北京房产律师揭秘：贷款不成引发的购房合同危机

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

陈嘉杰向本院提出诉讼请求：

1. 判令解除陈嘉杰与孙晓玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》、《履约服务合同》、《居间服务合同》及相关补充协议；

2. 判令孙晓玲及第三人连带承担违约责任，按房屋成交总价款的20%支付违约金；

3. 判令孙晓玲及经纪公司配合陈嘉杰在合同解除后五日内办理注销网签手续；

4. 本案全部诉讼费用由孙晓玲及第三人承担。

事实与理由：2020年3月21日，陈嘉杰通过居间方M中介公司与孙晓玲签订相关合同，约定孙晓玲以银行贷款方式购买陈嘉杰位于北京市通州区一号房屋，房屋最终成交总价款为442万元。合同签订后，陈嘉杰已收到孙晓玲支付的定金20万元及装修款3万元，剩余购房款孙晓玲拟以商业贷款方式支付，拟贷款金额为243万元。

但在4月14日，陈嘉杰接到M中介公司通知，由于孙晓玲与中介联手违规操作贷款审批手续，导致4月22日应办理过户手续时孙晓玲应付的买房款无法到账，且孙晓玲及M中介公司已明确告知陈嘉杰因资金不足买方已无实际履约能力。第三人明知孙晓玲贷款资质有问题仍故意隐瞒、恶意促成交易且违规操作，后被M中介公司风控部门审核出来要求停止交易，在原约定过户时间无法完成过户手续时才告知陈嘉杰。这使陈嘉杰卖房再买房的连环交易落空，并导致在另一买卖中违约，遭受实际财产损失。现涉诉房屋已网签，但因孙晓玲及M中介公司明确告知无法按原合同约定支付剩余购房款，致使合同不能继续履行，陈嘉杰有权要求解除合同并办理注销网签登记手续。M中介公司的行为违反居间合同义务且与F公司错误提供贷款方案导致孙晓玲根本违约，应承担连带责任。

二、被告辩称及反诉请求

1. 孙晓玲辩称及反诉请求

孙晓玲辩称，同意陈嘉杰第一项与第三项诉讼请求，不同意第二项与第四项诉讼请求。陈嘉杰主张孙晓玲未按合同约定履行首付款支付义务无事实依据，孙晓玲按照合同约定因还未履行到向陈嘉杰支付房款的义务环节，陈嘉杰主张孙晓玲购买能力不足无证据。陈嘉杰无权依据法定解除权解除双方之间的合同，孙晓玲提交的证据可以证实陈嘉杰未协助继续办理二次申请贷款的义务及将涉诉房屋学位占用，并提出解除合同和撤销网签的事实已构成根本违约。

孙晓玲向本院提出反诉请求如下：

判令解除孙晓玲与陈嘉杰于2020年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《房款支付协议》《补充协议》两份；

判令解除孙晓玲与陈嘉杰于2020年3月23日签订的《补充协议》；

判令解除孙晓玲与陈嘉杰于2020年3 月26日签订的《补充协议》；

判令陈嘉杰返还定金20万元；

判令陈嘉杰返还装修费3万元；

判令陈嘉杰支付违约金88.4万元；

判令第三人承担连带责任；

本案的全部诉讼费用由陈嘉杰承担。

事实与理由：2020年3月21日，双方经M中介公司提供居间服务签订相关协议，约定孙晓玲购买陈嘉杰房屋，合同总价442万元（含定金20万元、装修费3万元）。合同签订后，孙晓玲履行了付定金20万元的义务，并办理完毕房屋网签手续。之后双方就房屋学位与过户时间事宜分别签订了《补充协议》。孙晓玲于2020年4月2日取得涉诉房屋批贷函，4月14日被告知买卖合同无法继续进行，且陈嘉杰拒绝协助继续申请贷款，明确提出撤销网签终止合同的请求，且孙晓玲已得知陈嘉杰占用了涉诉房屋的学位。

2. M中介公司辩称

M中介公司辩称，同意陈嘉杰第一项与第三项诉求，不同意第二项与第四项诉求。陈嘉杰要求M中介公司承担连带责任无法律依据，陈嘉杰称M中介公司与孙晓玲存在恶意串通行为无证据证明，且与事实不符。孙晓玲的贷款由其个人选择，M中介公司并非买卖合同的主体，无决定权。

3. F公司辩称

F公司辩称，不同意承担连带责任。

三、法院查明事实

1. 合同签订情况

2020年3月21日，陈嘉杰（甲方/出售方）与孙晓玲（乙方/买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），对房屋基本情况、成交价款、贷款约定、违约责任、合同解除等进行了约定。

