行业透视｜京沪杭高改豪宅更抗跌，深宁各档普降2-3成

导语

5城中3城降价中枢集中在20%-30%，高改、豪宅产品更抗跌。

2024年以来整体楼市延续弱复苏行情，二手韧性略好于新房，而从房价层面来看，新房和二手房也存在一定程度的“背离”：新房房价稳中微跌，而二手房价格下行，下跌城市数量增多、降幅更大。

为了更好的了解各城市二手房价真实涨跌变动情况，本文我们从产品档次出发，选取了5个典型城市2024年上半年成交小区可比房价与小区二手房历年成交可比房价高点进行涨跌幅对比，得出不同产品档次小区涨跌幅分化特征。

01

5城中3城降价中枢集中在20%-30%

高改、豪宅产品更抗跌

总体来看，降价中枢由低到高大体分为以下三类：（1）上海分别有6成小区降幅集中在20%以内；（2）北京、杭州、深圳多数小区降幅集中在10%-30%；（3）南京多数小区跌幅集中在20%-40%。值得关注的是，北京、上海1成以上小区房价不降反增，表现出良好的韧性。

将5城样本小区进行产品档次和房价涨跌交叉分析，总体呈现出高端产品更抗跌的特征。刚需产品中超半数跌幅在10%-30%，刚改、中改、高改中近4成跌幅在10%-20%，而对于豪宅产品而言，近6成小区跌幅在20%以内。此外，值得关注的是，高改和豪宅产品中分别有1成小区价格不降反增，2024年成交均价较历史高点增幅在10%以内。

02

北京：约7成高改、豪宅涨幅10%以内

近半数刚需多降1-3成

北京房价抗跌性较强，刚需、刚改产品中多数小区跌幅在2成以内，中改、高改和豪宅产品中多数项目不降反增，2024年上半年成交均价稳中有增。

细化到项目层面，刚需项目回调幅度普遍大于其他产品档次，其中有约23%的项目跌幅达2-3成，典型代表为朝阳区管庄东里、管庄西里、惠民园等项目。

相较而言，高改、豪宅类项目虽成交量不大，但保值增值性良好，主要集中在的东城区、西城区和海淀区，东城区的福禄巷、光明中街、帽儿胡同45号院，海淀区的厂洼街17号院、万寿路12号院，三里河北街5号院、善果胡同2号院、月坛南街北里等项目2024年上半年可比房价不降反增，增幅均在10%以内。

03

上海：半数刚需项目降幅2成以内

4-5成高改、豪宅不降反增

上海作为核心一线城市，整体二手房涨跌分布特征与北京基本类似，项目档次越高端，降价中枢幅度越小，刚需项目主力降幅集中在20%以内，跌幅略小于北京；而刚改项目中约42%跌幅在10%以内，高改和豪宅产品中约4-5成房价不降反增。

细化到项目层面，刚改类项目明园森林都市、宁和小区，闵行区东方花园(二期)、皇都花园，浦东华发四季、华丽家族花园等项目2024年上半年可比房价较历史高点降幅均在10%以内。

而高改、豪宅类项目约半数房价持增，尤其是市中心新房供给稀缺的黄浦区，绿地黄浦滨江、思南新苑、紫勋雍邸、万宜坊、中海建国里、锦麟天地雅苑等项目房价涨幅均在1成左右。

04

杭州：刚需、刚改、中改、豪宅

约4成项目降幅集中10%-20%

杭州除了豪宅项目房价抗跌性较好外，其余刚需、刚改、中改、高改项目都有约4成项目房价较高点下降10%-20%。

细化到项目层面，萧山区的景瑞天赋、澄之华庭、创世邸、天璞御园，余杭区的泰禾杭州院子、绿城桃花源等项目2024年上半年可比房价均在7万元/平左右，属于高于杭州城市均价1倍的豪宅项目，目前房价较历史高点增幅均在10%左右。

虽然其他产品档次降价中枢多集中在10%-20%，但是刚需、刚改项目房价下调2-3成比例显著高于中改和高改项目，上城区闸弄口新村、夕照新村、清泰小区，余杭区岸上蓝山、爵士风情花园、庭院深深、雅居乐国际花园、竹海水韵等项目都在加速降价走量，2024年上半年可比房价回调2-3成，单小区成交套数均在50套以上。

05

深圳：中改约8成项目降幅1-3成

豪宅跌幅显著低于其他档次

深圳房价涨跌结构与杭州类似，豪宅抗跌，其他产品档次降价中枢主要集中在10%-20%，不过差异在于中改产品房价降幅20%-30%的比例高达39%，显著高于刚需、刚改。

经济下行环境下，买方愈发理性并价格敏感，多楼盘对比已成常态，而实际成交中卖方降价出手意愿强烈，以价换量态势在小户型产品上显现得尤为明显，买房门槛整体降低。相比而言，豪宅产品仍能高价卖出，法拍豪宅亦受疯抢。

细化到项目层面，中改项目典型代表当属宝安区的华丰前海湾、西城雅筑，福田区的金海燕花园、香蜜新村、都会100，南山区的深物业前海港湾花园、深云村、海月花园(一期)等项目，2024年上半年可比房价回调幅度均在20%-30%。

对比于中改客户期待高性价比房源，高净值人群则是寻找优质资产，大户型、高总价产品具有较强的价格韧性，主要集中在深圳湾、华侨城、蛇口、大冲、宝中等地等改善片区。

06

南京：约44%刚需项目降幅达30%-40%

半数以上豪宅降幅2-3成

南京则呈现出各档次普降行情，降价中枢主力集中在2-3成，跌幅显著高于北京、上海、杭州和深圳，而对于刚需产品而言约44%房价较高点降30%-40%。

细化到项目层面，外围板块刚需项目加速回调，诸如溧水区琴韵华庭、创维乐活城、喜之郎丽湖湾，六合区荣鼎幸福城、龙庭世家、华欧德邑花园等项目2024年上半年可比房价降幅均在3-4成，目前外围板块新盘降价幅度本就高于核心区，也倒逼二手房业主降价跑量。

而对于南京而言，豪宅保值增值性并不显著，约56%项目降幅依旧达到了20%-30%，典型代表为建邺区的苏宁睿城、金隅紫京府、仁恒江湾城(三期)，鼓楼区的邮政世纪花园、天水滨江花园西苑、中海凤凰熙岸(二期)等项目房价均出现显著回调。

总体来看，将5城样本小区进行产品档次和房价涨跌交叉分析，总体呈现出高端小区更抗跌的特征。刚需产品中超半数跌幅在20%-30%，刚改、中改、高改中近4成跌幅在10%-20%，而对于豪宅产品而言，近6成小区跌幅在20%以内。高改和豪宅产品中分别有1成小区价格不降反增，2024年成交均价较历史高点增幅在10%以内，尤其是北京、上海、杭州等核心一二线城市核心区域豪宅小区房价不降反增更抗跌。（来源：克而瑞研究中心）