湖南
【以案普法】
空置房也需交物业费
【案情简介】
陈某系益阳市某小区业主，2018年在购买该小区房屋时，与小区物业公司签订了《前期物业服务协议》，协议就物业服务内容、物业公司与业主的义务、物业服务收费标准等事项进行了约定。陈某自购房后一直未交纳物业费，2024年8月物业公司将陈某起诉至益阳市赫山区人民法院，要求陈某支付拖欠的物业费15120元及违约金3000元。在诉讼过程中，陈某辩称其房屋存在质量问题一直未收房，且陈某在外地工作，房屋长期处于空置状态，认为其不应交纳物业费。
【法院审理】
法院经审理后认为，陈某与物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。协议明确约定了物业服务内容、物业服务质量以及物业费收费标准等，物业公司已经按照协议约定和有关法律规定提供服务，陈某以未居住房屋从而未接受物业服务为由拒绝支付物业费，无法律依据，法院不予支持。对于陈某辩称的房屋质量问题，系房屋建筑工程质量问题，属商品房买卖合同关系，与本案物业服务合同关系并非同一法律关系，陈某可凭据另案向相关责任单位主张权利，不能以房屋质量问题为由拒付物业费。
本案经法院组织调解，物业公司同意免除违约金，就该房屋空置期间的物业费打折收取，并承诺对陈某反映的质量问题协调开发商解决，最终陈某同意该调解方案，当庭向物业公司支付了拖欠的物业费13608元，并同意就房屋质量问题与开发商自行协商处理。
【法官说法】
一、房屋空置期间仍需交纳物业费。物业公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，即建筑物及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、修缮、管理、服务等，物业公司将公共设施配置到位，这种公共性服务不会因为某些业主没入住、不使用，管理成本就会减少。因此，物业公司有权依据合同约定向业主收取未入住期间的物业费。若物业服务合同中就未实际居住房屋的情况作出物业费可享受减免的约定时，业主可以提交所规定的相关证明材料向物业公司主张减免物业费。如果物业合同没有约定空置房物业费减免条款，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条五项“业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定”，业主可以向物业公司协商主张相应的折扣交费。
二、房屋质量问题不能作为拒交物业费的理由。房屋买卖和物业服务属两个不同的法律关系。对于房屋质量问题要查找原因，若系房屋本身质量问题，业主可以根据商品房买卖合同向开发商主张权益；若系公共部分维护不当引发的问题，物业公司有责任维修、维护；若系业主自己使用不当的问题，相关损失应由业主自行承担；若系其他业主未尽到房屋管理和注意义务造成侵权，则应由其他业主承担损害赔偿责任。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
三审：皮宣文
二审：李鑫航
一审：龚亦芳
供稿：龚 瑾
2024年第168期之一
总第1647期
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