“大作文”：存量房贷利率要下调了？

今天看到民间在疯狂流传“小作文”，央行考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷客户与银行重新协商房贷利率，而不用等到重定价日，并打算重启暂停10多年的“转按揭”行为，方便存量房贷客户获得最新房贷利率。

受此消息提振，房地产股集体暴涨，房地产指数大涨4.5%。香港内房股里面我关注的，旭辉涨12%、世茂涨11%、万科涨9.9%、龙湖涨4%……

同样一个令人遐想的现象是，昨天开始，四大行股价在迭创历史新高后集体重挫，两个交易日，工行农行累跌超8%，建行累跌超9%，中行累跌超6%，普遍是三日计提一个跌停板。令人严重怀疑也许是机构提前得到了内幕消息，存量房贷向来是四大行最优质的资产，利率一旦大幅下调将会严重削弱银行的利润。

且不论真假，这可不是“小作文”，而是妥妥的“大作文”。我个人推测，信息的可靠度还是比较高的，很值得期待。

讲几个我的看法。

第一是信息可靠度，虽说我们的政策“无从推测”，但“胡乱揣摩”一下还是可以的。说它可靠度比较高，两个原因，一是经济增长后劲不行，GDP和消费都持续弱于预期，并且越来越令人担忧；二是房地产也需要继续支持，以免拖累经济过甚（这是2022年以来对房地产的“真实定位”）。一周之前，观察8月房地产市场和整体经济的数据，我个人的直觉判断是：新的宽松政策又到了临界点，和一些同行和粉丝交流时也表达了会有新的房地产宽松政策出台的判断。因为8月的市场重新下摔，非常明显。显示5月的大政策刺激在7月已经释放完了，到了8月已经是强弩之末。我在一线看盘，有些降价的盘一个月的销售量也变成了个位数，正常月份对比比去年都差多了。而且，看近来房企的中报发布，非常强烈的一个感受是：国企地产商也即将开始“游走在崩溃的边缘”。没有什么悬念，房子卖不动，管你什么国企民企，暴雷不分所有制。

纠合上述两者，房地产政策放宽是偏肯定的，这符合我们一贯的判断，会持续不间断的宽松。但我们不知道会怎么宽松，只能是看到政策有消息来分析一下。存量房贷利率下调的动力，显然第一动机不是要救房地产，而是要促进消费，但是客观上房地产是受益的。这样既能支持了房地产，也能支持经济复苏，一石二鸟。

第二，基于上述，我在上周判断，地产股又可能会有一波“交易性”机会。具体的原因分析之前《》写过了，思路还是一样的。我关注的万科、龙湖那些公司又纷纷逼近了历史最低记录，随便一个政策出来就能反弹1-2成。不过实在是疲了，很耗神，加之政策的力度我判断不可能会像5月份那一波那么猛，所以就懒得参与了。这样的机会下面还是会有，不过我不建议小白们参与，没有太大的价值，就是玩个刺激。

四大行令我心情复杂，年初的时候我判断银行也要跟着房地产下摔，所以要避开。原因像常识一样简单，不可能房价大幅下跌而银行资产质量不受影响的。结果很快被打脸，四大行股价在今年屡屡创下历史新高，令人费解咋舌。现在看，可能是开始，考虑到它们的权重，真正的山雨欲来——在可见的未来，房贷利率会一直降，银行的真实会持续面临挑战。

第三，降低存量房贷利率意义很大。我个人双手双脚赞成降低存量房贷利率，并且最好是统一无差别降到首套水平（比如深圳统一降到3.4%）。我知道会有人不赞同，尤其是无房人士，但我的反驳依据很充分，之前说过了——我并非是不尊重合同精神，而是我反对人为制造“两个LPR”，现行政策通过针对首套住房取消LPR政策下限，实际导致了“不对称”降息，进而令存量房贷业主蒙受不公平损失。既然是市场化改革的LPR，那么只应有一个，至于说是立即生效还是到明年元旦生效，我不care。这是原则问题，要争得明明白白。

假如存量房贷利率能够统一降到首套水平，可以有效拉动有房群体的消费。讲两个案例，一个北京的朋友说她的房贷利率现在是4.95%（+105BP），另一个深圳的朋友是4.5%多。如果都给他们下调到3.4%，前者每100万贷款就可以减少月供900多块，后者每100万贷款就可以减少月供600多块。结合很多家庭的平均房贷总额，存量房贷利率下调，他们每个月月供都能减省1000-3000块钱不等（甚至更多）。相当于给资产贬损的房主们每个月发了这那么多钱，虽说现在大家的预期都不好，但是每个月从省下来的3000块钱拿出来300块出去搞点消费，我想人们还是愿意的吧。扩大到整体宏观近40万亿的存量房贷，还是可以释放出相当巨大的消费潜能的。

多说一句，我们这个LPR太高了，考虑到CPI反而是在加息，继续降是毫无悬念的。我在2月的看法依然不变，与其羊拉屎一点一点降，不如一把来个大的，直接降它100个点。趁着美联储马上降息，一把降到位，经济指标完成更有希望。

第四，对促进新房销售没有直接意义。存量房贷利率下调，在房地产的意义和在消费领域的意义不一样，对于促进新房销售可以说是信号意义，营造出了一个政策继续宽松、呵护经济复苏的氛围，但实质意义为0。对于房地产的直接促进政策，我们在5月“房贷三支箭+地方收储”的政策分析时说了，至少到今年ZY经济工作会议之前，大的房地产刺激政策都不会再有，小步放松的政策则会一直有。

这意味着，如果没有进一步的政策支持，房地产股本轮的反弹将是短暂的（无论如何都不会出现5月份的那一次）。也意味着，各地接下来在房地产领域的小步宽松动作还会出现，房企的年中业绩，以及8月份的房地产数据全部出炉之后，就会显露得更清楚更完整。比如像深圳的卖地，悄悄的放宽限制，就是迹象。

靠政策支持的房地产市场，显然不具备持续性，但是政策是很重要的开始，释放了是否有扭转局势的决心，仅仅是靠市场自行调整，会非常的惨烈，争先恐后的踩踏会导致持续疯狂的杀跌。事实已经在说明，并将继续说明。

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