北京买房：理清思路，购房建议1305

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，目前我们在青塔东里租房，孩子在上幼儿园，过两年可以去育英上小学。已经在通州有一套住房，想在学校附近再买一套，不考虑学区，俩娃需要三居，板楼，次新总价五六百万左右的。

看了下青塔附近的房子，离学校近的京铁家园不是特别喜欢，塔楼还比较破旧，不太想买，以后不太好卖。离学校远的同馨家园，金通阳光苑，东海仪园大概四五百万能买，西府景园，万科紫苑大概六百多万，但是离学校七八公里，怕孩子上小学之后不方便还得租房。如果住不上就觉得买了也没啥用，这几个就是自住，除了万科紫苑品质好点，地铁旁边，其他几个位置一般，估计很难抗跌。

目前能有个一两百万，二孩可以使用首套贷款利率。所以在纠结要不要买，还是再租几年房子再说？如果买的话，青塔附近哪个小区比较值得入手？

A：

1、房子是用来住的，如果买了能住的上就买，住不上的就意义不大了呗。像买远了的也就是换租，虽然说能占点儿学区房的便宜，但怎么都是住别人的房子，看自己是否接受吧。买不买的只能自己定，有需求就买，不着急就再等等。

2、哪个小区值得入手？自住角度看自己的喜好，保值的话当然首选万科的了，这没什么可说的。但价格高啊，和其他几个可都差不少呢。

3、简单说吧，京铁家园的地段儿普通，被铁道和公路给分割的有点儿孤单，再加上户型不太好选，所以就看自己的喜好了，自住为主。同馨、金通和东海仪园也是地段儿普通，典型的两区交界。其中东海仪园是商品房为主，但价格走势比较明显的落后了大盘一些，其他包括康馨等小区都是保障房和安置房的性质，更是自住为主了，优势就是经济实惠，其他的期望值别太高。西府景园的质量挺好，也是经适房，自住为主。

青塔保值好的基本就是万科的几个盘，然后还有大成郡的板楼洋房。但都是价格比较高了，万科的7/8万，大成郡的9万左右了，看看是否合适吧。

4、总之我觉得你们考虑的挺周全了，就是这现状，只能自己做选择。

仅供参考。

二

Q:

我的情况是这样：儿子今年入职**部门工作地点在海淀北部航天城，估计年底户口迁入北京，对象在一年前已在北京事业单位工作，北京户口，工作地址在海淀北宫门附近，国管公积金。

俩人现在年收入估计三四十万左右，现筹划买房，预计首付400-500万左右，无学区要求，只希望通勤自住和保值目前相中位于俩人单位之间的百旺茉莉园或中海枫涟山庄的88平左右的两室。请问下这两个小区值得购买吗？抗跌保值能力如何？您是否还有更合适的小区推荐一下？

A：

1、国管公积金，那这都是刚入职，能贷满吗？毕竟按政策就这一次机会，如果不能贷满就不划算了。要不然就索性留着下次用，看到时候是否能有首套的政策。

2、俩小区倒没什么特殊的，都算保值不错的。不过茉莉园有88平的两居吗？我印象中都是一居室，所谓的两居都是后改的。这种户型一般不太建议，因为肯定改不成正规两居，否则我们开发商就直接设计了，还能多卖钱呢。所以后改的大多数都居住体验不太强，只能是看自己的喜好。

另外这种改过的在出手时不占便宜。无论改的好不好，接盘的都会拿这说事儿，如果是自己改的，那不太好收回改造费用。

3、所以就以枫涟山庄为主吧，这里有正规两居，保值和流动性都挺好的。不过好像价格不低呢，总价动辄千万左右，以4/500首付的话月供就要一年至少20多万，看看资金方面是否合适吧。

4、这不用推荐，西北旺就那几个小区，溢价率和保值都差不多，居住角度凭个人喜好选择就行。

仅供参考。

三

Q:

北京人50岁，离异无子女，房子给了前妻。我目前是有资金200多万，前妻尚有100万左右没支付，如果要回来是300多万。目前我是住在单位公寓，条件还算滋润吧。但单位不是体制内，一旦退休或离职就得搬出公寓。您觉得我是继续租房（公租房）还是应该买房？

如果买房的话不想再贷款，这点钱买老破小或远郊我又觉得别扭，50年产权的公寓又都说不保值，所以我也很为难，想听听您的看法。

A：

1、体制内退休了也得搬出公寓啊，这又不是分的福利房。体制内或央国企退休了一般也就是给协调公租房，公寓或宿舍都是给年轻人的，年纪大了的不太合适，自己住的也未必舒心。

