中期业绩解读 | 从去库存深挖绿城提振行业信心的关键能力

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8月26日，绿城中国（03900.HK）召开2024年中期业绩会。在业内房企普遍业绩惨淡的背景下，绿城2024年中期业绩表现的几组核心数字显得弥足珍贵：

1.实现销售额1265亿元，位列全国第四位；权益销售额608亿元，位列全国第六位，名次较去年同期提升3位；

2.营业收入695.62亿元，同比增长22.1%，实现净利润33.20亿元，股东应占核心净利润49.49亿元，同比增长27.5%；

3.拿地权益金额达到154亿元，位列中指研究院上半年拿地权益金额排行榜前五位；

4.保持财务稳健，整体融资成本降至4.0%低位，销售回款率保持103%高位，基本完成2024年到期境外债务置换；

5.拿地到经营性回正周期显著缩短至9.5个月，新增货值中63%实现当年转化；

6.构建好房子“1+6+N”体系，持续落地「月华」系、「凤起」系、「玫瑰园」系等引领型产品系。

这份意料之中“精益向好”的成绩单，并非一蹴而就，而是绿城从五年前开始的前瞻性决策的体现。在前瞻性的策略引导下，绿城2024年上半年精准去库存、投资细化投一成一、产品迭代升级等多措并举，在行业持续调整的背景下，努力实现经营结果最优，做到了经营品质稳健、行业地位稳进，提振了行业信心。

图：绿城中国2024年中期业绩发布会现场图

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提质去库存，库存规模同比减少近3成

在一系列优良的业绩数据之外，2024年上半年，绿城中国的“去库存”表现更让人印象深刻，用两组数字来体现：一是，绿城中国去化住宅长库存、商办、车位等金额215亿元，占自投项目销售额的25.2%；第二，绿城累计土地储备总建筑面积从2023年中期的4455万㎡，缩减至2024年中的3193万㎡，不仅同比缩减3成，且库存结构中一二线城市占比提高至79%。

绿城不仅持续优化投资结构，紧抓一二线城市新增土储转化效率，而且在三四线城市的长期库存去化中展现了企业的前瞻眼光和强劲实力。

在一二线城市，绿城上半年销售额在13个城市位列前十。尤其是杭州、西安、北京、上海等城市排名更加靠前，基本保持在前三或前五。以杭州为例 ，杭州宸岸印月里2024年5月首开，6月初清盘，开盘3次到售罄仅用21天，销售额超17亿元。

在三四线城市，绿城2021年以来在三四线城市的销售端业绩贡献率明显高于投资端。尤其是在2024年上半年，绿城中国三四线城市的销售贡献率达到20.0%，达到2021年以来的最高比率。这主要得益于绿城通过各项指标的季度复盘，在营销端持续优化策略，在产品端“老盘新做”等联合动作，实现三四线城市销售额的再次突破，反映出企业去库存的成效愈加明显。

图：2021年-2024上半年绿城在三四线城市的销售与投资贡献率对比

数据来源：绿城年报披露、中指研究院监测

根据中指研究院监测数据显示，绿城中国2023年和2024年上半年，主力的三四线城市销售集中于长三角区域，包括金华、台州、嘉兴、徐州等优质城市，整体销售比重均在该等级城市的80%以上。

图：2023-2024上半年绿城中国重点业绩贡献的三四线城市

数据来源：，企业年报披露

谨慎投资，项目视角重于城市视角

库存能更好地去化的关键在于投资谨慎。绿城中国坚持差异化投资策略，投资衡量标准更细化，突出流动性、关注性价比、强调结构性机会，高度谨慎，确保投一成一。在这一过程中，除了核心一二线城市之外，绿城对浙江和苏南优质三四线的改善机会下错峰拿地颇为关注，确保投资安全。

2024年上半年，绿城中国拿地权益金额达到154亿元，位列中指研究院上半年拿地权益金额排行榜的前5位。

2024年上半年，绿城中国在杭州、苏州、福州、宁波、西安等8个核心城市新获15宗地块，总建面131万平方米，总拿地金额188亿元，预计新增货值达333亿元。分城市来看，2024年上半年，绿城拿地主要分布在核心城市的核心板块，一二线城市货值占比高达94%，综合考虑项目未来的去化流速和利润率两大核心指标，保障未来的业绩的平稳实现。

图：2024年1-6月绿城中国各城市拿地权益金额与权益比率

数据来源：绿城中国2023年半年度业绩报综合整理

从拿地权益来看，8个城市中，有5个城市的拿地权益比率为100%，尤其需要关注两个城市：一个是福州，绿城中国时隔4年再入福州拿地，拟打造全国第三座月华系作品——福州芝蘭月华；第二个是嘉兴，这是上半年绿城唯一布局的三四线城市，这也印证了绿城在投资端更看重项目本身。

在嘉兴市场，绿城晓风印月于2023年10月面市，以水为韵，构建了一座“流动的庭园”，是绿城在嘉兴打造的首个TOP系作品，2024年上半年嘉兴晓风印月劲销10.9亿元。基于晓风印月的市场表现，2024年5月，绿城又拿下姚家荡一宗低密稀缺湖景地块，容积率约为1.15，项目规划建筑面积约为6.6万㎡，拟打造「云庐」系产品——绿城·湖境云庐。

从以往的项目盘点来看，绿城在三四线城市不恋战，短期内一般不会在同一个城市拿第二个项目，更注重“做一成一”。在浙江和苏南三四线结构性机会中，绿城更关注项目本身的特质，更偏好靠近当地市中心，地块小而精，多在2—4万方左右，容积率在1.5以下的优质改善地块。

