890多亩！今天，市区一次性成功出让三宗地块！楼面价...

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温州市区的土地市场，还处在低迷中。

今天，瓯海站前单元B-29地块起始总价为4.73亿元，其中商品房地块楼面价约3912元/㎡。

最终瓯海国企以4.73亿元底价竞得该地块，楼面价3912元/㎡。

温州市南动车所片区E片区盖上空间一期地块，起始总价为15.93亿元，最终瓯海国企以15.93亿元底价竞得该地块。

鹿城中央涂单元C-09地块起始总价为7.94亿元，起始楼面价约7280元/㎡。

最终鹿城国企以7.94亿元底价竞得该地块，楼面价7280元/㎡。

在当前楼市低迷的大环境下，多宗新计容政策的地块依旧是以底价成交，价格同样创下了片区新低。

下面一起来看下，地块具体情况。

01

瓯海中心区站前单元B-29地块

地块位于瓯海区娄桥街道中汇路与秀浦路交汇处，瓯海眼镜小镇西面，温丽高速南面。

地块总用地面积约6.19万㎡（约92.9亩），其中：

北侧B-29a地块用地面积约3.73万㎡（约55.9亩），容积率为2.0-2.81，计容总建面≤约7.45万㎡，其中兼容功能的建面在1.8-1.83万㎡（旅馆用地≥1.3万㎡；商业、餐饮面积在0.18-0.53万㎡），建筑高度≤100米。

南侧B-29b地块用地面积约2.47万㎡（约37亩），容积率为1.0-2.8，计容总建面≤约6.9万㎡，其中兼容商业、餐饮功能的建面在0.07-2.07万㎡，建筑高度≤80米（住宅＞24米）。

B-29b地块由政府筹集，专项用于瓯海区范围内的安置。

B-29a地块和B-29b地块虽作为一宗地挂牌出让，但各项指标相互独立，地下室不联通，相关配套等均按独立地块进行设计，各自设置地块出入口，项目建成后地块间设置围墙。

B-29b地块内须设置一所12班托儿所，用地面积≥3005㎡，建筑面积≥2664㎡，

这宗组合地块中的商品房地块和今年出让的地块类似，享受最新的计容政策，得房率高，还有空中花园。

（该地块可设置住宅空中花园绿化阳台，宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）20%，进深应不大于2.4米，满足要求时不计入住宅建筑面积和容积率。

同时，套型面积大于140㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30㎡的，单倍计算建筑面积。住宅层高不小于3.15米。）

并且商品房地块虽然和安置房地块一起出让，但中间可设置围墙，地下室不联通，基本可以认为是两个独立的小区，影响很小。

地块北面为空地，东侧为瓯海眼镜小镇，南面为空地，西侧为河流，东北侧稍远些为大西洋银泰，周边加分项极少。

周边最近一次土地出让是广城·瓯越玺项目，出让时间为2023年10月，出让总价为10.98亿元，出让楼面价约1.49万元/㎡。

不过这宗地块容积率为1.0-1.1，主打新中式纯院墅，建面约197-335㎡，暂未开盘，与本次出让地块的可比性不大。

除了瓯越玺，距离现在时间更近的就是万科·映象广场。

2021年3月，当时还有万科、金茂、招商、众安等约4家开发商参与竞拍映象广场地块。最终，由浙南万科&柒象置业（大象城）以封顶价162003万元+政策性住房21400㎡竞得该地块，成交楼面价约为6986元/㎡，溢价率30.12%，商品房楼面价≈11051元/㎡。

地块内部规划条件无疑是今天这宗地块更好，得房率超100%，还有20%的空中花园。而外部条件，映象广场略胜半筹，胜在距离成熟住宅区更近，而今天的地块稍显孤立，周边配套偏少，西侧可能存在河冲。

但是，今天这宗地块地价非常便宜，才3900+元/㎡，腰斩都不止了，还有代建回购安置房，整体性价比很高。

02

仰双片区中央涂单元C-09地块

地块位于鹿城区双屿街道鞋都大道与欧斯达路交汇处东侧，广润大厦北面。

地块总用地面积约5.45万㎡（约81.8亩），容积率为2.0-2.81，地上总建面≤约10.9万㎡，其中兼容商业、餐饮功能的建筑面积≤4.6万㎡。建筑高度≤80米。

地块内须设置一所12班托儿所，用地面积≥3005㎡，建筑面积≥2664㎡，

竞得者需有偿代建周边约1.02万㎡公园绿地（中央涂单元C-12地块）。

这宗地块中的商品房地块和今年出让的地块类似，享受最新的计容政策，得房率高，还有空中花园。

同时地块的造价标准较高，位居片区第一梯队水平。

（该地块可设置住宅空中花园绿化阳台，宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）20%，进深应不大于2.4米，满足要求时不计入住宅建筑面积和容积率。

同时，套型面积大于140㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30㎡的，单倍计算建筑面积。住宅层高不小于3.15米。

该地块住宅建筑外立面（不含门窗）以石材和金属板为主，采用石材的造价不低于1200元/㎡；采用外墙干挂金属板材的造价不低于800元/㎡，门窗造价不低于1200元/㎡。商业建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于1200元/㎡。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/㎡。公共部位室内装修（按建筑面积）平均造价不低于1500元/㎡。）

