没想到，房价这么快就开涨了？

　　大家好，今天的文章是本周的热点总结和消息点评。

　　本周最重磅的消息：美联储开启了新一轮的降息周期，并且一开局就超预期降息50个BP；

　　前两天我已经有过专门的解读，不过仍然看到很多人在问：为什么就这么肯定资金会回流中国？给我国的楼市带来利好？

　　包括为什么我们没有马上也跟着降息？真的会迎来新一轮放水么？

　　银行最近冷处理断供房贷的现象，又是否会成为一个趋势，对房价持续形成利空？毕竟如果我们不及时降息，那接下来还能有什么大动作来跟进扭转这个局面？

　　可以看到的是，就在美联储降息的第二天，作为全国楼市风向标的北京就进行了松绑，率先取消了普宅和非普宅的限制；

　　并且，《意见》里还说明了，北京楼市还有进一步的松绑空间，像降税费等；

　　这又是否意味着，北京的楼市即将率先迎来回暖？其他一二线城市也会跟着随风而动慢慢恢复行情？

　　比如就在昨天，强二线城市成都就已经有房企巨头宣布涨价——所有在售住宅项目单价上调2%，看起来，“金九银十”就将在接下来的10月完成扭转？

　　可以说，上述这些问题的分析，对我们接下来的楼市走向将非常关键。

　　所以我建议大家现在就要关注起来，目前市场上已知或未知的消息和动作，哪些信号才是更需要去关注的？哪些信号又是容易疏忽掉的？对我们普通人的具体影响又是什么？

　　不过，今天也只是部分消息的解读，更深入的话题研讨，我是放在了我今晚7点的闭门直播课程中去说，想了解最新的政策变化和走向，都可以扫下方二维码，跟我详聊。

　　北京时间9月19日，美联储在货币政策委员会FOMC会后宣布，联邦基金利率的目标区间从5.25%到5.50%降至4.75%至5.0%，降幅50个bp。

　　这是美联储自2020年3月，也就是4年来的首次降息。

　　决议公布后，三大美股指刷新日高，两年期美债收益率跳水超10个基点，黄金盘中拉升超1%创历史新高。

　　大胡子点评：

　　其实在老美降息前，我就预测过，一旦降息，对我们来说可能是转机也可能是危机。

　　转机是在于，万亿资金回流，我们的资产价格会因此加速止跌企稳。

　　这里我看有很多人只是单独地解读为抄底优质资产，其实没那么简单；

　　资金同样可以回流到我们的企业，去减轻这些企业的存量债务压力。

　　像上周摩根大通就估算了一个数据，中国企业未结汇美元总数达到3000-6000亿美元的水平；

　　可以说，这个规模要是能回来，行情变化肯定是不小的。

　　而行情变好了，对于企业而言，也就更有信心继续去银行借贷发展；

　　进一步传导到普通人，那就是就业和收入同样会迎来一定的好转。

　　就业有了，收入有了，又进一步完成了去杠杆的需求，那么传导到消费，我们的需求端也就会得到一定的提振，一部分城市的资产价格，也就能得到企稳。

　　危机则是在于，当前我们对于追求货币放水、增加流动性的迫切，很可能会物极必反，导致通缩进一步加剧。

　　所以即使是老美降息了50bp，我们也要伺机而动，而不是盲目跟降

　　——为什么这两天全球资本市场沸腾，我们却没有即时跟着下调LPR利息，也正在于此。

　　很多人其实忽略了一个信号，在老美宣布降息的前后2天，实际上央妈已经连续3天操作了共计1.6万亿的逆回购交易量；

　　这一操作，你可以理解为，LPR此时不降，就是在等着这个逆回购利率先动，为的就是先增加市场的流动性，让足够的水流通到市场里去。

　　一场蓄势已久的放水，正在因为老美开启降息的闸门，也跟着缓缓开启。

　　而势头越大，也就意味着接下来的政策只会越超出预期。

　　最快国庆前，930前后，很可能就将迎来517后，属于楼市的新一轮松绑潮，包括大家期盼已久的存量房贷利率下调，以及降准等。

　　所以你要去关注的反而不是我们此时此刻不降息，而是应该关注接下来你所在的市场，你的城市，你的房子，有没有机会在即将到来的10月接到水，完成筑底的可能。

　　没有的话，那么你就该赶着最后这波热度赶紧出清了。

　　而如果你不懂评判房子价值的方法，我这边也有份《资产评估自测表》，是否需要割肉，如果需要，应该如何卖？如果不需要，那又该如何实现先买后卖的价值最大化？

　　我都会在今晚的闭门直播课上结合实际操作跟大家详细分析。

　　包括这波超预期降息之后，哪些城市是最有机会实现筑底止跌的，我也梳理了一份《13个即将回暖城市》的资料包，会结合近期个别热点城市的价值在课上跟大家进行剖析，有需要的朋友也可以课后在微信后台回复去领取。