2020年3月21日，双方签订《房款支付协议》（以下简称《支付协议》），对成交总价款、定金、房款支付方式等进行了约定。

2020年3月21日，陈嘉杰（甲方）、孙晓玲（乙方）与F公司（丙方）签订《履约服务合同》，对权利义务、违约责任等进行了约定。

2020年3月21日，陈嘉杰（甲方）、孙晓玲（乙方）与M中介公司（丙方）签订《居间服务合同》，对居间服务费、权利义务、违约责任等进行了约定。

2020年3月21日，双方签订《补充协议》，约定孙晓玲购买屋内装修及相关责任。

2020年3月21日，陈嘉杰（甲方）、孙晓玲（乙方）与M中介公司（丙方）签订《补充协议》，对贷款批贷时间、过户时间、违约责任等进行了约定。

2020年3月23日，双方签订《补充协议》，对房屋学区学籍学位情况进行了约定。

2020年3月26日，双方签订《补充协议》，对合同延期过户进行了约定。

2020年3月26日，陈嘉杰（甲方）、孙晓玲（乙方）与M中介公司（丙方）签订《补充协议》，对购房款支付方式、风险等进行了约定。

2. 款项支付及其他情况

2020年3月21日，孙晓玲分两笔向陈嘉杰转账130000元；2020年3月26日，孙晓玲向陈嘉杰转账100000元，同日涉案房屋办理了网签。

2020年4月14日，孙晓玲账户余额显示为2110911.14元，孙晓玲主张已准备好支付首付款，但未按约定以资金存管方式支付首付款166万元。2020年4月20日，林晓涛（孙晓玲前夫）账户余额显示为2195111.14元，孙晓玲主张二人账户合计能够支付全款，陈嘉杰不予认可。

2020年4月14日，M中介公司告知案外人林晓涛，贷款被M中介公司风控部门叫停，需要停止过户。

关于合同的解除，陈嘉杰主张孙晓玲和M中介公司在2020年4月14日告知合同无法履行时合同就已解除，2020年4月23日再次以微信形式正式告知，起诉日期为2020年5月3日，法院登记收到诉状日期为2020年5月11日，正式立案日期为2020年6月5日。

关于涉案房屋的学位占用问题，陈嘉杰主张在合同解除后的5月份才占用学位。

庭审中，陈嘉杰提交其与案外人郑晓凡签订的房屋买卖合同及补充协议等相关证据，证明因孙晓玲及第三人违约导致其在连环买卖房屋合同中违约并遭受财产损失。陈嘉杰与郑晓凡签订合同情况如下：

2019年12月24日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同2》）及《补充协议》，约定陈嘉杰购买郑晓凡房屋。

2019年12月25日、2020年1月3日，陈嘉杰向郑晓凡转账。

2020年4月30日，中介业务员和郑晓凡收到陈嘉杰寄送的解除合同通知书。

2020年8月22日，双方签订《解约协议书》，解除《合同2》及相关补充协议，陈嘉杰支付的30万元定金作为违约金扣除。

四、法院认定

1. 合同效力

依法成立的合同，受法律保护。陈嘉杰与孙晓玲自愿签订《买卖合同》等协议，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。

2. 双方过错认定

法院认为孙晓玲在履行过程中存在重大过错，理由如下：

双方约定缴税前两个工作日，孙晓玲应向陈嘉杰支付首付款166万元，但孙晓玲未按约定支付且至今未付，系违约。

根据录音证据，M中介公司员工协助孙晓玲办理违规的二套房变首套房商业贷款，导致贷款被风控部门叫停，原合同无法如期履行。

M中介公司员工与陈嘉杰及孙晓玲沟通希望解除现合同重新签订，而陈嘉杰系换房，孙晓玲与M中介公司的违规行为使陈嘉杰认为合同继续履行存在风险系合理推测。

陈嘉杰在履行合同过程中亦存在过错，孙晓玲虽未按约定支付首付款，但合同约定逾期付款超过10日甲方才有权解除合同，陈嘉杰在孙晓玲逾期付款未超过10日（2020年4月23日）即主张解除合同，不妥。孙晓玲主张陈嘉杰因占用涉案房屋学位违约，证据不足，不予采纳。

3. 损失认定及违约金计算

陈嘉杰主张其卖房系为购买郑晓凡房屋，支付郑晓凡违约金30万元，该项损失证据充分，予以支持；其他损失陈嘉杰未举证具体数额。结合双方过错、违约情形、陈嘉杰实际损失情况，法院认为孙晓玲应支付陈嘉杰违约金40万元，陈嘉杰主张过高部分，于法无据，不予支持。

