北京办公楼市场仍待筑底修复，去“泡沫化”后或达成新均衡

日前，北京市发布1-8月经济运行情况。全市坚持稳中求进工作总基调，加快落实各类政策举措，生产需求继续恢复，消费价格温和上涨，总体经济运行平稳。作为实体经济的晴雨表，办公楼市场的表现也是备受关注。

据仲量联行观察，北京办公楼市场正在回归理性阶段。按照北京办公楼市场现在的供需表现，当前存量市场的空置面积仍然需要一定时间完成去化，市场租金将会在全市存量空置压力得到显著缓解之后复苏。

从2024年上半年整体来看，北京办公楼市场活跃度表现优于去年同期，但与预期恢复情况仍存较大差距。虽然整体市场活跃有待提升，但不同项目的表现有所差异。少量优质楼宇先前通过大幅降租已成功换取空置面积的有效去化，从而在二季度达成项目租金止跌。

北京办公楼市场依旧是全国最好的市场之一。北京办公楼市场以大型国央企为基石需求，国央企总部、子公司及各类分支机构占据了全市甲级办公楼市场体量的很大一部分，为市场提供了需求“底气”。

目前，不同的北京办公楼项目对租赁策略的调整幅度有所分化。如今很多保持低空置率的办公楼项目，均是较早捕捉了市场风向，快速调整租赁策略，从而能够达到去化。同时，也有一些项目在当前的市场环境中保持了相对保守的租赁策略，这其中有多种原因，比如，因为项目本身的入驻表现更为稳定、并未受到较大市场冲击，或者因为个别项目业主方对于整体租金调整的决策流程较长。

每个板块现在面临的压力不一样，可将其划分为两大类，分别是“进攻型”板块和“防守型”板块。

“防守型”板块，其楼宇品质有所差距，但得益于区位和行业聚集效应，区域租金维持在全市较高水平，如金融街区域和中关村区域。这类型板块有一个鲜明特点，即企业对区域的粘性较大，有更高的意愿留下来。这类型板块的项目业主当前为了吸引更多区域外的客户，愿意提供较灵活的租赁策略。

反观“进攻型”板块，一般面临较大空置压力。比如望京，因阿里搬迁至其自持的园区，释放出大量面积，再结合区域内其他客户的退租，导致望京区域办公楼市场空置率较高，在二季度接近了20%，面临较大去化压力。

还有丽泽、金盏这类新兴区域，还未发展成为成熟的市场，业主要尽可能从区域内部和外部寻找目标租户，从而达成最终的去化目标。

据仲量联行了解，在需求不足的市场环境下, 业主在继续下调租金以吸引新租需求的同时, 于续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定性。

其实，价格战是正常竞争手段之一，但并不是唯一的策略。不过，对于一些无法以自身品质或特色存活的办公楼项目，只能用较低价格来吸引租户。

品质好的办公楼租金依旧坚挺，得益于服务品质、楼宇质量、租户组成以及增值服务，例如国贸，价格较其他办公楼项目依然较高，但还是被市场所接受。反之，很多办公楼此前享受到市场红利和卖方市场的风口，但并不在其租金水平相应的层级上。例如望京，十年前风头正劲，租金水平持续上涨。如今市场发生变化后，租金较高点有所下滑。现在相当于是市场不断“去泡沫化”，达到办公楼租金真正对应的价格水平。

所以说，北京办公楼市场正在回归理性阶段，还没有进入到一个完全的买方市场。

北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，当前的市场环境正处于转型阶段，复苏及调整均随着市场体量的增加而变得缓慢。

按照北京办公楼市场现在的供需表现，当前存量市场的空置面积仍然需要一定时间完成去化，市场租金将会在全市存量空置压力得到显著缓解之后复苏。