板块，不得不提的一个项目，即将祥源城，2012年,迎着高新区“创新高地”的东风,在高新核心区域蜀西湖板块,祥源一举拿下一座规模130万方的综合体项目，从此蜀西湖板块正式进入快速发展。

2021年小区挂牌价格一度飙涨约3.8万/㎡，成交价格也是破3万/㎡，而2021年高新区新房价格才2万/㎡，而项目2013年当初开盘价格才6000元/㎡左右，可谓是高新区神坛。而随着市场下行，也没有逃离价格下跌的命运，截止目前小区整体挂牌价格约2.2万/㎡，相比2021年下跌了超1.5万/㎡，即便是成交价格也下跌了超1.1万/㎡。

根据该小区最新房源成交价格来看，基本在1.7-1.9万/㎡，已经跌破2万/㎡，与高峰期价格相比基本腰斩。

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海亮九玺与祥源城同期的大体量小区，与祥源城相比位置稍微差了一点，在2021年整个小区挂牌价格也破3万/㎡，而成交价格2.6万/㎡。而如今小区挂牌价格已经跌破2万/㎡，成交价格已经跌到1.7万/㎡，相当于一平方跌了9000元/㎡。

根据小区最新房源成交价格来看，目前小区成交的价格基本在1.5-1.6万/㎡之间。

2022年之前蓝光雍锦半岛价格不断上涨，2022年小区挂牌价格3.7万/㎡，而项目的10层洋房成交价格更是破4万/㎡。而今年挂牌价格已经跌至2.6万/㎡，成交价格约2.2万/㎡。

根据小区最新的房源成交价格来看，高层成交价格基本在2万/㎡。

祥源金港湾也是在2022年达到峰值，挂牌价约3.4万/㎡，成交价2.8万/㎡，而今年挂牌价已经降到2.5万/㎡，成交价格已经回到2万出头。

从最新的小区房源成交价格来看，成家价格也就2万左右，低楼层价格可能更低，大概1.7-1.8万/㎡。

中南樾府2022年挂牌价格破3万/㎡，成交价格也接近2.6万/㎡，而今年挂牌价格已经降到2.2万/㎡，成交价格2万/㎡。

而根据小区最新的房源成交价格来看，高层成交价格2万/㎡左右，部分房源成交价格1.8万/㎡，而洋房成交价格在2.2万/㎡。曾经该项目精装高层价格1.8万/㎡，毛坯洋房1.9万/㎡。基本上高层价格已经跌到开盘价格。

说到蜀西湖板块不得不提的一个项目，那就是龙湖光年，由于限价，跟周边二手房形成鲜明的倒挂，这也让项目每次开盘都基本是千人摇号，被称之为“摇号王”。项目开盘价格大概2.2万/㎡，2023年项目交付后挂牌价格3.1万/㎡，最高备案价格超过4万/㎡，成交价格接近2.9万/㎡。而今年挂牌价格已经跌到2.6万/㎡，成交价格2.2万/㎡。

根据小区最新成交房源来看，成交价格基本在2.5-2.6万/㎡，整体小区成交价格较低，主要是因为低楼层复式拉低价格。即便如此，目前的成交价格已经快接近开盘价格了，想当年可是千人摇号，非刚需购房者首付8成。

蜀西湖板块也不是所有小区都已经下降较大，有些小区价格还是比较坚挺的，比如悦湖山院小区，从走势来看，小区价格不断上涨，在2023年达到峰值，即便今年价格有所下降，但是依然处于高位。

从最新的小区房源成交价格来看，洋房成交价格基本在3万/㎡以上，高层价格在2.6-2.7万/㎡。

NO.2|贰

高新富人区也“倒车接人”

再来看看整个高新区二手房价格，2019年高新区二手房成交价格1.66万/㎡，到2020年价格上涨到1.77万/㎡，2021年高新区二手房价格涨幅最大，上涨了3000+/㎡，而在2022年价格最高，达到2.2万/㎡。随后价格开始下跌，今年截止目前价格重回1.7万/㎡，已经与2020年价格差不多。

再来看看高新区新房市场，从2017年以来，高新区新房价格不断上涨，2017年新房价格约1.4万/㎡，到2019年新房价格已经快1.8万/㎡，到2020年新房价格破2万/㎡，到2023年新房价格到2.3万/㎡。整体来看，高新区供应量小于需求量，前几年也加剧了二手房倒挂情况。

从板块新房市场来看，2019年和2020年蜀西湖板块新房价格比较稳定，均价在1.7万/㎡，而到2021年价格涨幅较大，直接跳到2.1万/㎡，之后价格平稳上涨。

蜀西湖板块一直以来新房供应量较少，目前在售项目有伟星玖峯汇，区域内唯一满分竞品质项目，价格在2.8万/㎡左右，擢秀园项目高新区人才公寓转商品房项目，项目现房销售，价格在2.2万/㎡，性价比较高，另外就是新华城70年产权公寓在售。待售的仅绿城今年拿地龙湖光年北侧地块，该项目后期也是高端改善住宅，参考伟星玖峯汇价格，后期入市价格应该不低于伟星的。

目前，蜀西湖板块新房在售项目较少，从价格来看，伟星玖峯汇价格2.8万/㎡，擢秀园价格2.2万/㎡，对于刚需来说擢秀园价格性价比已经很低。但蜀西湖大部分小区二手房成交价格基本在2万左右，再低点的1.7万，部分小区二手房价格甚至跌至当初开盘价格，而对于当初挤破头未“上车”的购房者而言，二手房已经在 “倒车接人”。

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NO.3|叁

结语

蜀西湖板块作为合肥高新区的核心发展区域，曾引领楼市热潮，二手房价格一度飙升。然而，随着市场调整，该板块也未能幸免价格回落的命运。从祥源城、海亮九玺等代表性楼盘的成交价格来看，普遍出现了较大幅度的下滑，部分楼盘甚至跌回开盘价附近。整体来看，蜀西湖板块目前处于价格回调阶段，对于此前未能“上车”的购房者，蜀西湖板块也正在“倒车接人”。