击败9家国央企，中介一哥成都斩获新地王，地产底部信号来临？

9月20日，成都土拍金融城H12地块，拍出了27300/㎡楼面价，刷新成都楼面地价纪录，创造成都“地王”。

让人大跌眼镜的是，拿下这块地的不是大家熟知的国央企，而是一家名不见经传的小公司-贝好家置业，不过其母公司却是一家几乎家喻户晓的公司－贝壳，可能有些人不知道贝壳，但应该绝大多数人都知道链家吧，就是那个大街上门店随处可见的房产中介。

这次成都金融城地块的土拍，吸引了14家开发商参与拍，其中有9家国央企包括央企招商蛇口，央企金茂+四川联投、央企大悦城、央企华侨城、央企中交旗下的绿城、广州头部国企越秀、厦门头部国企建发等，这些公司可能怎么也想不到最后拿到这块地的，是没有人看好，是他们眼里一直为自己打工的贝壳。

贝壳的起家，就是左晖创立的链家地产，估计创立之初，也没有人想到这个链家后来成为贝壳的公司，会成为地产中介的老大，链接创立之初主要也就是北京二手房的业务，记得多年前我的老东家东原地产的施永青听说链接仅仅北京的业绩，就超过中原全国加香港的业绩，觉得很不可思议，也觉得很可怕要求公司积极改革，当时的上海地产中介还是中原们的天下，如今上海中原们已经门店稀少，而链接则是门店随处可见。

早前的地产中介，一手房和二手房的中介是分开的，二手房叫中介，而一手房的通常叫代理，有些地产项目都是包给代理公司做的，我的同学之前很多就是做一手房代理的，但后来一二手房中介壁垒打破后，一手房的中介渠道几乎都被二手房中介们拿去了，原因也很简单，二手房的门店和客户数量多，员工多，而且就客户而言，一手房和二手房也是相通的，很多客户就是买一手也行二手也行，就看性价比，当然也跟中介的推荐有关系。

前些年地产行情非常好的时候，很多开放商都自己卖房了，中介只是一个辅助渠道，更夸张的是即使中介卖了房子，要想拿到佣金，那可是很不容易，经常就爆出开发商欠中介的佣金，而中介给员工的提佣早已经按时发出去了。

那时虽然贝壳们也卖一手房，但现金流其实也是个问题，但这两年地产行情差，房子难卖，拥有客户资源的贝壳则是业绩大好，财报显示，房企大面积亏损的2023年，贝壳年度净利润达到59亿，秒杀多数房企。今年二季度，贝壳三个月的净利润就达到了19亿，比金茂上半年6个月的净利润还要多。

而且，现在要找贝壳卖房，不像前些年卖完之后很久很久才付佣金，是需要预付佣金才会帮你卖房，很多项目支付给贝壳的渠道费，比项目净利润还高，开发商沦落为给贝壳打工，目前北上广深等一线城市，很多项目都给贝壳巨高的中介佣金，有些项目卖一套房要付给贝壳20万-30万，甚至50万一套的案例也并不少见。

贝壳从地产中介转向开发商，其实早有端倪，去年就听到不少贝壳挖了地产开发人才的消息，挖这些开发商的人过去，那一定就是想在在开发商上大搞一把，在成都之前也听到一些贝壳参与土拍拿地的消息，但论规模和此次打败多家知名央国企则则还是第一次。

贝壳拿地的底气，首先是良好的业绩和现金流，去年59亿的利润，想比较成都这个10亿的地价，那应该是完全可以承受得起的。底气第二，应该就是贝壳的客户资源了，为什么房子开发商自己卖不掉，贝壳可以卖掉，那就是遍布全国的客户资源和庞大的经纪人队伍了，这买房子究竟是要买哪里买什么样的房子，经纪人的说教还是能起到不少作用的。

不过我也在想，如果左晖尚在，贝壳是否会走这条路不得而知，我个人觉得不太会。毕竟地产开发已经不是多年前的紧缺时代，关键是现在这个价位，向下比向上的空间和可能性更大。

不管是金融还是地产，抄底的代价往往是死得很惨，如今的地产行情，我个人觉得底部并没有非常明朗，从销售数据和土拍市场可以看到，虽然此次成都金融城的这个项目溢价率比较高，但从全国多个土拍的情况来看，这仍旧是个案，总体仍旧是底价成交为多，更有不少流拍或者因为没有参与者而取消的地块，总体形势仍旧不乐观。

尽管今年地产放出了大量优惠政策，但也就在政策的当月和次月销售数据好看些，之后又归于平静，虽然现在隔三差五说地产会有利好政策出来，但我还真想不出还有什么样的大利好能出来。

3年前民营房企倒下的时候，很多国央企觉得机会来了，觉得他们可以抢占民营房企的份额，如今三年过去了，不少央国企则日子难过了，前些天还传出有央国企房企要大裁员的消息。

贝壳的想法可能也是跟央国企们一样，觉得倒下的房企们是因为债务缠身，我没有债务，有大笔现金，而且我可以乘势招聘其他房企培养出来的优秀人才，有钱有客户有人才，何愁干不成事。

但能否干成，最重要的还是看市场是否买账，估计很多央国企们并没有想到好好造出来的房子，甚至是现房，怎么就拼了命也卖不掉呢？只好去找贝壳去了。那么贝壳自己造的房子，就一定能顺利地卖掉吗？即使现在能卖掉，也并不意味着2年后仍旧能卖掉，而且，就一定能赚钱吗？

不过贝壳从大力挖人开始，应该就已经没有退路了，人才过来之后是一定要拿项目的，拿到了项目才算有业绩才能继续干下去，至于项目溢价多少，是否赚钱，那是以后的事情，反正公司有的是钱，刚开始学做开发，交些学费也无妨吧！