4. 中介公司责任认定

陈嘉杰及孙晓玲均主张M中介公司和F公司应就应支付的违约金承担连带清偿责任，但两家中介公司并非房屋买卖合同关系的相对方，该主张于法无据，不予支持。

5. 反诉请求认定

孙晓玲主张陈嘉杰支付违约金，于法无据，不予支持。综合孙晓玲前期付款情况，其已支付的定金及装修费共计23万元，与法院认定的违约金40万元相抵扣后，孙晓玲应再支付陈嘉杰违约金17万元。

6. 合同解除认定

陈嘉杰在本诉中提出解除相关补充协议，孙晓玲在反诉中亦提出解除上述协议，双方就解除合同已达成一致意见，予以支持。

7. 中介合同处理

本案处理的法律关系系陈嘉杰和孙晓玲之间房屋买卖合同关系，《履约服务合同》、《居间服务合同》系中介合同，故陈嘉月杰主张解除《履约服务合同》、《居间服务合同》的诉求，应予驳回，陈嘉杰可另行起诉。

8. 合同解除后的处理

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的《买卖合同》及补充协议等已经解除，陈嘉杰主张孙晓玲及M中介公司、F公司配合办理注销网签手续，于法有据，予以支持。

五、裁判结果

1. 陈嘉杰、孙晓玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房款支付协议》《补充协议》、签订的《补充协议》、陈嘉杰、孙晓玲、中介公司签订的《补充协议》解除；

2. 孙晓玲于本判决生效之日起七日内向陈嘉杰支付违约金17万元；

3. 孙晓玲、中介公司、北京F公司于本判决生效之日起七日内协助陈嘉杰解除北京市通州区一号房屋的网签手续；

4. 驳回陈嘉杰的其他诉讼请求；

5. 驳回孙晓玲的其他反诉请求。

办案心得

一、法律关系的把握与突破

准确认定合同法律关系

在本案中，我们紧紧围绕房屋买卖合同这一核心法律关系展开工作。明确陈嘉杰与孙晓玲之间的房屋买卖合同及相关补充协议的效力、履行情况、违约责任等是案件的关键所在。同时，对于《履约服务合同》和《居间服务合同》所涉及的中介法律关系，我们清晰地区分其与买卖合同的界限，这提醒我们在处理复杂案件时，要准确梳理不同主体间的多种法律关系，避免混淆。

突破合同履行难点

孙晓玲在首付款支付和贷款办理环节出现违约行为，尤其是贷款违规操作导致合同无法如期履行。我们抓住这些违约点，从合同约定的履行期限、方式以及诚实信用原则等方面，论证孙晓玲的行为构成违约。这让我们明白在合同纠纷案件中，要深入分析合同履行的各个环节，找出对方违约的关键证据，以有力地维护当事人的权益。

二、证据运用与事实构建

用多元证据构建事实

我们充分利用了合同文本、转账记录、录音、与案外人的合同及解约协议等多元证据。合同文本明确了双方的权利义务；转账记录证明了款项支付情况；录音揭示了贷款违规操作的事实；与案外人的合同及解约协议则体现了陈嘉杰因孙晓玲违约而遭受的损失。这些证据相互印证，构建了对陈嘉杰有利的案件事实。这提示我们在证据收集和运用过程中，要全方位、多角度地挖掘证据，形成完整的证据链条。

反驳对方证据的策略

对于孙晓玲提出的陈嘉杰占用学位构成违约的主张，我们从学位占用时间、合同解除后的权利处分等方面进行反驳，指出其证据不足。这表明在面对对方的证据攻击时，我们要冷静分析，从证据的关联性、合法性和真实性角度进行反驳，削弱对方证据的证明力。

三、诉讼策略的制定与调整

根据案件特点制定整体策略

从最初的诉讼请求设计，包括解除合同、要求对方承担违约责任、办理注销网签手续等，到庭审过程中围绕双方的过错认定、损失计算等核心问题展开辩论，我们根据案件的具体情况制定了全面的诉讼策略。这要求我们在诉讼前深入了解案件的事实背景，分析双方的优劣势，明确诉讼的核心目标，并围绕这些因素设计整体的诉讼方案。

根据庭审情况灵活调整策略

在庭审过程中，面对孙晓玲提出的反诉以及中介公司的答辩，我们根据庭审的实际情况，及时调整辩论的重点和方向。例如，在对方强调首付款支付的合理性时，我们将辩论重点转移到贷款违规操作对合同履行的影响上。这让我们明白在诉讼过程中，要时刻关注庭审的动态变化，根据对方的观点和法庭的反应，灵活调整诉讼策略，确保诉讼的主动权始终掌握在我们手中。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！