2、单身退休，那是否买房就看自己的习惯吧，能接受长期住公租房的就没必要买。但如果想住好点儿的小区，或者说是去租私有产权的，那就不太方便了。简单说就是年纪越大越不好租房，一般60岁以上如果没有子女同住，房东们很多就不爱租了。这都不是钱的事儿，而是很多人不愿意惹麻烦，怕万一有点儿什么事儿说不清。

3、这我真不好建议，300多万在不贷款的情况下确实只能是市区老房、郊区和公寓这仨选项，既然都觉得不合适就没什么太好的办法了。或者说这不是离退休还十年呢吗？那就先住宿舍，把钱找个稳妥的理财渠道别贬值，真退休时再看怎么解决。

4、另外多说一句，房子最大的功能当然是用来住的，保值是附属功能。但房子还有个功能是保证财产安全，也就是买了房之后就踏实了，不再闹腾投资什么了。就算是偶尔有点儿投资的想法，但无论是卖房还是抵押都挺麻烦的，也就相对有了个隔离墙。

而如果持有巨额现金，那大多数人都会心里闹腾的，总惦记着投资多赚钱，甚至会去关注各种理财渠道，也会有人来主动勾引，这就增加了财产的风险。

尤其是单身男人的风险或许更大，这年头儿净是惦记老头儿财产的老娘们儿，作为男人一定要注意保护好自己，包括肉体和财产。

仅供参考。

四

Q:

您说的对，我这400万大部分都是父母给的。但我不是说贬低老人，而是他们确实不了解北京，更不了解北京的楼市逻辑。在他们心目中是不能买老房的，楼龄20年以上的他们更是根本不可能理解。但我是认为应该先买市区老房的保值，然后过几年趋势明朗了再说置换。现在我想要不就先斩后奏，交了定金也就木已成舟了。您觉得学院路的溢价低，请问有数据依据吗？

A：

1、先斩后奏，那这就是家务事了，想好了怎么跟父母交代就行。但我觉得还是事先跟他们通个气儿，至少是做些铺垫打个预防针，免的太突然了让人接受不了。

2、学区溢价一般两种计算方式。一是和周边不同学区的同等房产的比较，最好是用老破小来比较，越老越破的越客观。因为很多老房本身的价值都几乎归零，价格中所体现的都是板块的价值，也就是配套的价值。那如果两个板块挨着，享受着同等的配套却价格不同，那所差距的就是学区价值了。

以学院路来说老破小8万左右，相隔一条京藏的朝阳区老破小7万出头儿，那学院路的溢价率就是不到10%或左右，基本就是海淀学籍的价值。而再看和学院路一街之隔的中关村学区呢，老破小就动辄10万+了，高的14万以上，这多出来的基本都是学区溢价。所以学院路的溢价率在海淀算偏低的，毕竟平均值在30%左右呢。

3、学区溢价再一种计算就是用租售比，用总价除以预估租金。北京老破小的平均值在600-650，超过的基本都是学区溢价。不过既然能有直接比较的就先甭用这方法了，太麻烦。

4、另外学院路也有溢价相对高的，比如石油大院的，这就接近平均值了。还有，未必所有房子的溢价率都一样，根据面积户型和社区环境都有些高低不同，一房一议。

仅供参考。

五

Q:

我们是夫妻创业，目前利润在每年**万左右，在京无房。现在朋友要出手国贸银泰的房子，市价2500万（240平），因为我们有业务往来且还欠我们一些货款，愿意以2000万转让，全款。

问题有四个：

一是这价格是否合适？

二是这种公寓房是否应该长期持有？

三是如果短期投资的收益会如何？

四是旁边就是Soho，土地是否有化工残留，时间长了是否有问题？

A：

1、价格是否合适我不知道，这只有当地中介熟悉。不过可以用租金算一下，如果这套房的市价在2500万，那租金就得在6万左右。而如果预估这套房的租金在5万左右，那2000万也差不多，租售比4/500，收益率接近银行存款利息。

2、是否长期持有看自己的主要需求，如果是为了自住那就长期呗，为了融资也可以长期。但如果目标是升值什么的就意义不大了，这种产品的价格走势必定弱于大盘，越是高档的，年头越长就越明显。因为有钱人都追逐新出道儿的当红名媛，年老色衰的自然门前冷落车马稀，连中介们都是无奈的“白头宫女话玄宗”了。

3、短期的租金收益是明摆着的，基本等同于银行利息。升值的话最好成绩能不落后大盘，就是流动性弱点儿，这么贵的房子不太好卖，否则人家也不会低价转让。

4、旁边是“建外soho”，而有污染的是“现代城soho”。现代城是酿酒总厂的土地，污染严重才进行了土壤置换。而建外是“第一机床厂”的地，没听说有什么污染似的，至少不严重吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。