王石回来了：万科和房地产的未来

2014年，在2013年的年报业绩发布会上，万科提出了“轻资产重运营”的经营模式。

也就是所谓“小股操盘”的轻资产模式：万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。根据万科的规划，这样的安排，有助于减少增长对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。

推动轻资产重运营的，是当时的万科董事长王石。

可惜好景不长，王石能决定万科的发展战略，却决定不了自己的命运。

2017年，王石卷铺盖走人，郁亮接任；2018年，郁亮喊出来：活下去。

一个冷知识，“房住不炒”是2016年提出来的。

而直到2021年，恒大、融创、碧桂园还在重资产疯狂扩张。

在视野和格局上，王石远远领先于他的同行们。

一、房地产的资产

和传统企业不同，房地产企业几乎很难在当地成立自主权较高的全资子公司。

原因很简单，房地产最重要的资产是土地。想拿地，必须要和当地打交道。强龙难压地头蛇，大部分房企巨头拿地的唯一方式就是和当地的中小地产公司合作，成立合资公司，一起拿地一起建设。

（知道为什么要建统一大市场了吗？）

合资公司的持股比例很有学问，根据会计准则，具有实际控制权，不管持股多少，都要并表。

一般而言，超过50%就要并表，否则要给事务所说明理由。

并表可以把子公司的营收、利润、资产都合并进来，可以壮大公司的财务报表；不并表不需要合并营收和资产，但利润要通过投资收益拿进来。

从实现利润上来说，并不并表没有区别，但营收和资产规模会受到影响。

40%-60%之间的持股比例，成了房企巨头和地方房地产企业博弈的砝码。

王石的思路就很简单：我不追求规模，能不并表就不并表，把面子留给合作伙伴，自己只要利润，同时靠万科强大的品牌影响力获取超出股权的控制力。

赚钱的时候，利润我来赚；有风险的时候，合作伙伴来扛。

只有对房地产的趋势看得透彻的人，才会有这样的果断。

为什么大部分房地产企业都追求并表呢？

因为规模越大越容易贷款（上杠杆），杠杆越多规模越大，形成钱滚钱。

我们终其一生，都裹挟在时代的车轮下。能在巅峰时期瘦身的企业家，是非常有远见的。

二、亏损的万科

郁亮扔掉“轻资产重运营”之后不久，就又拾回来了。

所以，这篇文章的题目里讲，王石回来了。

王石的理念回来了，并不是王石本人回来了。他还在忙着烧红烧肉。

原因有两个方面，一是郁亮本身就是受王石影响比较深的选手，他做大资产规模是迫于形势，到了新形势下还是回归初衷；二是王石离任后，万科的财务团队基本上依然是原班人马，几经交接班，新上任的年轻美女CFO看似新人，其实她2008年从江财会计硕士（本科在中科大）毕业就在万科财务部了。

可见轻资产重运营是万科的集体智慧，也是行业领先的顶级理念。

刚刚发布的半年报显示，上半年万科集团实现营业收入1427.8亿元，同比下降 28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。基本每股亏损0.83元，同比下降198.6%。

数据来源：同花顺iFind

从数据上看，这是一份非常糟糕的成绩单。

但房地产行业有其特殊性，营收是滞后的。

比如现在的营收，大概是三年前卖出去的房子。现在卖出去的房子，不能马上实现营收，需要先计入合同负债，然后在交房、验房等环节不同比例确认收入。

数据来源：同花顺iFind

公司的合同负债也达到了近年来最低点，未来几年公司的营收规模会持续缩水。

对于万科来说，做大规模已经没有意义，高质量发展才是未来。

公司在半年报中称，一是确保高质量交付：全力做好交付工作，预计全年交付18.8万套。二是积极化解债务：确保公开债如期顺利偿还。三是转型高质量发展：聚焦主业，坚持综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，积极推进非主业投资退出，清理和转让非主业的财务投资。

业绩发布会上，相关负责人称，上半年万科集团全力销售，回款率超100%，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流，年内已无境外公开债。

早在海外做空万科的时候，星空君就表示，万科现在的状态虽然不太好，但还没那么差。和恒大不同，万科的优质资产非常多，不可能到崩盘的地步。

这就好像班里的短跑体育生去做了个阑尾炎手术，你觉得他快挂了非要选墓地一样离谱。

由此可见，在毛衣战之外，信息战（现在正在HVV）、金融战早就打响了。

三、从轻资产到轻杠杆：房地产的未来

如果说万科靠轻资产重运营在雪崩的时候得到了保全，那么下一步的发展靠的就是轻杠杆。

什么？房地产还能发展？

像10年前那种发展是不现实了，但正常的改善需求会长期存在，存量市场依然活跃。

从当前的政策解读来看，星空君认为未来普及现房交易。

2023年初工作报告里多次把房地产列入大宗消费，这也是把房地产的属性从投资品变为汽车类的大宗消费品的“官宣”，意味着将来现房销售可能会成为常态。

对于房地产企业来说，现房交易最大的特点就是要自己承担资金成本，这就不能靠上杠杆来拿地建设。

只有轻杠杆，才能维持房地产市场的健康发展。

这一点万科又走在了前头，公司宁可牺牲利润，也要还债，降低融资成本，减轻杠杆。

江财（公司CFO韩慧华研究生母校）果然是所好学校。

对于其他房地产企业来说，放弃幻想，比着万科抄作业，是唯一的出路。