房产案例：父母去世部分子女主张老人房屋为其借名买房引发的纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林悦向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告协助原告将北京市石景山区 H 号房屋变更登记至原告名下；2．诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告林悦为被告苏宇、苏瑶之母，原告丈夫苏涛于2017 年去世。苏涛为被告苏明、苏悦大哥。三人的母亲去世后，父亲苏强于1982 年与刘兰再婚，婚后无子女。苏强于1995 年 10 月 6 日去世，刘兰于 1998 年 5 月 13 日去世。苏强生前在北京市G 公司工作，分得公房一套，即本案诉争房屋。

1995 年 12 月，G 公司进行房改，职工可以按标准价购房。原告一家当时住房紧张，大儿子苏宇已到结婚年龄，迫切需要独立住房。苏涛便与母亲刘兰、弟弟苏明、妹妹苏悦商量由他家购买房屋，用于苏宇结婚居住，刘兰及苏明、苏悦均表示同意。但因当时苏强已经去世，根据当时的购房政策，房屋只能登记在刘兰名下，故苏涛便以刘兰名义购买了诉争房屋。

1995 年 12 月 20 日，苏涛以刘兰名义与G 公司签订《出售公有住房合同》，抵扣苏强的工龄优惠后，实际支付了购房款19512.49 元，苏涛持有该房屋的购房合同、收据等原件。1999 年苏宇结婚后，该房屋便一直由苏宇实际居住使用至今。1999 年 1 月 19 日，诉争房屋取得产权证，登记在刘兰名下。2017 年 10 月 24 日，苏涛去世。针对苏涛的遗产，苏宇、苏瑶均表示放弃继承。

原告认为，诉争房屋为苏涛借继母刘兰名义购买，双方已形成借名买房关系，苏涛为诉争房屋实际所有权人。现苏涛已去世，苏宇、苏瑶放弃继承后，原告应享有该房屋的全部份额。原告多次与苏明、苏悦协商过户事宜均未果。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。

被告辩称

被告苏明辩称：不同意原告的诉讼请求。原告未曾与我协商借名购买涉诉房屋。涉诉房屋是苏强单位福利分房。苏强和我在一个单位，所以才取得了涉诉两居室，如果是苏强一个人，就只能分到一居室。苏明退休没有享受到福利，当时分涉诉房屋有我一家份额，因为牵扯到单位房且有我方的户口，所以我应该多分。涉诉房屋和刘兰没有关系，刘兰和苏强结婚后把户口落在涉案房屋。涉诉房屋属于苏强的遗产，应该由我与苏悦、苏涛一起分。但因我一直赡养苏强，所以应该给我多分。

被告苏悦辩称：房子应该属于苏强的，我们应该继承，我同意给苏明多分，因为苏明赡养得多，我同意苏明的答辩意见。

被告苏宇辩称：同意原告的诉讼请求。涉诉房屋应该归林悦。因为购买涉诉房屋时苏涛一家经济困难，我正好到了结婚年龄，所以这个房子让苏涛购买，用于我结婚。苏涛出资购买涉诉房屋后，还拿了一万元给苏明，然后我才拿到钥匙。我从1999 年结婚到现在一直住在涉诉房屋。

被告苏瑶辩称：同意原告的诉讼请求。同苏宇的答辩意见。

法院查明

苏强与赵芳结婚，育有二子一女，包括苏涛、苏明和苏悦。1960 年 2 月 4 日，赵芳因死亡注销户口。

后苏强与李华结婚。张明系李华与前夫之子，于2012 年 10 月 9 日死亡。李华于 1978 年 5 月 13 日因死亡注销户口。

1982 年，苏强与刘兰结婚。刘兰前夫为张华。1995 年 10 月 6 日，苏强死亡。1998 年 5 月 13 日，刘兰因死亡注销户口。

苏涛与林悦结婚后，育有二子苏宇、苏瑶。2017 年 10 月 24 日，苏涛死亡。

经法庭询问，原被告均称苏强与李华未育有子女，苏强与张明未形成抚养关系；苏强与刘兰未育有子女，刘兰与张华未育有子女。

涉诉房屋原系公有住房。1979 年，苏强入住该房。1995 年 12 月 20 日，卖方（甲方）G 公司与买方（乙方）刘兰签订《出售公有住房合同》，约定甲方将座落在石景山区 H 号的单元楼房出售给乙方，乙方享受下列优惠：1．购买现住房折扣，为负担价的 5%；2．工龄折扣为 0.6%；3．成新折扣为 1.5%。乙方一次性付清房价款 19512.49 元。《房价款及其它费用收缴明细表》显示，工龄“男 29 年女 0 年”，竣工年限为 1979 年。《首钢出售公有住宅楼房交款书》显示，购房人为刘兰，交款金额为 20019.17 元。1999 年 1 月 19 日，诉争房屋取得了房屋产权证，房屋所有权人为刘兰。

