房产律师剖析：拆迁合同未履行拆迁，使用人对其无效性的抗争

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件基本信息

1. 原告：陈雅洁

2. 被告：北京盛通公司（S公司）

二、原告诉讼请求

1. 请求确认《回迁补偿协议》无效；

2. 判令被告赔偿因《回迁补偿协议》无效给原告造成的周转费损失（暂计为684156元）及利息（178735元），共计862891元。

三、原告主张的事实与理由

原告在北京市原宣武区（现西城区）A号处拥有住宅一套。2005年该房屋所在区域被纳入征收范围，2010年7月原告与被告签署《回迁补偿协议书》并交付房屋。现原告认为回迁协议无效且自身权益受损，提起诉讼。

四、被告答辩意见

1. 原告的主张超出诉讼时效；

2. 原告不是适格主体，其只是房屋承租人；

3. 房屋至今存在，可用于居住；

4. 原告已领取2010年7月至2013年3月期间的房屋周转费（租房补助金）112000元，原告违反诚信原则。

五、法院查明的事实

1. 房屋承租情况

北京市西城区A号房屋的公房承租人为陈雅洁。

2. 协议签订及履行情况

2010年7月3日，原告与被告签订两份《回迁协议书》，约定了回迁安置房屋及回迁期、周转费等事宜，协议签订后房屋交付给被告。

被告称已支付原告约11万元周转费，原告称此款项是困难补助。

3. 类案情况

原告提交另案法律文书，秦晓刚起诉北京盛通公司的案件中，相关法院判决《回迁协议书》无效且由被告支付周转费。

4. 项目情况

被告表示拆迁许可证续期至2014年3月，之后没有拆迁且无法续期。

5. 时效问题

原告表示一直与被告沟通且被告给过困难补助款，不存在过诉讼时效的问题。

六、裁判结果

1. 确认原告陈雅洁与被告北京盛通公司就北京市西城区（原宣武区）A号所签订的《回迁补偿协议》（两份）无效；

2. 自本判决生效之日起十五日内，被告北京盛通公司给付原告陈雅洁周转费513610元；

3. 驳回原告陈雅洁的其他诉讼请求。

七、律师点评

1. 合同效力认定

根据国家规定和市政府文件，被告受政府委托进行土地一级开发，该地块目前无法进行回迁安置，被告未取得处置权，且项目立项规划为商业金融用地。被告与原告签订的《回迁补偿协议》侵害了国家利益，因此法院支持原告确认协议无效的请求。

原告在签订协议过程中无过错，被告作为拆迁主体单位应承担协议无效的法律后果。

2. 赔偿责任分析

合同无效后，因合同取得的财产应返还或折价补偿，有过错的一方应赔偿对方损失。本案中《回迁补偿协议》无效，原告无过错，被告应支付原告房屋无法实际居住期间的周转费用。

被告称给付原告约11万元为周转费，法院不予采信，认定其为对拆除房屋的补偿、补助款，在今后原告主张房屋被拆除所造成的损失认定时应扣除。法院结合拆除房屋同等位置租金情况酌情确定周转费标准为每月3890元。

原告主张的利息损失于法无据，法院不予支持。

3. 诉讼时效问题

本案认定《回迁补偿协议》无效是被告原因所致，原告无过错，且双方就补偿事宜进行过协商，原告未放弃权利，因此法院不采纳被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩。

《办案心得》

一、案件难点

1. 诉讼时效的争议

被告主张原告的诉求已超出诉讼时效，这是案件中需要重点突破的一个难点。需要收集充分的证据和理由来说服法庭，原告的主张并未超过时效。

2. 主体资格的质疑

被告提出原告只是房屋承租人而非产权人，不是适格主体。这需要我们从法律和事实层面进行深入分析，论证原告作为承租人在回迁补偿协议中的合法权益，以及其提起诉讼的正当性。

二、办案策略

1. 针对诉讼时效的应对

证明权利主张的连续性

通过强调原告这些年一直与被告在沟通，并且被告之前还向原告支付过款项，以此说明原告并没有放弃自己的权利，而是一直在积极主张权利。这样可以有力地反驳被告关于诉讼时效已过的主张。

利用信访和协商事实

抓住被告答辩中提到该地区拆迁户信访以及双方就补偿事宜进行过协商的事实，说明原告一直积极参与解决问题的过程，未放弃自身权利，从而使法庭不采纳被告的时效抗辩。

2. 化解主体资格质疑

从合同签订主体入手

指出虽然原告是公房承租人，但在《回迁协议书》中，原告作为乙方与被告签订了协议，这说明被告在签订协议时是认可原告的合同主体地位的。从合同的相对性角度，原告完全有权利依据合同提起诉讼。

结合类案情况说明

借助原告提交的另案法律文书，即类案中类似的承租人与拆迁公司的纠纷处理情况，来论证作为承租人的原告在回迁补偿纠纷中具备适格的诉讼主体资格。

三、成功经验总结

1. 注重事实细节的挖掘

在诉讼过程中，不放过任何一个有利于原告的事实细节。例如，对于被告支付的款项，原告坚持其性质是困难补助而非周转费，这一细节的澄清对于案件的处理起到了关键作用。

2. 充分利用类案资源

类案的判决结果和认定事实往往具有一定的参考价值。本案中，通过引用秦晓刚起诉北京盛通公司的类案判决书，为原告的诉讼请求提供了有力的支持，增强了我方观点的说服力。

四、对类似案件的启示

1. 诉讼时效方面

在处理可能涉及诉讼时效争议的案件时，当事人要注意保留能够证明自己一直主张权利的证据，如沟通记录、支付款项的凭证等。这些证据可以有效地对抗对方关于诉讼时效的抗辩。

2. 主体资格确认环节

当主体资格受到质疑时，要从多个角度进行论证。不仅要从合同本身出发，分析合同签订的主体和内容，还要结合类似案件的处理情况，以及相关的法律法规，全面地证明当事人的主体资格。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！