7-8月（截至8月23日），绿城中国已在上海、杭州、宁波、长沙等地获取8宗优质地块，尤其是在上海市场连增两宗优质地块，权益拿地金额为60亿元，进一步增厚核心城市土储。

做让客户更满意的好产品，发力改善市场

绿城是将好产品镌刻在企业基因当中的典型房地产企业之一，定位为“TOP10房企的品质标杆”。“好房子”+“客户持续满意”的叠加效应对绿城2024年上半年销售业绩的支撑作用不可小觑。

• 首个企业“好房子”过审，持续焕新升级产品系

绿城中国董事会主席张亚东于2023年提出绿城“好房子”要具备“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”6大要素，致力于构筑新时代的理想家园。2024年6月25日，《绿城中国好房子产品标准》通过专家组严格评审，成为行业首个企业“好房子”标准；该标准包含1个总则、6个分册、共计226项条款，有189项严于国家标准及行业标准。

图：绿城“好房子”体系

图片来源：绿城官微

绿城中国“好房子”行动及时，体系高度契合，并形成一定的标准及成果。2024年上半年，绿城相继在南京、福州、义乌、苏州等地落地「月华」系、「凤起」系、「玫瑰园」系等引领型产品系，并持续打造高品质“全维实景示范区”，全面展现自身的产品力。2024年6月，在中指研究院「2024年人居梦想“好房子”」的评选中，绿城有6个上榜，包括北京西山云庐、杭州桂月云翠、成都锦海棠、武汉湖畔云庐、义乌凤起潮鸣和西宁锦玉园。

• 做深“客户价值”，让客户更满意

《2024中国城市居民居住满意度调查报告》，绿城中国总体满意度得分92.9分，所进驻的16座城市拿下总体满意度第一，领先业内。总体满意度比行业均值高了21.3分，比TOP10房企均值高了3.1分。尤其值得关注的是，本次绿城新增调研顶目得分93.3分，高于满意度均值水平。这些项目基本是产品升级过后落地的新产品，从客观上反映出绿城产品迭代更受客户认可。

资料来源：中指研究院、绿城官微

在品牌忠诚度上，绿城做到了89.6%，高于行业均值36个百分点。在杭州、南京、西安、乌鲁木齐、苏州、青岛、宁波、台州、金华、嘉兴、湖州、衢州等12座城市总体忠诚度榜单上，位列第一位。

在交付方面，绿城持续重视品质交付兑现的相关工作，2024年上半年交付户数约6.5万户，取得交付服务满意度95分的好成绩。产品和客户一直以来，都是绿城业绩的强劲支撑，尤其是在这一波去库存的过程中，为不同城市的客户“住有优居”贡献绿城力量。

提高权益比率，提质未来业绩

权益比率持续上升，在未来业绩的保障。2024年上半年，绿城权益比率的提高主要表现在三方面：一是，2024年1-6月绿城实现权益销售额608亿元，权益比率达到71.2%；二是，上半年权益拿地金额250.7亿元，权益占比达到84.0%；三是， 归母净利润达到20.45亿元，占净利润比重达到61.6%，同比提高6.8个百分点。

• 销售与拿地权益持续提升，权益销售额全国第六位

2024年上半年，绿城中国实现权益销售额608亿元，位列行业第六位，名次较去年同期提升3位，虽同比小幅下降3.9%，但相比同梯队企业33.9%的降幅来说，业绩韧性更强；权益拿地金额154亿元，权益比率达到80%。

自2020年开始，绿城便在积极从拿地端入手提高项目的权益比率，来保障业绩的稳定性。在销售业绩达到绿城中国高位的2021年，企业拿地端和销售端的权益占比基本为50%左右。但从2022年开始，为应对行业变化，绿城中国在拿地中权益比率显著提升至69%，继而到2023年两者权益比重均提高至65%以上。

到2024年上半年，绿城中国拿地和销售的权益比重再度提高至70%以上，尤其是拿地权益攀升至超过80%。

图：2020年-2024年上半年绿城拿地与销售权益比率的变化

数据来源：，企业年报披露

权益规模的提升，不仅能在市场波动期规避合作风险，更重要的直接影响后期的营业收入和企业净利润的含金量，对企业实现高质量的增长有着非常重要的意义。

• 归母净利润保持稳定，占净利润比重连续三年提高

截至2024年6月30日，绿城中国实现归母净利润20.45亿元，虽然受市场下行周期影响同比有所下滑，但仍相对保持稳定。与此同时， 2024年绿城归母净利润占净利润的61.6%，相比去年同期提高了6.8个百分点，持续保持增长的态势。

图：绿城中国2022-2024年上半年归母净利润的变化

数据来源：绿城中国历年中期业绩

据不完全统计，目前披露上市中期业绩或业绩预告的70余家房地产相关企业中，有6成以上企业表现为亏损。在市场调整期，虽然受2021年前拿地影响，绿城中国的毛利率有所下滑，但在公司精益管理、提质提效的努力下，绿城中国的市场韧性在当前市场背景下尤为可贵。

结语

2024年下半年，绿城自投项目的可售货值达1690亿元，在业绩表现优异的同时，为未来的业绩提供了丰厚的保障。

在业绩会上，绿城董事会主席张亚东先生强调：在未来，绿城仍将坚持“底线思维”，面对新的挑战与机遇，将会进一步发挥固有优势，强化变革意识，主动应对挑战，积极抓住机遇，以更精准的认知、更精益的管理、更精细的动作，推进公司全品质、高质量、可持续发展。

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