二手房价调研丨有小区可比房价涨10%以内 京沪杭这类产品更抗跌

今年以来，房地产市场整体延续弱复苏行情，二手房“以价换量”，整体活跃度高于一手房。

从国家统计局数据可以看出，重点70城二手房价格同比全线下跌，二手房价格下探幅度远超新房。

上周克而瑞研究中心对北京、上海、天津、武汉和苏州五城二手房价进行调研，不同房龄的二手房降价幅度差异明显，房龄新的房源整体更抗跌。

那么聚焦产品档次，哪类二手房更抗跌？

克而瑞研究中心对北京、上海、深圳、杭州、南京五个典型城市二手房调研，通过对比2024年上半年成交小区可比房价与小区二手房历年成交可比房价高点进行涨跌幅情况发现，不同产品档次小区涨跌幅分化明显，高端产品更抗跌，其中北京、上海高端产品房价抗跌性较强。

通过2024年上半年成交小区可比房价与小区二手房历年成交可比房价高点涨跌幅情况来看，调研的五个城市中，上海二手房价更抗跌，其中，近六成小区降幅集中在20%以内，二手房价降幅表现整体好于其他四城，值得注意的是，上海二手房价格并非全线下跌，房价涨幅在10%以内的小区占比达到了14%。

另外，北京、深圳、杭州三个城市小区房价降幅多集中在20%-30%之间，其中，北京二手房价也有部分小区表现出较好的韧性，其中房价涨幅在10%以内的小区占比也有17%。

五个典型城市中，南京二手房价下探最明显，多数小区跌幅集中在20%-40%，增幅在10%以内的小区占比只有1%，调研的小区二手房价几乎全线下跌。

将典型五城样本小区房价涨跌与产品档次进一步交叉分析，我们会发现高端产品更抗跌。

从不同产品档次房价降幅来看，刚需产品降幅最为明显，其中超半数刚需产品跌幅在10%-30%之间，而豪宅产品有近6成小区跌幅在20%以内。

值得注意的是，高改和豪宅产品中分别有一成和接近两成小区价格不降反增，2024年成交均价较历史高点增幅在10%以内。

在五个典型城市中，北京和上海二手房价抗跌性更强一些。

其中CRIC调研的北京5918个样本小区中，刚需、刚改产品多数小区跌幅在20%以内，上半年高改、豪宅产品多数项目房价不降反增，其中有七成以上二手豪宅上半年可比房价涨幅在10%以内，另外高改产品也有六成以上涨幅在10%以内。

刚需产品二手房价格回调幅度普遍大于其他产品档次，有约23%的项目跌幅达2-3成，典型代表为朝阳区管庄东里、管庄西里、惠民园等项目。

再来看上海。

作为核心一线城市，上海二手房涨跌分布特征与北京基本类似，即产品档次越高端，降价中枢幅度越小。

具体来看，CRIC调研的上海9769个样本小区中，刚需二手房项目主力降幅集中在20%以内，跌幅略小于北京。而刚改项目中约42%跌幅在10%以内，典型项目如闵行区东方花园(二期)、皇都花园，浦东华发四季、华丽家族花园等项目2024年上半年可比房价较历史高点降幅均在10%以内。

高改、豪宅类项目约半数房价持增，增幅在10%以内，尤其是市中心新房供给稀缺的黄浦区，绿地黄浦滨江、思南新苑、中海建国里、锦麟天地雅苑等项目房价涨幅均在1成左右。

除了北京、上海以外，杭州二手豪宅房价也表现出较强的抗跌性。

根据CRIC调研的2847个样本小区中，有接近四成的豪宅项目2024年上半年可比房价较历史高点涨幅在10%以内。

不过除了豪宅项目房价抗跌性较好外，杭州刚需、刚改、中改、高改二手房项目都有约四成成房价较高点下降10%-20%。

和杭州房价涨跌结构类似的，还有深圳。

2024年上半年深圳成交小区可比房价较历史高点年份变动情况来看，2466个调研样本小区中，除了豪宅产品外，其他产品档次降价中枢集中在10%-20%之间，其中中改产品房价降幅在20%-30%之间的小区占比达到了39%，降价幅度显著高于刚需和刚改。

调研的五个城市中，南京二手房降幅最为明显，呈现出各档次普降行情。

具体来看，CRIC调研的南京3350个样本小区二手房降价中枢主力集中在20%-30%，跌幅显著高于北京、上海、杭州和深圳，其中刚需产品跌幅明显，约四成小区房价较高点时降30%-40%。

据CRIC调研，样本小区中溧水区琴韵华庭、创维乐活城，六合区荣鼎幸福城、龙庭世家等项目2024年上半年可比房价降幅均在3-4成。整体外围板块新盘降价幅度本就高于核心区，也倒逼二手房业主降价跑量。

不过，豪宅保值增值性在南京并不显著，接近六成的豪宅项目二手房价降幅达到了20%-30%。

在二手房价持续下探的当下，仍有一些城市高端小区表现出更抗跌的特征，CRIC调研的五个样本城市中，高改和豪宅产品中分别有一成以上小区价格不降反增，2024年上半年成交可比房价较历史高点增幅在10%以内，尤其是北京、上海、杭州等核心一二线城市核心区域豪宅小区房价更抗跌。

除了部分城市豪宅产品外，刚需产品降幅最为明显，半数跌幅在2-3成，刚需客群在二手房降价的背景下将进一步转向二手房。

文章来源:丁祖昱评楼市