万科中报：多重挑战下守住财务安全，主业竞争力凸现

面对上半年的多重挑战，万科用全力以赴的行动回应。8月30日晚，万科发布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元。二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。在坚守财务安全底线基础上，三大主业竞争力凸显。

业内人士认为，在当前的市场环境下，万科能守住财务安全底线，同时三大主业均实现有质量的能力提升，实属不易。更重要的是，从这份半年报中，能看出万科这家公司的生命力和韧性，虽面临当下诸多挑战，但仍保持着对未来发展的信心，以及努力向行业新阶段探路的干劲，如多领域REITs实践、研发前沿综合住区产品、长租发展模式突破等，均取得了积极进展。

多年坚持稳健经营，为万科提供了较为坚韧的抗风险能力。经营层面，全力销售跑赢大市，实现超100%回款率，销售回款近1300亿元，二季度经营性现金流较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。上半年，万科累计偿债524亿元，截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内已无境外公开债。上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，万科上半年经营性物业贷落地219亿元，“白名单”项目“应报尽报”。

在守住安全基础上，上半年，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升业务竞争力。综合住区业务销售跑赢大市，上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。高质量交付7.4万套房子，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量，78个项目实现“交付即办证”。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升，为未来的健康可持续发展做好了能力准备。在做好当下的同时，万科也在研发面向未来的前沿产品。伴随城市发展，未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的‘未来城市理想单元’，每个单元都将生产、生活、生态集于一体，让市民在步行可达范围内，享受自然生态与多元的生活场景。基于此，万科积极研发“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。

租购并举下，万科长租业务的领先地位进一步巩固，继续保持规模和运营效率行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

关于半年报亏损的原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上，房企亏损实属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地，而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

面向未来，万科依然抱有坚定信心。不久前，万科公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票，增持股份自愿锁定两年。有业内人士指出，万科此次增持金额明显高于行业内的同类增持计划，诚意十足，同时不仅是管理层，业务负责人和骨干也参与了增持，体现了团队对公司发展前景的坚定信心。

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