关于涉诉房屋购房款的出资情况。原告林悦、被告苏宇、苏瑶主张苏涛出资2 万元购买涉诉房屋；被告苏明、苏悦则主张 2 万元购房款系刘兰所出，刘兰委托苏涛办理房屋买卖手续及交钱事宜。

关于涉诉房屋的居住问题。原被告均认可苏强自1979 年分房至去世一直居住在涉诉房屋，刘兰自 1982 年与苏强结婚至去世一直居住在涉诉房屋；苏明、苏光、苏宇、苏瑶均在涉诉房屋居住过。

关于购房票据及产权证书的持有问题。购房票据原件保存在苏涛处，涉诉房屋产权证保存在单位房管处。苏明、苏悦称因苏涛代为办理购房手续，故其持有购房票据原件。

庭审中，原告林悦、被告苏宇、苏瑶主张涉诉房屋系苏涛借刘兰之名购买，借名买房的原因是签订《首钢出售公有住房合同》时，苏强已经去世，只能以刘兰名义购买涉诉房屋，且刘兰、苏明、苏悦当时亦表示同意，同时主张苏明收取苏涛给付的1 万元。苏明、苏悦对此不予认可，但苏明认可在其装修自家房屋时，收到过 1 万元，但该笔款项系苏涛给付的装修款，与本案涉诉房屋没有任何关系。

裁判结果

驳回林悦的全部诉讼请求。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案争议焦点为苏涛与刘兰之间是否存在借名买房关系。首先，就是否达成借名买房合意来看，苏涛与刘兰未签订书面借名买房合同，原告亦未能提供证据证明双方存在口头借名买房协议。其次，就涉诉房屋的出资情况来看，原告未能提供证据证明苏涛出资2 万元用于借名买房。

最后，就涉案房屋的居住使用情况来看，在签订《首钢出售公有住房合同》后，刘兰一直居住在涉诉房屋，刘兰去世后，涉诉房屋也并非只有苏涛及其家人居住。另外，苏明、苏悦对苏涛持有涉诉房屋购房合同及票据原件作出了合理解释，因此持有购房合同及票据原件并不足以认定借名买房成立。需要指出的是，涉诉房屋原系公房，购买时使用了苏强的工龄。苏强的继承人对涉诉房屋的出资及权属问题有争议可另行解决。

综上所述，法院无法认定苏涛与刘兰之间存在借名买房合同关系，故对原告之诉讼请求，法院不予支持。

办案心得

一、借名买房需明确约定与充分证据

在本案中，原告主张苏涛与刘兰之间存在借名买房关系，但由于缺乏明确的书面约定和充分的证据，最终法院未支持其诉讼请求。这提醒人们在借名买房时，必须要有明确的书面协议，详细规定双方的权利义务、购房款的支付、房屋的使用、产权归属、过户时间以及违约责任等内容。

书面协议应确保所有相关方签字确认，并最好进行公证，以增强其法律效力。同时，在借名买房过程中，应保留好所有与购房相关的证据，如购房款支付凭证、银行转账记录、与借名买房相关的沟通记录等。这些证据在发生纠纷时，可以作为证明借名买房关系存在的重要依据。

二、公房购买的复杂性与谨慎处理

本案涉及公房的购买和继承问题。公房在购买过程中，往往受到政策和单位规定的限制，产权归属较为复杂。在购买公房时，应充分了解相关政策和规定，确保购房行为的合法性和合规性。

对于涉及公房的继承和产权争议，当事人应谨慎处理，及时咨询专业律师，了解自己的权利和义务。在处理公房产权问题时，应考虑到公房的历史背景、购房政策、家庭成员关系等因素，通过协商、调解或诉讼等合法途径解决纠纷。

三、证据的收集与保存至关重要

1. 出资证据的重要性

- 本案中，原告未能提供证据证明苏涛出资2 万元用于借名买房，这是导致其诉讼请求未被支持的一个重要原因。在借名买房或涉及重大财产交易时，出资证据是证明产权归属的关键。

- 当事人应保留好购房款的支付凭证、银行流水、收据等证据，明确出资人的权益。对于现金支付的情况，应尽量要求收款人出具收据，并注明款项用途。

2. 居住使用证据的局限性

- 虽然原告主张苏涛及其家人在涉诉房屋居住过，但法院认为这不足以认定借名买房成立。居住使用情况只是判断产权归属的一个参考因素，不能单独作为确定产权的依据。

- 在涉及房产纠纷时，当事人不能仅仅依靠居住使用情况来主张产权，还应提供更有力的证据，如书面协议、出资证据等。

3. 对证据的合理解释

- 苏明、苏悦对苏涛持有涉诉房屋购房合同及票据原件作出了合理解释，这使得该证据在认定借名买房关系时的效力降低。当事人在提供证据时，应考虑到对方可能的反驳和解释，提前做好应对准备。

- 对于可能存在争议的证据，当事人应尽可能提供更多的辅助证据，以增强证据的可信度和证明力。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！