澳洲投资房产，直接买房和买地建房有什么区别？

很多人想在澳洲投资房产，那么是该直接买房，还是买地建房呢？

总的来说不管是直接购买房，还是买地建房，都是各有优缺点的，今天我们就来讨论一下吧~

什么是直接买房？

直接买房就是买现有物业的精装现房。精装新房指的是房子的设计和装修，例如房子的样式、外观、房屋的布局、地板、厨房电器等，在开工之前，几乎全部都由建筑商和开发商提前定好，而不是每一项都需要买家拍板决定。有些期房项目开发商可能会向买家提供一些升级选择，例如可以选择深色/浅色系等，但是总体上买家的选择非常有限。

这种情况多见于澳洲的新房和期房，特别是大型公寓项目，一地多套的联排别墅小区等。这么做会使得开发商的规划和建造过程更加简单，从而降低成本。

另外，房子装修和配色方案通常都是由专业设计师选择的，因此一般很难出错。 买家只需要购买家具和电器就能直接入住。

现有物业精装新房的利弊

一、优点

1、替买家节省时间和精力，省心省力

精装房非常适合非builder或设计出身、不愿意事事操心、以及有选择困难症的的普通人。

由于建筑商都是批量进货和采购，在建材价格方面，通常能拿到优惠，从而给买家省钱。如今，澳洲新式住宅中许多高端用料已经成为标配——如欧洲电器、石质岛台和木地板——如果个人单独购买，可能会非常昂贵。

2、买家贷款更容易

购买一套精装房可能意味着避免复杂的贷款结构和进度付款，大多数精装房在完工后一般都出售了。

3、准时交付的可能性更大

大型的开发项目的开工和完工时间一般都有保证，开发商的资金链也更有保证。

二、缺点

1、买家对房子的发言权小，装修缺乏独特性

精装房的许多设计决策将开发商已经替买家做好了，可能不一定能让买家100%满意。房子开工时间越久，买家对房子的发言权将越小。

因为是批量生产，也意味会出现同质化现象，你的家跟别人家的装修可能差不多一样。缺乏独特性。

2、改造需花费更多成本

精装房一般都是打包好一起卖给的，里面可能包含你不需要或不想要的功能，替换或重新设计可能需要花一些成本。

什么是买地建房？

在澳洲买地建房一般有两种方式：

一种是购买独立空地，买家直接跟土地开发商购买土地，拿到地后自行寻找建筑商，然后建筑商根据客户要求和土地情况提出建设方案，报批后施工建造。

另外一种，购买连地带房的打包服务，也就是通常所说的House & LandPackage。根据小区规模的不同，市面上常见的房地别墅项目一般可以分为三种：

• 小型开发：一般地处比较成熟的居民区内，通常包含10-20个地块。
• 中型开发：该土地前身可能是一处农场，通常含有100个地块左右。
• 大型整体规划开发（masterplanned community）：极为大型的土地，相当于新建一个居民区级别的开发项目，一般会包含1,000个或以上的地块，并带有全新的绿地公园、学校、购物中心或社区中心等配套设施。

买地建房的的利弊

一、优点

1、节省印花税

一般来说，购地建房(House & Land package)会需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同。在澳洲买公寓或者别墅，投资房所要支付的印花税是房价的全部交易金额。

而两本合同最大的好处就是可以省钱！买家只需支付与土地价值相对应的印花税（建造部分无需缴纳印花税）。假设土地价值50万澳币，建造别墅需要40万澳币，你只需要支付土地的印花税，建造部分无需缴纳印花税。

2、初期投入较少，可分期付款

买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间比较充足。购买土地只需地价的5%-10%作为订金，而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。

3、个性化、灵活化灵活选择

买家可以根据自己的预算和需求选择土地和房屋类型，并参与到房屋设计过程中，建筑商通常会提供多种配色及选材，协助打造个性化的梦想家园。

二、缺点

1、自己建房可能面临工程延期和更多不确定性

从申请Permit，到等待Council批准你的建筑许可，可能就要花几个月的时间。如果还碰上天气、施工或不可控力，也可能面临工程延期或预算超支。

2、申请贷款更麻烦

买家需要额外贷款来保支付施工费用。施工过程中也可以会产生各种你预料之外的费用（例如cut and fill），对买家现金流的要求较高。

3、花费大量时间和精力

你可能花几个月的时间自己做功课、选材、采购，或不得不花钱请专业的设计师和建筑商帮你实现，并要花大量时间和他们磨合、沟通。以及时长来工地跟进工程进度。自己建的房子不一定就是完美的，选择建筑商很关键，否则也可能会遭遇翻车。

