房屋险要来了？一文了解美国人是如何为房屋买保险的

今年第11号超强台风“摩羯”在海南和广东登陆，给当地老百姓的财产带来巨大损害。
根据统计，海南省辖内财险公司已接到报案共4.9万件，支付赔款超过1.1亿；广东辖内财险公司累计接到相关报案2088件，已支付保险赔款超过4300万元。
对于普通家庭来说，房屋可以说是最大的财富了，在天灾面前有时候也“不堪一击”。
前段时间，房屋保险被住建部提到了桌面上，相较于其他商业险种，在国内房屋保险发展缓慢，产品供给和保障力度明显不足。
在保险业发达的美国，老百姓是如何给自己的房屋买保险的呢？今天就给大家做一个简单的介绍。
虽然美国各个州有自己的法律，政策上会有一些差异，不过房屋保险的大致内容和流程基本上还是一样的。
首先需要知道的一个大背景就是中美居民房屋有很大差异，中国人基本都是住楼房为主，美国很多中产阶级住的是“别墅”，这就给房屋保险带来很大的差异，这点我们后面会提到。

第一个问题：购买房屋保险是强制的吗？
房屋保险是一种财产险，如果是自己全款买房，那么房屋保险就是自愿选择，非必须的。但是如果是贷款买房，那么银行或者贷款公司会要求必须购买房屋保险，以免房屋受损贬值。
所以，如果是想贷款买房，与卖主协商好之后，需要立马联系当地的保险公司，给房屋评估，下单买保险，否则银行是不给批贷款的。
贷款还清之后，是否续保，就是自己的事情了。
第二个问题：房屋保险保什么？
美国房屋保险条款其实一样复杂，加上各个州法律又不同。一般来说分为八大类，从HO1-HO8，每个里面也会有不同的分类，承保的范围会有所不同。根据美国保险监理协会的统计，80%的房屋保险是HO3类，这个保险的承保范围最广。
今天，我们仅是给大家做一个普及介绍，就不按照保险条款介绍了，希望用通俗易懂的语言让大家有一个基本的认知。
美国房屋保险承保的标的可以为三部分：房屋建筑本身、家庭财产、责任险。
房屋建筑本身包括房屋主体；与房屋主体相连的附属部分，比如车库；不与房屋主体相连的部分，比如围墙等。（备注：这部分主要是独栋房屋，如果是公寓楼房，不涉及。）火灾、水灾、飓风、地震、水管爆裂、高空坠物等造成的房屋损害等。
家庭财产很容易理解，就是房屋内的家电、家具、衣服等，如果有珠宝、手术、名人字画等贵重物品，需要购买额外的保险。
责任险承保的范围就很广泛了，如果有人来你家做客，在家中摔倒受伤，责任险就会起作用了。有人在你门前滑到摔伤，如果证明是你的责任，那么责任险就可以帮你负担医疗费用。或者由于你的责任，导致邻居家房屋受损等等。
有的责任险承保范围更广，你家小狗咬了别人，甚至你去国外旅游撞伤了别人都会在承保范围之内。
这两年流浪汉也越来越多，到家门口摔倒碰瓷的也多起来了，很多美国居民也纷纷在自家门口安装上了摄像头。
第三个问题：独栋房屋保险
如果是公寓楼房，那么房屋的外体以及建筑结构本身的保险，房东是不需要购买的，因为楼房建起来的时候，开发商已经为此建筑购买了保险，只需要为自己家庭财产购买保险就可以了。
主要给大家介绍的针对独栋房屋，保险公司是如何分类和定价的。
一般来说，保险公司会根据房屋的用途给予不同的定价策略。
一般分为自住房屋、出租房屋、空置房屋等等。这个需要房东在购买保险的时候如实申报，而保险公司一般很少去上门调查。如果申报不实，大概率在申请理赔的时候会被拒赔。
如果购买保险的时候是自住房屋，后来又用来出租了，那么也需要及时向保险公司说明。有的保险公司会要求房东追加保费，有的保险公司则只会记录，但会要求房东要定期去检查房屋。
为什么房屋类型会影响到保费呢？
自住房屋因为是房东自己居住，对房屋的保养比较在意，火灾、水管爆裂等发生概率就很低。
出租房屋的租客，相对来说就不会特别在意房屋的保养，发生事故的概率就比较高。保险公司会要求房东每月或者每三个月，定期去检查房屋。