地块北侧为中铁建国企联合体在8月23日竞得中央涂单元C-08、C-10地块，容积率为2.0-3.0，建筑高度≤80米。

因此，本宗地块未来北面只剩夹缝中的二线江景，聊胜于无，加分不多。

南面为鞋都大道，东南侧约250米处为5050购物中心，略有加分。

西面不远处即鹿城西部生态新城科技产城融合项目，也就是平时大家所说的鹿城西部新城。西部新城一期项目已经在不久前由中建八局联合体中标，其中一期项目由5个启动区地块、地上地下市政道路、中小学等项目组成，项目计划2024年底开工，计划于2029年11月建成投用。

地块东面规划为初中以及小学地块，即温州市第二中学西部新城校区（暂定名）及其附属小学，与原黄龙商贸城的温州市实验中学集新校区及其附属小学的采用类似模式办学。这两所学校也是西部新城一期项目的一部分，预计开工时间同步西部新城一期项目。

地块周边最近一次住宅土地出让是2024年8月23日出让的中央涂单元C-08、C-10地块。

当时经过1轮报价，由中铁建国企联合体以8.77亿元竞得该地块，成交楼面价为7909元/㎡，

C-08、C-10地块的区位和规划条件和今天的C-09地块类似，共享周边配套，不过C-08、C-10地块更有优势，多了北面一线无遮挡江景面。

所以价格方面是今天的C-09地块更低，才约7280元/㎡，再次刷新周边纯商品房地块的新低。

周边没有在售新房项目，玉锦麟、桂语江南、天境等小区都已经交付，周边以二手房为主。

目前桂语江南、天境房源，面积段在89-139㎡，成交价多在1.8-2.2万元/㎡上下，具体价格受楼层、装修、是否满二等因素影响。

玉锦麟商品房江景房源报价多在2.7-3.2万元/㎡上下，具体价格受江景面、楼层、装修等因素影响。非江景房源成交价大致在2.2-2.4万/㎡左右。

中央涂片区的销售情况受市场影响较大，随着市场下行后，去化情况乏力，最后周边部分商品房依赖二中西部校区的红头文件，才顺利去化库存。

而今天这宗地块的内部条件已经足够优秀，除了几乎没有江景面，其他条件在市区已经是顶尖水平。

关键的积极作用还是要看西侧不远处的西部新城一期项目以及地块东侧的二中西部校区及附属小学的进展。

当下市场是拼刺刀阶段，一个项目能否得到市场、客户的认可，要内外兼修，不仅要靠房企根据规划条件做出优秀的“好房子”，更需要相辅相成的外部环境、资源加持，两者共同作用才决定了项目在市场上的竞争力。

03

温州市南动车所片区E片区盖上空间一期地块

地块位于瓯海区潘桥街道连云港路以南、S1线桐岭站东面。

地块占地面积约48.35万㎡（折合约725.2亩）其中：

地上平台层E-01一期地块，用地面积约4.18万㎡；用地性质：社会停车场用地兼容供电用地；容积率≤0.03，地上总建面≤1200㎡，其中兼容总建面≤1200㎡，建筑高度：≤24米。

地上平台层E-02一期地块，用地面积约25.97万㎡；用地性质：零售商业、批发市场、旅馆用地兼容性商务、娱乐康体用地；

容积率：≤2.99；地上总建面≤约77.65万㎡，其中各兼容功能的总建面：≤约23.3万㎡；建筑高度：≤30米；

地上平台层E-03地块，用地面积：约4.87万㎡；用地性质：社会停车场用地

地上平台层E-04地块：用地面积：约13.32万㎡；用地性质：二类工业用地兼容一类工业用地；容积率：≤3.5；地上总建面：≤466172㎡，其中兼容功能的总建面≤30%；建筑高度：≤60米。

这个项目就是温州南动车运用所。

2023年7月温州市自规局曾发布过《温州市南动车所片区控制性详细规划》，南动车所片区东到宁波路，南至新桐西路，西临福州路，北到连云港路，规划用地面积约345公顷。位于片区东侧，按照铁路相关规划，近期布置32条存车线+8条检查库，远期预留14条存车线+4条检查库。

将按照土地集约节约利用、空间立体复合开发和区域设施统筹布局，该规划以 TOD 综合开发为导向，对南动车所及周边地块约65公顷用地进行上盖开发，将南动车所片区打造为以现代物流、商贸服务、农旅体验为主导功能的综合片区，成为温州的“陆港枢纽，未来绿谷”。

今年3月，温州动车所项目公司与中国铁路上海局集团有限公司完成温州南动车运用所项目代建合同会签。

总投资40多亿元的大体量铁路项目以代建的方式委托路方实施，对于市铁投集团而言尚属首例。市铁投集团下属动车所项目公司细抓条款，通过反复协商和多轮谈判，实现合同风险的最小化、各方利益的最优化。

今年8月，温州南动车所项目施工图审查取得国铁集团咨询意见，意味着该项目前期工作取得重大突破。

温州南动车运用所项目是杭温高铁重要配套工程，将全面助力温州“强城行动”、加快融入“省域1小时交通圈”。

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