买地建房需要注意哪些方面

1、选择你所心仪的区域，地段，地块，朝向，附近配套设施的规划

房地别墅往往是成片开发，以住宅区的形式呈现。如果用来投资，则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。

2、自住

如果自住，要选择适合自己未来5-10年的户型，考虑到家庭成员结构的变化。由此，也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整，可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的，通常不可以大幅度更改

3、建筑材料清单

要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房，要问清自己的房子和样板房用材有何不同。通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。

买地建房购买流程

1、选购土地

挑选土地的过程通常比较简单。买家根据自己的预算，想居住的地段，市场上可发售的土地，很快就能够确定土地。

买家在挑选到心仪土地后，需要向开发商（Developer）支付约为1000-5000澳币的定金（Initial Deposit），这笔定金会打入受到政府监管的信托账户中。

*海外投资者，需要同时向澳洲的海外投资审核委员会（FIRB）提出购地申请。

2、签订土地合同

确定选好土地后，买家将在律师的指导下与土地开发商签订土地购买合同，并支付土地金额10%首付款（Deposit）到律师指定的信托账户。

*以50万土地为例，首付为5万。

*（信托账户属于第三方保护账户，受澳洲政府监管，开发商及建商均无权使用账户内资金，以最大程度确保买家资金安全。）

3、选择建筑户型

选购好土地后，买家可以开始正式开展建房活动。买家与建商沟通后，将会确定建筑户型以及拿到报价，同时需要支付建筑定金（用于土地土壤测试及画图等方面，定金是包含在建筑总价内的）。

4、签订建筑合同

在确认房屋建造合同细节都正确后，买家一般需要在7天内支付造价金额的5%首付款到律师指定的信托账户，同时建筑公司会提交设计图给市政审批(约4-6周)。

*以50万造价为例，首付为2.5万。

5、准备贷款

如果买家要贷款，需要在土地交割前三个月开始着手准备。

*海外买家贷款额度通常是70%左右。

6、支付土地余款，交割土地

土地交割时，买家需要在交割前3-5天付清土地价格的剩余尾款到律师指定的信托账户，以完成土地交割，将土地从开发商过户到买家的名下。

*以50万土地价格为例：

现金买家剩余尾款=50万-之前已支付的5万首付=45万

贷款买家（贷款50%）剩余尾款=50万*50%-之前已支付的5万首付=20万

剩下的25万由银行支付

另外注意：在土地交割时还要准备好印花税和一些杂费，比如律师的费用。

7、准备开工建房

土地成功过户后，需要尽快告知建商，并让建商办理相关的建房审批手续（Building Approval，简称BA）及进行准备工作。

这个过程一般需要1-2个月左右的时间。在这期间，建商与买家一起进行室内外的建筑选材工作。

8、开始房屋建造

澳洲别墅建筑过程主要分为五个阶段：地基，框架，封顶，装修和封顶完工。

建商会根据建筑进行的阶段来分批次收款，在建房的每一个阶段完成后就会发Invoice给买家进行付款。如果买家有贷款，这部分的工作就会由银行进行。

*比较常见的费用计算比例是：地基—25%，框架—20%，封顶—25%，装修—20%，封顶完工—10%（具体付费比例以建筑合同为准）。

9、验房

建造商会通知买方验房时间，一般为交房前的14-30天。

*买家可以选择聘请专业的验房师来帮助自己验房，价格大概在400-500刀左右。或者自己亲自去验房也可以。

10、交房

交房时，买家可以从建商那里领取到自己房屋的钥匙、家电保修单、使用说明书等相关物件及资料。

通常情况下，建好的房屋内均已配备内置衣橱，空调，灶台等设施，买好家具后即可拎包入住。

本文来自澳洲房产网