而空置房屋，事实上很多保险公司会拒保。毕竟发生事故的概率太高了，就是有保险公司愿意给你上保险，价格也会非常高昂。
第四个问题：房屋保险定价
这几年，美国通货膨胀严重，房屋保险水涨船高，已经翻了三四倍。在加州，一般的独栋房屋2019年时候一年的保险只需要七八百美元，现在已经到了两三千美元。但即使这样，保险公司仍然面临亏损的风险。
首先，保险公司给房屋保险定价会看房屋所在区域。有些州飓风频繁，山火不断，位于这些州的房屋保险价格自然会贵很多。在同一州内，如果处于自然灾害频繁的地带，房屋保险也会更为昂贵。
这几年，加州山火很多，一些靠近山区的住宅，房屋保险贵到一般人无法承受，能到上万美元，甚至直接拒保。
针对这些地区的房屋，地方政府会推出一些特别保险，比如加州的公平房屋保险（Fair Plan），只不过这种保险承保的范围非常窄，只能是最低程度的赔付标准。
其次，看房屋的用途，咱们在第二部分已经介绍过了，不再赘述。
第三，当然会看房龄了。房龄越老，保险费就越贵。
美国独栋房屋一般过15年就需要翻新屋顶，如果你家的没有翻修过，保险公司很可能会提价甚至拒保。
同一栋房屋此前申请的理赔记录，也会被保险公司用来作为参考。
第四，看房东的年龄，年龄越大，房屋保险的保费折扣就越多，退休老人折扣最多；结婚的比单身的折扣多。
所以，“单身狗”在房屋保险里面也是被歧视的。
因为保险公司大数据显示，房东在家呆的时间越长，房屋发生危险的概率就越低，“单身狗”很可能经常夜不归宿。
这些年，由于气候变化，自然灾害增多，而通货膨胀严重，房屋重建成本越来越高，而各个州政府又严控保险公司涨价。亏损严重的保险公司，有的缩减承保范围，有的审核越来越严格，有的干脆打起了退堂鼓。
美国人对房屋保险很重视，面对高昂的保费，甚至被断保的风险，也只能各显神通，有人的房屋保险东拼西凑，来自两三家中小保险公司，分别承保不同的部分，目的就是降低保费。
第五个问题：如何理赔？
一旦房屋发生损害，保险公司如何理赔呢？
责任险部分就看是否是房主的责任了，如果是房主责任，就承担受损害一方的医疗费用。
家庭财产，一般是按照折旧成本计算赔付。比如受损的家电价值一万美元，根据评估，市场价为7000美元，那就按照7000美元赔付。
房屋主体损害，比如遭遇火灾和水灾，是按照房屋重建成本计算。比如当前重建一所同样的房屋需要100万美元，则赔付100万美元。即使买保险时候，房屋重建成本只有80万美元。
同时，保险公司还要负担房东重建期间在外面租住同样类型房屋的租金以及部分生活补助。
当然，很多时候，保险公司并不直接与房东发生关系，而是通过保险经纪公司以及建筑公司。
建筑公司负责盖一所同样的房子给房东。
这点类似我们国内的4S店维修汽车，4S店负责定损，把汽车维修好。
有的保险经纪公司与建筑公司就会联合起来坑保险公司，太高定损成本。
曾经有个案例就是本来重建房屋只需要三四个月，但是建筑公司愣是干了一年。逼得保险公司只好更换经纪公司与建筑公司。
这点是不是很熟悉？
有人的地方就有江湖。
第六个问题：理赔顺畅吗？
经常有人说，国内保险有两个不赔：
这个不赔，那个不赔。
美国的房屋保险理赔起来其实也没那么容易，拒赔也是经常发生的。
提供信息不真实，会导致保险公司拒赔。
比如买保险时候填写的是房屋自住，结果其实是出租。
更搞笑的一个案例是，房东确实是按照出租屋买的保险，但是把房子做成“隔断房”，租给了十多个留学的大学生。
你猜猜这个聪明的房东是哪国人？
保险公司拒赔的理由，还有一个就是保险公司认定发生危险的时候，房东没有实施有力措施抢救，所以不能赔或者少赔。
但是这个事情就很难说了。
总之，房屋保险在美国人生活中很重要，但是又非常复杂，所以，在美国有一批律师专门吃这碗饭，帮助房东打官司，告保险公司。
这两年，经济不景气，很多律师转行干这个，据说加州的很多保险公司惹不起这些律师，都快跑光了。