　　9月20日，中共北京市委结合首都实际，制定了具体的实施意见：

　　加快建立符合首都特点的房地产发展新模式；优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。

　　大胡子点评：

　　这个取消普通住宅与非普通住宅标准，实际上就是取消豪宅线。

　　而放到这个节点来推出，很显然最大的作用就是要开始降低税费，包括契税和增值税。

　　相当于二手房交易中每套房子可以节省数十万，甚至上百万的税费。

　　其实这个举措去年12月的时候北京就调整过一次，但是并没有直接取消，还是有一定限制；

　　包括广州最近也是，在南沙区解除了限购，并且实施买房即可落户，

　　不过这个政策并没有官方发文，但私底下你去各楼盘转都会发现已经在执行，买房即可落户且同时解除限购。

　　虽然也只能说，力度都是比较小的，所以接下来广州的动作肯定还会放得更大；不过北京在老美降息后的第二天就公布了这件事情，还是比较能说明一件事情：

　　就是接下来新一轮的松绑潮，一定是从一线城市上去发力，上海、深圳也一定会持续去跟进；

　　除了降低税费，取消更多核心区域的限购也将成为重点。

　　整体上看，930大概率会有救市政策，所谓金九银十嘛，相对7、8月成交肯定会有反弹；

　　但要形成趋势反转，还是得从4个一线城市以点带面才行。

　　《经济观察报》的文章报道：银行对断供房贷逐步转向冷处理，将根据借贷人面临的困难、还款能力、还款意愿等分类管理。

　　转变的最根本原因，是断供房贷涉及民生问题，部分地方政府担心司法拍卖房产会造成一部分群体失去居所，所以不希望通过法拍程序处置。

　　目前，多数银行已采取不同的主动防御措施，试图将风险扼杀在萌芽状态，以确保断供风险不会大规模集中爆发。

　　大胡子点评：

　　实际上，银行的这波操作，恰恰说明了一件事情：

　　房价是经不起久跌的。

　　正所谓久跌必涨，所以关于这个趋势，我认为大家也不必太过焦虑，反而意味着楼市的行情确实正在扭转当中。

　　像法拍房的数量正在被人为地控制减少就是个最明显的信号。

　　而这背后，一方面是能趁着老美这波降息资金回流，给企业和居民争取收入恢复上涨的时间，不至于因为卖完房后还资不抵债而出更大的事儿；

　　一方面，也可以配合当前地方收储去库存的救市动作，回购部分法拍房转成保障房，同样是以购代建；

　　还有一方面，就是我们的保交楼动作也正在加快地兑现当中，同样是对断供房的出清。

　　而一旦法拍房的压力开始减轻，也就意味着，你所在城市的二手房价受冲击更少，回暖也就会相对更快一些。

　　当然，只看法拍房这一指标自然远远不够，还要对比所在城市的：

　　政策、二手房成交量、小区业主调价率及撤盘率、笋盘消化率、看房量、去化周期等…

　　为此，我也系统研判了这些数据，为大家梳理出了美联储降息将能最快恢复楼市冷暖的一批价值城市。

　　大家想知道具体城市有哪些，以及相关的板块、楼盘，哪些更适合大家进行选筹的？都可以扫码加到我微信预约今晚7点的直播门票来学习。

　　9月20日，贝壳溢价42%夺得成都新“地王”的消息引发了多方关注；

　　就在同一天，本土地产巨头嘉禾兴房地产公司突然发布文件，宣布了楼盘涨价的决定。

　　根据文件内容，自2024年10月1日起，该公司旗下的“嘉禾华府”、“嘉禾宾湖颂”、“金沙壹品”、“壹品”、“嘉禾宸府”等所有在售项目房源单价将上调2%。

　　大胡子点评：

　　这个溢价42%，我专门去看了一下，是斥资了10.76亿拿下的，并且创下了成都的楼面价新高。

　　很多人可能并不知道这意味着什么？

　　贝壳作为我国最大的房产中介平台，手上有大把的一手真实成交数据；

　　也就是说，房子好不好卖、市场到底如何，恐怕没人比贝壳更清楚，而他们并不会做亏本的买卖。

　　所以贝壳能突然拿下这么一块地，还是赶在老美降息后的第二天，自然也在说明——

　　形势确实已经在变化，所以行情也一定会跟着变化。

　　至于房企敢逆势涨价，则更多跟成都走出的独立行情有关：

　　去年全年，成都的新房成交量就赶超第二名西安的60%；

　　这显然跟它近年来人口的持续高速流入不无关系。

　　从数据来看也是，成都的房地产开发投资完成额在近年来呈现稳步增长的趋势。

　　不过我是更认为，贝壳拍地下场，对市场情绪要更有刺激作用。

　　毕竟单个开发商的涨价，放眼全国，还并不具有标志性意义。

　　目前市场公认的风向标，也依然是北上广深这4座一线城市。

　　根据国内头部投行中金公司的研究报告：过往周期经验表明，一线城市基本面改善，对全国其他城市市场预期修复具有较强的引领作用，是判断房价拐点的晴雨表。

　　所以，结合前面我说的，北京从取消普宅和非普宅限制开始，相信后面会迎来新一轮的松绑潮，且比517更猛。

　　而这个过程中，一线城市新房、二手房交易量和交易价格的变化，基本上会在2-4个月左右传导到二线城市。

　　一线城市回暖后，再带动其它强二线城市逐步回暖。

　　所以这个时候，不管你买房是刚需自住、出租，或者就是最直接的投资；

　　毫无疑问，你都要开始考虑一致的预期，那就是房产升值。

　　那预期怎么样才能兑现呢？

　　未来楼市分化加剧的背景下，不同的城市能级不同，涨跌的节奏也不同，哪些城市可以买，哪些城市不能买甚至要考虑卖掉做置换？就是你现在要去考虑的。

　　包括老美降息后，全球资本市场开始出现行情波动，很多人在问我有没有什么资产可以投标？

　　像股市之外，黄金因为老美降息又涨了一波，存款利率持续走低的情况下，我手里的钱是否也可以放到这里？又或者其他地方？